كيف تُستخدم درجتك الائتمانية فعليًا عند شراء منزل

يجلس معي شخص، يخرج هاتفه، ويريني درجة ائتمانية من تطبيق. عادةً ما يكون فخورًا بذلك الرقم، وغالبًا ما يحق له ذلك. ثم نسحب التقرير الذي نستخدمه فعليًا للقرض، فإذا فيه ثلاث درجات. لا واحدة منها تطابق رقم الهاتف. والدرجة التي سنستخدمها ليست الأعلى بين الثلاث.

هذه ليست خدعة، وغالبًا ليست خبرًا سيئًا. إنها ببساطة الطريقة التي يعمل بها الائتمان العقاري. لكن لا أحد تقريبًا يشرحها للمشتري حتى اللحظة التي تصبح فيها مهمة، وعندها يكون المشتري قد بنى خطة كاملة حول الرقم الخطأ.

من واقع خبرتي، هذه الفجوة الواحدة تكلف الناس أكثر مما يدركون. تكلفهم وقتًا، وتُضعف موقفهم التفاوضي قليلًا، وأحيانًا تكلفهم منزلًا كانوا يريدونه، لأنهم دخلوا وهم يظنون أنهم مؤهلون لشيء لم يكونوا مؤهلين له.

فلنستعرض الأمر إذن كما ينبغي: أي درجة تستخدمها جهة التمويل، ومن أين تأتي، وما الذي تتحكم فيه فعليًا.

الدرجة التي على هاتفك ليست الدرجة المستخدمة لقرضك

عندما تفحص ائتمانك بنفسك، عبر جهة إصدار بطاقتك أو تطبيق مجاني أو خدمة اشتراك، فأنت في الغالب تنظر إلى مكتب ائتمان واحد. ربما TransUnion. ربما Equifax. ربما Experian. واحد فقط.

عندما تشتري منزلًا، تسحب جهة التمويل ما يسمى التقرير الائتماني ثلاثي الدمج (tri-merged). وهو تقرير واحد يجمع ملفك من مكاتب الائتمان الرئيسية الثلاثة دفعة واحدة ويعرضها جنبًا إلى جنب، لكل منها درجتها الخاصة.

نادرًا ما تكون هذه الدرجات الثلاث متطابقة، والسبب عادي جدًا. ليس كل دائن يبلّغ المكاتب الثلاثة كلها، والذين يبلّغونها جميعًا لا يفعلون ذلك في اليوم نفسه. فكل مكتب يحتفظ بصورة عنك مختلفة قليلًا، والصورة المختلفة قليلًا تنتج درجة مختلفة قليلًا.

وإليك تفصيلة يفهمها معظم الناس بالمقلوب. مكاتب الائتمان لا تولّد درجتك. TransUnion وEquifax وExperian تحتفظ ببيانات الائتمان. أما الدرجة نفسها فهي درجة FICO، وهي الدرجة الائتمانية المعيارية في هذا المجال، تُنتج بتشغيل نموذج تقييم على البيانات التي يحتفظ بها ذلك المكتب تحديدًا. ثلاث مجموعات بيانات، نموذج تقييم واحد، ثلاث نتائج.

لا يحسبون متوسط الثلاث درجات. بل يستبعدون اثنتين منها.

هذا هو سوء الفهم الذي أصححه أكثر من أي شيء آخر، وأريد أن أكون صريحًا فيه.

جهة التمويل لا تجمع درجاتك الثلاث وتقسمها على ثلاثة. لا يوجد متوسط. ما يفعلونه هو أخذ الدرجة الأعلى والدرجة الأدنى ووضعهما جانبًا. الدرجة الوسطى هي المعتمدة.

عند مشترٍ ما تأتي تلك الدرجة الوسطى من Experian. وعند التالي تأتي من TransUnion. لا نمط في الأمر، ولا يهم كثيرًا من أي مكتب جاءت. المهم أنها الدرجة التي في الوسط.

