تأمين سند الملكية والإسكرو، وما الذي تدفع ثمنه حقًا

يظهر بندا سند الملكية والإسكرو جنبًا إلى جنب في كشف الإغلاق في كاليفورنيا، ومن بين كل بنود تلك الصفحة هما البندان اللذان يسأل عنهما المشترون أقل من غيرهما.

يمر المشترون عليهما سريعًا. ليسا الدفعة الأولى، وليسا سعر الفائدة، ولا يأتيان مع صورة مطبخ. فيتعاملون معهما كأوراق روتينية ويتصفحونهما سريعًا.

أود أن أثنيك عن ذلك. في أكثر من ثلاثة عقود رأيت هذين البندين يفعلان ما لا يفعله أي شيء آخر في الصفقة: أحدهما يحميك من مشكلة صنعها شخص آخر قبل أن ترى المنزل أصلًا، والآخر هو الطرف المحايد الوحيد في الغرفة.

ما هو العائق في سند الملكية (cloud on title)، ولماذا يهم مرتين

عندما ترتبط بالعقار مطالبة غير محسومة، يُقال إن هناك عائقًا في سند الملكية (cloud on title). وهو مصطلح مهني يعني وجود ما قد يمنع البائع من نقل ملكية خالصة إليك.

وتتخذ عدة أشكال:

• رهن من IRS مقابل ضرائب فيدرالية غير مدفوعة.
• رهن ضريبي من الولاية، الفكرة نفسها على مستوى الولاية.
• رهن مقاولين، عادةً من مقاول نفذ عملًا في العقار، يقول إنه لم يُدفع له، فسجّل رهنًا.
• سند ائتمان عقاري لم يُرفع، قرض قديم سُدد لكنه لم يُشطب من السجل، فعلى الورق ما زال الرهن قائمًا.
• حكم قضائي مسجل ضد مالك سابق تعلّق بالعقار.
• حق ارتفاق، حق يملكه شخص آخر لاستخدام جزء من الأرض، كشركة مرافق أو ممر جار.
• مشكلة حدود أو ميراث أبعد في سلسلة الملكية: مستندات مسجلة تختلف حول مسار الحدود، أو وريث أو توقيع أُغفل في سلسلة الملكية.

وذلك يهم مرتين، ومعظم المشترين لا يفكرون إلا في الأولى.

أولًا، جهة تمويلك. جهة التمويل لن تموّل مقابل عقار عليه عائق في سند الملكية. فهي تحصل على مرتبة رهن، وتحتاج أن تكون مرتبتها هي المرتبة التي تتوقعها. إذا بقيت مطالبة غير محسومة تسبق رهنها، فلن يُصرف مبلغ القرض.

ثانيًا، وهذه لك أنت. ضع القرض جانبًا. يومًا ما ستبيع ذلك المنزل أو تعيد تمويله، وفي ذلك اليوم تحتاج أن تعرف أن مشكلات مالك سابق لم تنتقل مع العقار. تلك هي القيمة الصافية لملكيتك في العقار، ولهذا كنت سأريد الحماية حتى في صفقة بلا قرض فيها.

تأمين سند الملكية يغطي عيوب الماضي، لا أحداث المستقبل

إليك الجزء الذي يفوت المشترين في الغالب.

معظم التأمين يحميك من شيء لم يحدث بعد. وثيقة تأمين منزلك تغطي حريقًا قد يقع العام المقبل.

تأمين سند الملكية يعمل بطريقة مختلفة. يحميك من عيوب كانت قائمة بالفعل لحظة إغلاقك لكنها لم تكن قد اكتُشفت. المشكلة في الماضي أصلًا عند إصدار الوثيقة، وغير المؤكد هو ما إذا كان أحد قد اكتشفها.

قبل الإغلاق، تبحث شركة سند الملكية في السجل العام: السندات، والرهون، والأحكام، والسجلات الضريبية، وحقوق الارتفاق، وتراجع تسلسل انتقال الملكية في السجلات السابقة. وما يظهر يجب بوجه عام تسويته قبل أن تتمكن الصفقة من الإغلاق. ثم توفّر الوثيقة حماية من العيوب التي قد يكون البحث قد أغفلها.

