Los costos de California que cambian su pago, y de los que nadie le avisa

Dos casas. Mismo tamaño, misma condición, mismo precio de lista. Una de ellas cuesta bastante más al mes que la otra, y el comprador no se entera hasta que el préstamo está en proceso y las cifras resultan distintas de lo que imaginó.

He visto pasar eso más veces de las que quisiera en 36 años, y esta es la parte que me molesta. Todos esos costos podían averiguarse antes de que alguien presentara una oferta. No eran simples estimaciones; se podían conocer.

El precio de compra es un dato. Su tasa de interés es otro. Pero la cantidad que realmente sale de su cuenta cada mes también incluye los impuestos de la propiedad, el seguro de la vivienda y, si la propiedad tiene una asociación, las cuotas. Su prestamista generalmente cobrará los impuestos y el seguro cada mes junto con el pago del préstamo y pagará esas facturas cuando venzan, un arreglo llamado cuenta de reserva o impound. Las cuotas van directo a la asociación.

Los tres están atados a esa propiedad específica, ninguno aparece en un listado en una forma en la que deba confiar, y un comprador que compara solo por precio de compra está comparando con un número incompleto. Aquí van los tres costos, qué mueve a cada uno y cómo averiguarlo de verdad antes de comprometerse.

Los impuestos de la propiedad no son un solo número estatal

Existe la creencia común de que los impuestos de la propiedad en California son un único porcentaje que todos pagan. No lo son, y los compradores que lo asumen quedan atrapados.

California grava la propiedad sobre el valor tasado, y bajo el sistema establecido por la Proposition 13, una venta generalmente reajusta ese valor tasado a su precio de compra. Hasta ahí es bastante uniforme. Lo que no es uniforme es la tasa que se le aplica.

Su tasa la fija primero el condado, y los condados no son todos iguales. Luego, dentro de un condado, el área de tasa fiscal en la que está su parcela. Los bonos aprobados por votantes para escuelas, agua e infraestructura local se adhieren a distritos específicos, y esos distritos no siguen limpiamente las líneas de las ciudades. Dos casas en el mismo condado, a un trecho corto en carro, pueden cargar tasas distintas.

Esa es exactamente la razón por la que las generalizaciones no le sirven, y no voy a ofrecer ninguna. El único número que importa es el que está atado a la parcela específica por la que va a ofertar.

Los cargos especiales, y qué es realmente Mello-Roos

Ahora la pieza que más sorprende a la gente, porque no forma parte de la tasa.

Una factura de impuestos en California puede traer cargos directos como partidas separadas, sumados encima del impuesto base. Financian cosas locales específicas: distritos de jardinería y alumbrado, alcantarillado o control de vectores, bonos de mejoras de un proyecto antiguo.

El que más va a oír nombrado es Mello-Roos. El término correcto es un cargo de Community Facilities District, autorizado bajo la Mello-Roos Community Facilities Act. Cuando un desarrollo nuevo necesitó calles, alcantarillado, líneas de agua, parques o escuelas, se formó un distrito para financiar esa infraestructura con bonos, y las casas dentro del distrito pagan un cargo destinado a cubrir el capital y los intereses de esos bonos. Se suma encima de la factura base de impuestos, y puede ser sustancial.

Son más comunes en desarrollos más nuevos, lo cual vale la pena saber porque muchos compradores asumen que más nuevo significa más simple. Dos casas idénticas a un precio idéntico, una dentro de un Community Facilities District y otra fuera, no cargan la misma obligación anual de impuestos. Nada en la casa le dice cuál es cuál.

Estos generalmente corren por un plazo atado a los bonos y no para siempre, así que pregunte cuántos años quedan. Los vendedores de una casa dentro de un distrito están obligados a entregar un aviso de impuesto especial. Pídalo y léalo.

Esta es mi instrucción, y es la misma que llevo años dando. Antes de hacer una oferta, averigüe el cuadro fiscal completo de esa propiedad en particular: el impuesto base sobre su precio de compra, cada cargo directo de la factura y el plazo restante de cada uno. Su agente puede sacar el registro del recaudador de impuestos del condado para la parcela y leerlo con usted línea por línea. Antes de la oferta, no cuando ya esté en escrow.

Un punto relacionado. Después de que su venta se registra, California retasa a su precio de compra, y el condado emite una factura suplementaria de impuestos por única vez que cubre la diferencia por el resto del año fiscal. Es normal, es temporal, y agarra a la gente en frío. La entrega de esta serie sobre el escrow cubre cuándo llega.

El seguro de la vivienda se cotiza sobre la propiedad, no sobre la etiqueta de precio

La ubicación y las características de una casa mueven su costo de seguro mucho más de lo que los compradores esperan, y este rubro mueve el número mensual con rapidez.

