ما تحتاجه فعلًا للدفعة الأولى في كاليفورنيا

يُطرح عليّ هذا السؤال أكثر من أي سؤال آخر في عملي، ويُطرح عليّ منذ أكثر من ثلاثة عقود. ويأتي غالبًا بصيغة: يا جون، كم من المال أحتاج فعلًا لشراء منزل؟

أريد أن أجيب عن ذلك بصدق، وهذا يعني البدء بما لا أستطيعه. لا أستطيع أن أعطيك مبلغًا بالدولار. ليس لأنني أخفي عنك شيئًا، بل لأن الرقم يعتمد كليًا على سعر المنزل الذي ستختاره في النهاية، وفي اليوم الذي يسألني فيه معظم الناس، لا أحد منا يعرف بعد أي منزل سيكون.

ما أستطيع أن أعطيك إياه هو الجزء الثابت. لكل برنامج قرض حد أدنى منشور للدفعة الأولى، ويُعبَّر عنه كنسبة مئوية من سعر الشراء. تعلّم النسب المئوية، ويمكنك إجراء الحساب بنفسك لأي منزل وفي أي وقت، دون الاتصال بأحد.

ثم هناك الجزء الذي يفاجئ الناس، ويفاجئ كثيرين منهم. الدفعة الأولى ليست الرقم الكامل. إنها الرقم الأول.

لماذا الإجابة الصادقة نسبة مئوية

إذا سألتني في حفل شواء كم تحتاج من النقد وأعطيتك رقمًا من رأسي، فلم أخبرك بشيء تقريبًا. النسبة نفسها تنتج مبالغ مختلفة جدًا بحسب ما تشتريه. قد يخضع مشتريان لقواعد برنامج متطابقة ويدخلان الإسكرو بشيكين مصرفيين لا يشبه أحدهما الآخر، فقط بسبب سعر المنزل الذي اختاره كل منهما.

فالنسبة المئوية هي العنصر الثابت، أما المبلغ بالدولار فيختلف باختلاف العقار. النسب أدناه قائمة منذ زمن طويل. تنشرها الوكالات والبرامج نفسها، وتنطبق بالطريقة نفسها في أي مكان في الولاية.

الحساب هو الجزء السهل. خذ سعر الشراء، واضربه في نسبة برنامجك، فتحصل على دفعتك الأولى. هذه فعلًا هي العملية الحسابية كلها، وهي الجزء الوحيد من رياضيات شراء المنزل الذي يمكنك إجراؤه على هاتفك وأنت واقف في ممرّ السيارة.

الحدود الدنيا للبرامج، واحدًا واحدًا

إليك المشهد كما هو. وسأشرح المصطلحات تباعًا، لأن الأسماء أعقد من المفاهيم.

• برنامج FHA: دفعة أولى 3.5%. برنامج FHA هو برنامج قروض مؤمَّن حكوميًا، وكثيرًا ما يتيح فرصة للمشترين ذوي التاريخ الائتماني الأقصر. ثلاثة ونصف بالمئة من سعر الشراء.
• التقليدي: دفعة أولى قد تنخفض إلى 3%. التقليدي يعني أن القرض يتبع إرشادات فاني ماي أو فريدي ماك بدلًا من برنامج تأمين حكومي. بعض البرامج التقليدية تنزل إلى 3%. ليس كل مشترٍ يتأهل لأدنى شريحة، لكن الشريحة حقيقية.
• الرصيد المرتفع: بوجه عام دفعة أولى من 5% إلى 10%. في مقاطعات كاليفورنيا الأعلى تكلفة يوجد حجم قرض يقع فوق الحد المطابق القياسي ويظل خاضعًا للقواعد المطابقة. نسمي ذلك الرصيد المرتفع. بوجه عام، يدعم الملف الائتماني الأقوى الطرف الأدنى من ذلك النطاق ويدفعك الملف الأضعف نحو الطرف الأعلى. في مهنتنا نسمي نقاط القوة في ملفك العوامل التعويضية، أي كل شيء عدا الدفعة الأولى: التاريخ الائتماني، والاحتياطيات، وشكل نسب الدين لديك.
• الجامبو: بوجه عام دفعة أولى 10% أو أكثر. القرض الجامبو يتجاوز حد قرض المقاطعة كليًا، ما يعني أن الوكالات لا تدعمه وأن جهة التمويل تتحمل قدرًا أكبر من المخاطرة مباشرة. في غياب عوامل تعويضية كبيرة، خطط لـ 10% في الحد الأدنى، وأحيانًا أكثر.
• برنامج VA: احتمال دفعة أولى صفر. إن كنت من قدامى المحاربين المؤهلين، فقد لا يتطلب تمويل VA دفعة أولى على الإطلاق. ستحتاج نموذج DD-214 الخاص بك، وهو أوراق تسريحك من الخدمة، وشهادة الأهلية، وهي الوثيقة التي تؤكد استحقاقك لدى VA. هذا هو الخيار الوحيد في السوق الذي تكون فيه الدفعة الأولى الصفرية متاحة فعلًا، وخلال 36 عامًا لم أملّ يومًا من قول ذلك لأحد المحاربين القدامى.