فإن كنت ستحتفظ برقم واحد في ذهنك وأنت تستعد للشراء، فليكن هذا الرقم. لا أعلى درجاتك، بل الدرجة الوسطى.

ما الذي تتحكم فيه تلك الدرجة الوسطى فعليًا

ثلاثة أشياء، بوجه عام.

• أي برنامج قرض يناسبك. التمويل التقليدي، أو قرض FHA، أو قرض الرصيد المرتفع للعقارات الأعلى سعرًا في المقاطعات التي تسمح حدود قروضها بذلك، أو القرض الجامبو فوق تلك الحدود. لكل منها توقعات ائتمانية مختلفة، وتؤثر درجتك الوسطى بدرجة كبيرة في برامج القروض المتاحة لك.
• سعر الفائدة الذي قد تتأهل له. بوجه عام، يرتبط الائتمان الأقوى بشروط أفضل. لا أستطيع أن أخبرك بما سيُعرض على أي مشترٍ بعينه، لأن الأسعار تتحرك ولكل ملف طبيعته الخاصة.
• كم يكلفك ذلك السعر. وهذه نقطة لا يتوقعها أحد. تسعير القروض متدرج بحسب الائتمان، ما يعني أن مشتريين قد يُعرض عليهما السعر نفسه ولا يدفعان الشيء نفسه للحصول عليه. سعر الفائدة وتكلفة الحصول عليه سؤالان منفصلان، ودرجتك الوسطى حاضرة في كليهما.

المشهد العام، مع تنبيهات مهمة

إليك الصورة العامة للسوق، مع تنبيه مهم: هذا سياق عام، لا تنبؤ عنك أنت. لا أحد يستطيع النظر إلى رقم على شاشة وإخبارك بما قد توافق عليه جهة التمويل في حالتك. فلهذا وُجد الطلب الفعلي.

يمتد مقياس FICO من 300 إلى 850. وخلال 36 عامًا لم أرَ قط درجة عند أي من الطرفين.

بوجه عام، تريد معظم جهات التمويل رؤية درجة وسطى أعلى من 580. هناك برامج وحالات تنزل دون هذا الرقم، لكن الحوار يصبح أسهل عادةً عندما تتجاوز الدرجة 580.

بعد ذلك تتحسن الشروط تدريجيًا، لا على شكل درجات منفصلة. كلما ارتفعت الدرجة الوسطى مالت الشروط إلى التحسن. ومن خبرتي، متى تجاوزت الدرجة الوسطى 720، تكون معظم منتجات القروض متاحة بوجه عام لذلك المشتري. هذه ملاحظة عامة عن سلوك السوق، لا وعد بشأن ملفك.

وإن كانت درجتك أدنى مما تتمنى: فهذه نقطة انطلاق، لا حكم نهائي. الدرجات تتغير. رأيت كثيرين يصححون خطأ في التقرير أو يسددون رصيدًا أو رصيدين فيجدون أنفسهم في وضع مختلف بعد أشهر قليلة.

درجتك نصف الصورة. ونسبة الدين لديك النصف الآخر.

يحظى الائتمان بكل الاهتمام، لكن لا مسؤول اكتتاب ينظر إلى الدرجة وحدها. بل ينظر إلى ما تكسبه مقابل ما عليك من التزامات.

الحساب ليس معقدًا. تجمع جهة التمويل كل حد أدنى لدفعة شهرية يظهر في تقريرك الائتماني: أقساط السيارة، وقروض الطلاب، والحدود الدنيا لبطاقات الائتمان، والقروض بالتقسيط، إضافة إلى قسط السكن الذي تعتزم تحمله. يُقسم هذا المجموع على دخلك الشهري الإجمالي، أي دخلك قبل اقتطاع الضرائب. والناتج هو نسبة الدين إلى الدخل لديك.