Una casa en una zona de severidad alta de peligro de incendio, que es una designación en mapas del estado, o en una zona de inundación mapeada, o con otras características físicas que una aseguradora trata como riesgo elevado, puede costar considerablemente más asegurarla que asegurar una casa comparable. Todo depende de la propiedad: designación de zona, edad y material del techo, tipo de construcción, espacio defendible, acceso para equipos de bomberos, suministro local de agua, reclamos previos sobre la estructura. Nada más.

Para un comprador con un presupuesto ajustado, esa diferencia no es solo cuestión de comodidad. El seguro forma parte de su gasto de vivienda, así que una prima más alta sube el pago, y un pago más alto sube su relación deuda-ingresos. Puede afectar para qué califica, no solo cómo se siente el mes.

Así que consiga una cotización real sobre la dirección concreta con un agente de seguros con licencia antes de escribir la oferta, por escrito, no una regla aproximada. Luego haga la segunda pregunta, porque en California importa tanto como la primera: ¿una aseguradora de verdad va a emitir esta póliza? Algunas propiedades tardan más en colocarse, y algunas terminan con una aseguradora de líneas excedentes o con el FAIR Plan del estado, la opción de cobertura básica de último recurso. Averígüelo de entrada, no a mitad del escrow con una fecha de cierre acercándose.

Las asociaciones de propietarios, y qué está firmando en realidad

Los tipos de propiedad que típicamente traen una asociación son los condominios, las casas adosadas, los desarrollos de unidades planificadas y las comunidades con restricción de edad, que llevan restricciones de ocupación fijadas por la asociación.

Cuando compra una de estas, recibirá en el escrow un paquete de la asociación de propietarios, la HOA, para que la membresía pase del vendedor a usted. Entienda lo que significa firmarlo. Está aceptando quedar sujeto a los documentos rectores de la asociación: los CC&R, es decir, los convenios, condiciones y restricciones registrados que quedan vinculados a la propiedad, además de los estatutos y las normas de funcionamiento. La asociación puede hacerlos cumplir, y ese cumplimiento puede terminar en tribunales.

Las ventajas son reales y no quiero restarles valor. Todos tienen que mantener el exterior de su propiedad, así que los estándares de mantenimiento se mantienen parejos en la comunidad. Si usted se descuida se lo van a decir, y a su vecino también. Las asociaciones además suelen ofrecer instalaciones compartidas: una piscina, un área de picnic, un salón de eventos. Mucha gente compra específicamente por ellas.

La desventaja real es la otra cara de la misma moneda. Hay límites sobre lo que puede hacer con el exterior de su propia casa.

Dos historias, ambas de primera mano. Mi hermano tuvo una casa en un desarrollo de unidades planificadas y rehízo el jardín del frente. Era, por mucho, el jardín más bonito de la calle. La asociación lo miró y le exigió quitarlo porque, a su juicio, no armonizaba con el resto de las propiedades. Que quedara más bonito no era el criterio. Que cumpliera con las normas, sí.

Y me incluyo también. Tengo una propiedad listada ahora mismo, y recibí un aviso de la asociación porque mi letrero era un par de pulgadas más grande de lo que permiten. La puse en escrow y bajé el letrero de inmediato. Ese es el tipo de cosa que una asociación puede hacer, y está en su derecho, porque todos ahí firmaron el mismo papeleo que le estoy diciendo que lea.

Las preguntas para hacer antes de comprometerse

Nada de eso es razón para evitar una propiedad con asociación. Es razón para saber a qué se está uniendo. Su contrato le da un período para revisar los documentos, así que úselo, y pregunte esto directamente:

• Lea los CC&R, los estatutos y las reglas operativas. Sobre todo lo que gobierne cambios exteriores, jardinería, estacionamiento, rentas y mascotas. Pregunte por cualquier cosa que se lea ambigua, por pequeña que sea.
• ¿Hay algún litigio pendiente o alguna amenaza de litigio que involucre a la asociación? Pregunte por escrito, y pregunte por la comunidad además de por la asociación misma.
• ¿Cuándo subieron las cuotas por última vez, y hay un aumento planeado? Las dos mitades importan. Un tramo largo sin aumento no es automáticamente buena noticia.
• ¿Las reservas están fondeadas? Pida el estudio de reservas y la divulgación de fondeo de reservas. Si una asociación no ha reservado dinero para el techo, la piscina o las calles privadas, tendrá que cubrir esos gastos con otra fuente de fondos.
• ¿Se anticipa algún cargo especial? El seguimiento natural a la pregunta de las reservas, y la respuesta muchas veces está en las actas.

Aquí va la razón por la que las preguntas sobre cuotas importan más de lo que los compradores creen. Las cuotas de la asociación cuentan en su relación deuda-ingresos cuando usted califica. Así que puede calificar con comodidad hoy, cerrar, y que después la asociación suba las cuotas cuando la casa ya es suya. Nadie lo recalifica en ese momento. Simplemente las paga. Si su relación deuda-ingresos iba justa al entrar, un aumento puede apretar un presupuesto que funcionaba bien el día del cierre.