هذه هي الحدود الدنيا للبرامج. إنها نقطة البداية، لا القصة الكاملة.

تأمين الرهن العقاري هو الجزء الذي يغفل عنه الناس

هذه هي النقطة التي يبدأ المشترون العملية من دون معرفتها غالبًا، وأفضّل كثيرًا أن تسمعها مني اليوم على أن تكتشفها وأنت تقرأ تفاصيل قسطك.

تأمين الرهن العقاري يحمي جهة التمويل، لا أنت، إذا تعثر القرض. إنه ثمن وضع دفعة أولى أقل من نسبة 20% التقليدية، ويعمل بشكل مختلف بحسب برنامجك:

• التقليدي بدفعة أولى أقل من 20%: سيكون عليك تأمين رهن عقاري. يعرفه معظم الناس باسم PMI، أي تأمين الرهن العقاري الخاص. ضع 20% أو أكثر في قرض تقليدي ولن ينطبق عليك بوجه عام.
• برنامج FHA بأي دفعة أولى: سيكون عليك تأمين رهن عقاري. يسميه FHA قسط تأمين الرهن MIP. وهذا ينطبق حتى لو وضعت أكثر من الحد الأدنى 3.5%. هكذا بُني البرنامج ببساطة.

وإليك تفصيلًا مهمًا لميزانيتك يتعلق بطريقة احتساب التكلفة. في كلا البرنامجين يوجد عادةً مكوّن مقدَّم ومكوّن شهري. المكوّن المقدَّم يظهر في تكاليف قرضك عند الإغلاق. ويُضاف المكوّن الشهري إلى قسطك، جنبًا إلى جنب مع أصل القرض والفائدة وضرائب العقار وتأمين المنزل. فعندما تقرر المبلغ الشهري الذي ترتاح لدفعه، يكون تأمين الرهن جزءًا من ذلك الرقم، لا هامشًا تحته.

برنامج VA هو الاستثناء. قروض VA لا تتضمن عادةً تأمين رهن شهريًا، وإن كان معظم مقترضي VA يدفعون رسم تمويل لمرة واحدة، يمكن في كثير من الأحيان تمويله ضمن القرض، وبعض المحاربين القدامى معفون منه كليًا. اسأل مسؤول القرض لديك عن الفئة التي تنتمي إليها قبل أن تفترض أن الرسم ينطبق عليك أو أنك معفى منه.

الحد الأدنى ليس الحد الأقصى

كل ما سبق حدود دنيا للبرامج، تضعها الوكالات والبرامج الحكومية. أما جهة التمويل التي ستمنحك القرض فعليًا فيمكنها أن تكون أكثر صرامة، وكثير منها كذلك.

يسمي القطاع هذه الاشتراطات الإضافية (overlays): متطلبات تضيفها جهة التمويل إلى الإرشادات المنشورة، عادةً حول الدرجة الائتمانية أو الاحتياطيات أو نسب الدين. إنها قانونية وشائعة، وتعني أن جهتي تمويل قد تنظران إلى المشتري نفسه وتطلبان مبلغين مختلفين للدفعة الأولى. ومن واقع خبرتي، هذا يفاجئ الناس أكثر من أي شيء آخر تقريبًا في محادثة التمويل.