من واقع خبرتي، لا يحب مسؤولو الاكتتاب عادةً أن تتجاوز النسبة منتصف نطاق الأربعينيات، أي نحو 47 بالمئة. وأريد التعامل بحذر مع هذا الرقم. إنها ملاحظة عامة مستمدة من سنوات طويلة في هذا العمل، وليست حدًا ملزمًا، كما أنها تختلف بحسب البرنامج والملف.

بعض الملفات تتجاوز ذلك فعلًا. وحين يحدث، يكون عادةً لأن في الملف نقاط قوة أخرى تعوّض هذا الارتفاع. في مهنتنا نسمي هذه العوامل التعويضية. وأكثر ما أراه منها:

• احتياطيات مالية معتبرة. أموال باقية في البنك بعد تغطية الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق.
• عبء ديون خفيف، بحيث يشكّل قسط السكن الجديد معظم الالتزامات الداخلة في النسبة، ولا يظهر في التقرير شيء يُذكر غيره.
• سجل سداد نظيف على مدى طويل، لشخص لم يكن يراكم ديونًا.

لكن في النهاية، قرار الاكتتاب الآلي هو الذي يحسم المسألة عادةً. في التمويل التقليدي يمكن تمرير ملفك الكامل عبر نظام الاكتتاب الآلي لدى فاني ماي، وما تبحث عنه هو نتيجة القبول والأهلية على شهادة Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). وهذه إجابة أفضل بكثير من الحساب الذهني لأي شخص، بما في ذلك حسابي أنا.

تحفظ واحد أقوله لكل مشترٍ، وأفضّل أن أكون أنا من يقوله بصوت مرتفع: نتائج DU ليست موافقة نهائية على القرض. شهادة DU إشارة قوية ومحددة إلى حالة ملفك. الموافقة النهائية تأتي من مسؤول اكتتاب يراجع مستنداتك الفعلية. ومن يقول لك غير ذلك يمنحك طمأنينة لا تستند إلى أساس.

إذا كنت تتجه إلى قرض FHA أو VA، فتخضع حالة المنزل للتقييم أيضًا

هذا الجزء يفاجئ الناس، وهو في الحقيقة لا يتعلق بائتمانك أصلًا. أضعه هنا لأنه النصف الآخر من المحادثة نفسها.

برنامج FHA أكثر تسامحًا بوجه عام من التمويل التقليدي في الدرجات الائتمانية ونسب الدين. هذا هو الجانب الذي يعرفه معظم المشترين من المعادلة. أما الجانب الذي لا يعرفونه فهو أن FHA وVA أشد صرامة بدرجة ملحوظة بشأن حالة العقار نفسه.

في تقييم FHA أو VA، بوجه عام، يقيّم المثمّن المنزل، لا قيمته فقط. ومن البنود التي أراها تُسجَّل:

• سخان مياه غير مثبَّت بأحزمة
• طلاء متقشر
• عدم وجود مصدر تدفئة عامل في المنزل
• سقف من ألواح الأسفلت المركبة متدهور، بألواح تتجعد أو ترتفع أو مفقودة

التقييم التقليدي لا يدقق في هذه البنود عادةً بالطريقة نفسها. المنزل نفسه، والمشتري نفسه، ونوع قرض مختلف، ومستوى مختلف من الاهتمام بالحالة.

وإليك لماذا هذا أمر عملي لا نظري. اكتب عرضًا على منزل فيه اثنتان أو ثلاث من تلك المشكلات وأنت تستخدم تمويل FHA، وستجد نفسك أمام نقاش بشأن الإصلاحات في منتصف الإسكرو، ومهلة العقد تمضي، وبائع قد يقبل وقد لا يقبل. الإصلاحات قابلة للتفاوض كأي بند آخر في عقد الشراء، لكن التفاوض عليها قبل توقيع العقد أسهل بكثير منه بعده.

وهذا سبب ملموس من أسباب أهمية وجود وكيل متمرس يعاين العقارات معك. الوكيل الجيد ينظر إلى السقف وسخان المياه ويضع نوع قرضك في اعتباره سلفًا، فيقول شيئًا قبل أن تكتب العرض لا بعده.