من واقع خبرتي، متى فهم المشتري ذلك التمييز، لم يعد الرسم يبدو له مجرد إجراء شكلي. أنت تدفع مقابل بحث في السجل، ومقابل حماية من عيوب قد لا يكشفها البحث.

التقرير المبدئي لسند الملكية وثيقة ينبغي أن تقرأها بتمعن

في وقت مبكر من الإسكرو ستتلقى التقرير المبدئي لسند الملكية، الذي يسمى غالبًا الـ prelim. إنه تقرير شركة سند الملكية عما وجدته في السجل العام لذلك العقار، ويصل بينما لا تزال مهلة شروطك التعاقدية سارية وتملك خياراتك.

اقرأه. اقرأه فعلًا، لا تتصفحه وأنت مشغول بشيء آخر.

إليك ما يجعله يستحق نصف الساعة. يتضمن التقرير المبدئي قائمة استثناءات، ويرى الناس تلك الكلمة فيفترضون أن الاستثناءات هي الأشياء المغطاة. الأمر بالعكس. الاستثناءات هي البنود التي لن تغطيها الوثيقة، مكتوبة صراحة حتى تعرف بالضبط أين تتوقف حمايتك. وهذا بالتحديد سبب أهمية قراءته.

حق ارتفاق يعبر مؤخرة القطعة. قيد مسجل على ما يمكن بناؤه. أي منهما قد يظهر استثناءً، وأي منهما قد يؤثر في كيفية استخدامك للعقار. إن لم يكن سطر ما واضحًا، فاسأل وكيلك أو موظف سند الملكية عنه مباشرة. مناقشة الأمر الآن أسهل بكثير من مناقشته بعد أن تمتلك المكان.

وثيقتا تأمين، ومن يدفع ثمن كل منهما

إن كنت تموّل بقرض، فستجد في كشفك وثيقتي تأمين على سند الملكية بدلًا من وثيقة واحدة. وليستا رسمًا مكررًا؛ فكل واحدة منهما تحمي طرفًا مختلفًا.

وثيقة جهة التمويل. تشترطها جهة تمويلك. تحمي مصلحة الجهة في العقار، حتى مبلغ القرض عادةً، وهي مرتبطة بذلك القرض لا بك. كل مشترٍ يموّل بقرض ستصدر له هذه الوثيقة.

وثيقة المالك. هذه تحميك أنت. تغطي مصلحتك في الملكية والقيمة الصافية لملكيتك في العقار، وتبقى معك ما دمت حاملًا لسند الملكية. وثيقة جهة التمويل لا توفر لك حماية شخصية، وهذا بالضبط سبب وجود البند الثاني.

من يدفع ثمن أي منهما قابل للتفاوض، ككل شيء آخر تقريبًا يُكتب في عقد شراء، ويستحق الطرح بدلًا من الافتراض. كاليفورنيا ولاية كبيرة، والعرف يتفاوت بحسب المنطقة، والأهم، بحسب ما يتفق عليه الطرفان كتابةً. اسأل وكيلك عن المعتاد حيث تشتري، وتأكد من أن عرضك يقول صراحة من يدفع ثمن أي وثيقة.

الإسكرو: الطرف الثالث المحايد بين الطرفين

الإسكرو (escrow) طرف ثالث محايد يحفظ الأموال والمستندات أثناء إتمام الصفقة، ويتبع تعليمات مكتوبة وقّعها الطرفان.

افهم ما يعنيه المحايد، لأن هذه هي النقطة التي يخطئ فيها المشترون. موظف الإسكرو لا يعمل لصالحك، ولا لصالح البائع أو وكيله أو جهة التمويل. بل يعمل بصفة محايدة لإتمام الصفقة. لا يستطيع الانحياز إليك، وذلك ليس برودًا، بل هو الغاية كلها. لا يحتاج أي من الطرفين إلى الوثوق بالآخر، لأن لا أحد منهما يمسك المال.