فتعامل مع هذه النسب كما تتعامل مع لافتة حد السرعة على الطريق السريع. إنها معلومات حقيقية منشورة، وهي ليست الشيء الوحيد الذي يحدد كيف تسير الرحلة فعلًا. الرقم الذي تحتاجه أنت شخصيًا يأتي من تقدير مكتوب لصفقتك المحددة، ويستند إلى ائتمانك ودخلك وديونك وعقار بعينه. ولا شيء دون ذلك هو رقمك.

الدفعة الأولى ليست خط النهاية

إليك الجزء الذي أريد قوله بوضوح، وأعنيه بلطف. ألتقي بمشترين ادخروا بانضباط حقيقي، وبلغوا مبلغ دفعتهم الأولى بدقة، ولم يضعوا جانبًا دولارًا واحدًا لأي شيء آخر. ثم يُفتح الإسكرو، وتصل بقية التكاليف، ويصعب خوض تلك المحادثة في هذه المرحلة المتأخرة من العملية.

تُضاف تكاليف الإغلاق إلى الدفعة الأولى. إنها فئة مستقلة تمامًا من المال. في مهنتنا نصنفها صنفين. تكاليف الإغلاق غير المتكررة هي الرسوم التي تُدفع مرة واحدة أثناء الإسكرو ولا تدفعها مرة أخرى بعد إتمامه. والتكاليف المتكررة هي التي تستمر بعد أن تمتلك المنزل.

بعض تلك التكاليف لا مفر منه إذا كنت تموّل بالقرض. وبعضها الآخر يمكن التفاوض عليه بين الطرفين، ومعرفة أيها هذا وأيها ذاك استعداد مفيد فعلًا. لن أفصّلها هنا، لأنها تستحق مقالًا مستقلًا ضمن هذه السلسلة. أما اليوم فأريدك أن تضع في حسبانك رقمين لا رقمًا واحدًا: الدفعة الأولى، ثم تكاليف الإغلاق المضافة إليها.

كيف تصل إلى رقمك أنت

ابدأ بالحساب الذي تستطيع إجراءه بنفسك. اضرب سعر الشراء في نسبة برنامجك لتحصل على الدفعة الأولى لأي منزل تفكر فيه. جرّبه عند عدة مستويات سعرية، وستتضح لك بسرعة حدود النطاق الذي تفكر فيه.

ثم احصل عليه كتابةً. بمجرد تقديمك طلب قرض، تُلزم القواعد الفيدرالية جهة التمويل بوجه عام بإعطائك نموذج تقدير القرض (Loan Estimate)، وهو نموذج إفصاح موحد، خلال ثلاثة أيام عمل. في ذلك النموذج يظهر تقدير المبلغ النقدي المطلوب منك للإغلاق. اقرأه بتمعن واسأل عن كل سطر لا تفهمه. لا يوجد سؤال عن تلك الوثيقة أصغر من أن يُطرح، وبعد 36 عامًا ما زلت أقرأ كل سطر فيها.

وهناك أيضًا خطوة أستطيع أحيانًا اتخاذها قبل ذلك. لبعض المشترين المؤهلين الذين يستخدمون التمويل التقليدي، أستطيع دعم مراجعة الموافقة المسبقة بنتائج نظام الاكتتاب الآلي لدى فاني ماي، الذي يُصدر شهادة Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). وهي تُظهر كيف يقرأ نظام الوكالة نفسه الملف بدلًا من الاعتماد على تخمين شخصي. وهي ليست متاحة لكل مشترٍ أو كل نوع قرض، فاسأل عما إذا كانت تناسب حالتك. وحيثما تنطبق شهادة DU، تعامل معها كنقطة انطلاق موثوقة لا أكثر: نتائج DU ليست موافقة نهائية على القرض. يظل كل قرض خاضعًا للاكتتاب النهائي متى وُجد عقار حقيقي وعقد موقّع.