يُفتح الإسكرو عندما يوقَّع عقد الشراء من الجميع، وبعد ذلك يكون التسلسل ثابتًا إلى حد بعيد:

• يفتح الإسكرو الملف، ويُودع عربونك لدى الإسكرو لا لدى البائع.
• يُصدر الإسكرو تعليمات مكتوبة مستمدة من العقد ليكملها الطرفان ويوقّعاها.
• يطلب الإسكرو التقرير المبدئي لسند الملكية ويعمل مع شركة سند الملكية على أي شيء يحتاج تسوية.
• يتابع الإسكرو الشروط مع تقدم الصفقة: الشروط التعاقدية، والإصلاحات المتفق عليها، ومتطلبات جهة التمويل.
• ينسق الإسكرو مستندات القرض، وموعد توقيعك، وأموالك، وسداد قرض البائع القائم.
• يتولى الإسكرو الصرف النهائي ويرسل السندات إلى المقاطعة للتسجيل.

يمكن التعامل مع أوراقك بطريقتين. يجلس وكيلك معك ويساعدك في إكمالها، وهذا ما يفعله معظم الناس وهو جيد تمامًا. أو تذهب إلى مكتب الإسكرو وتعبّئها شخصيًا مع موظف الإسكرو.

رأيي، وهو توصية لا قاعدة: إن كانت لديك أسئلة فاذهب. اسأل الشخص الذي تتمحور وظيفته حول تلك المستندات. لن يكلفك ذلك سوى ساعة، والإجابة عن أسئلتك جزء من عمله.

احصل على رسوم سند الملكية والإسكرو كتابةً قبل أن تكتب العرض

قاعدة أتمسك بها بثبات: لا تقدم عرضًا دون تقدير مكتوب لتكاليفك.

سند الملكية والإسكرو ينتميان إلى ذلك التقدير، وهما الجزء الذي يغفله المشترون أكثر من غيره. يتولى مسؤول القرض جانب جهة التمويل. أما جانب سند الملكية والإسكرو فمكالمة منفصلة يستطيع وكيلك إجراءها مع شركة سند الملكية وشركة الإسكرو للحصول على تلك الرسوم كتابةً.

أستعرض البنود واحدة واحدة في مقال تكاليف الإغلاق من هذه السلسلة. المهم هنا هو التسلسل: احصل على التقدير قبل أن تلتزم بكتابة العرض، لا بعد قبوله. إن لم يكن لديك واحد، فاحصل عليه.

التوقيع والتوثيق ولحظة انتقال الملكية إليك

في نهاية الإسكرو، بعد إصدار مستندات قرضك النهائية، يستدعيك موظف الإسكرو للتوقيع. وثيقتان منها تُوقّعان أمام كاتب عدل:

• سند نقل الملكية (grant deed)، الذي ينقل الملكية من البائع إليك.
• سند الائتمان العقاري (deed of trust)، الذي يثبت حق جهة تمويلك في الرهن على العقار.

كلاهما يجب توثيقه قبل أن تقبلهما المقاطعة، فأحضر هوية سارية.

بعد التوقيع وصرف مبلغ القرض، يرسل الإسكرو السندات إلى مكتب تسجيل المقاطعة. التسجيل هو اللحظة التي تنتقل فيها الملكية رسميًا وتصبح جزءًا من السجل العام. ليس المصافحة، ولا التوقيع، ولا التحويل. التسجيل. يتلقى موظف الإسكرو التأكيد ويبلّغ الجميع، وذلك هو اليوم الذي تصبح فيه مالك منزل. ومقال الإسكرو في هذه السلسلة يتابع تلك المرحلة الأخيرة.

أكنّ احترامًا هائلًا لموظفي الإسكرو، وأعني ذلك بصدق. يحفظون المال، ويلاحقون كل شرط، وينسقون عمل ستة أشخاص مستعجلين، ملفًا بعد ملف. معظم المشترين لا يرون شيئًا من ذلك العمل. حين يتصل موظفك ليقول إن الصفقة سُجلت، اشكره أنت أيضًا.