Lo que realmente necesita para el pago inicial en California

Esto es lo que más me preguntan en mi negocio, y me lo llevan preguntando más de tres décadas. Alguna versión de: John, ¿cuánto dinero necesito de verdad para comprar una casa?

Quiero responder con honestidad, y eso significa empezar por lo que no puedo hacer. No puedo darle una cifra en dólares. No porque me la guarde, sino porque el número depende por completo del precio de la casa que usted termine eligiendo, y el día en que la mayoría me lo pregunta, ninguno de los dos sabe todavía cuál es esa casa.

Lo que sí puedo darle es la parte que no cambia. Cada programa de préstamo tiene un pago inicial mínimo publicado, y se expresa como un porcentaje del precio de compra. Apréndase los porcentajes y la aritmética pasa a ser suya, con cualquier casa, cualquier tarde, sin llamar a nadie.

Luego está la parte que sorprende a la gente, y sorprende a muchos. El pago inicial no es el número completo. Es el primer número.

Por qué la respuesta honesta es un porcentaje

Si en una parrillada me pregunta cuánto efectivo necesita y yo le doy una cifra de memoria, no le he dicho casi nada. El mismo porcentaje produce cantidades muy distintas según lo que compre. Dos compradores pueden estar bajo reglas de programa idénticas y entrar al escrow con cheques de caja que no se parecen en nada, simplemente por el precio de la casa que cada uno eligió.

Así que el porcentaje es el dato duradero y la cifra en dólares es el dato local. Los porcentajes de abajo llevan mucho tiempo vigentes. Los publican las agencias y los propios programas, y aplican igual en cualquier parte del estado.

La aritmética es la parte fácil. Tome el precio de compra, multiplíquelo por el porcentaje de su programa, y ese es su pago inicial. Ese es genuinamente todo el cálculo, y es la única cuenta de la compra de casa que puede hacer en su teléfono parado en la entrada de la propiedad.

Los mínimos por programa, uno por uno

Este es el panorama tal como está. Voy definiendo los términos sobre la marcha, porque los nombres son peores que los conceptos.

• FHA: 3.5% de pago inicial. FHA es un programa de préstamos asegurado por el gobierno, y suele ser donde los compradores con historiales de crédito más cortos encuentran la puerta abierta. Tres y medio por ciento del precio de compra.
• Convencional: desde 3% de pago inicial. Convencional significa que el préstamo sigue las pautas de Fannie Mae o Freddie Mac en lugar de un programa de seguro del gobierno. Ciertos programas convencionales bajan hasta el 3%. No todo comprador califica para el nivel más bajo, pero el nivel existe.
• Saldo alto: generalmente 5% a 10% de pago inicial. En los condados de mayor costo de California hay un tamaño de préstamo que queda por encima del límite conforme estándar y aun así sigue las reglas conformes. A eso le llamamos saldo alto. En términos generales, un perfil de crédito más fuerte sostiene el extremo bajo de ese rango y uno más débil lo empuja hacia el extremo alto. En mi negocio, a las fortalezas de su expediente les llamamos factores compensatorios, es decir, todo lo que no es el pago inicial: historial de crédito, reservas, cómo se ve su relación deuda-ingresos.
• Jumbo: generalmente 10% de pago inicial o más. Un préstamo jumbo excede por completo el límite de préstamo del condado, lo que significa que las agencias no lo respaldan y el prestamista asume directamente una mayor parte del riesgo. Sin factores compensatorios significativos, cuente con 10% en el extremo bajo, y a veces más.
• VA: potencialmente cero de pago inicial. Si usted es un veterano elegible, el financiamiento VA puede no requerir pago inicial en absoluto. Necesitará su DD-214, que es su documentación de baja del servicio, y un Certificate of Eligibility, que es el documento que confirma su derecho VA. Este es el único lugar del mercado donde el cero inicial está genuinamente sobre la mesa, y en 36 años nunca me he cansado de decírselo a un veterano.

Esos son los mínimos de los programas. Son el piso, no la historia completa.

El seguro hipotecario es la parte que la gente pasa por alto

Esta es la parte que los compradores desconocen con más frecuencia, y prefiero que se entere por mí hoy a que la descubra al leer el desglose de su pago.

El seguro hipotecario protege al prestamista, no a usted, si el préstamo no se paga. Es el costo de poner menos del 20% tradicional, y funciona distinto según su programa:

• Convencional, con menos de 20% de inicial: tendrá seguro hipotecario. La mayoría lo conoce como PMI, el seguro hipotecario privado. Ponga 20% o más en un préstamo convencional y generalmente no aplica.
• FHA, con cualquier pago inicial: tendrá seguro hipotecario. FHA lo llama MIP, la prima de seguro hipotecario. Eso se mantiene aunque ponga más del mínimo de 3.5%. Es simplemente cómo está construido el programa.

Aquí va el detalle estructural que le importa a su presupuesto. En ambos programas suele haber un componente por adelantado y un componente mensual. La parte por adelantado aparece en los costos de su préstamo al cierre. La parte mensual se incluye en su pago, junto al capital, el interés, los impuestos de la propiedad y el seguro de la vivienda. Así que cuando esté decidiendo cuánto le resulta cómodo pagar cada mes, el seguro hipotecario es parte de ese número, no una nota al pie.

VA es la excepción. Los préstamos VA generalmente no llevan seguro hipotecario mensual, aunque la mayoría de los prestatarios VA sí paga una cuota única de financiamiento, que muchas veces puede financiarse dentro del préstamo, y ciertos veteranos están exentos de ella por completo. Pregúntele a su oficial de préstamos en qué categoría cae usted antes de asumir cualquiera de las dos.

Un mínimo es un piso, no un techo

Todo lo de arriba son mínimos de programa, fijados por las agencias y los programas del gobierno. El prestamista que realmente financia su préstamo puede ser más estricto, y muchos lo son.

La industria les llama overlays: requisitos adicionales que un prestamista pone encima de las pautas publicadas, normalmente alrededor del puntaje de crédito, las reservas o la relación deuda-ingresos. Son legales, son comunes, y significan que dos prestamistas pueden mirar al mismo comprador y pedir cantidades distintas de dinero inicial. Mi experiencia es que esto toma a la gente por sorpresa más que casi cualquier otra cosa en la conversación de financiamiento.

Así que trate estos porcentajes como trataría el letrero de velocidad en la carretera. Es información real y publicada, y no es lo único que determina cómo sale el viaje. La cifra que usted necesita debe salir de un estimado por escrito para su transacción específica, basado en su crédito, sus ingresos, sus deudas y una propiedad concreta. Hasta tener ese estimado, ninguna cifra es realmente la suya.

El pago inicial no es la meta final

Aquí va la parte que quiero decir sin rodeos, y lo digo con cariño. Conozco compradores que ahorraron con verdadera disciplina, alcanzaron exactamente la cifra de su pago inicial y no apartaron un dólar para nada más. Luego abre el escrow, llegan los demás costos, y esa es una conversación difícil para tenerla tan tarde en el proceso.

Los costos de cierre van encima del pago inicial. Son una categoría de dinero completamente aparte. En mi negocio los ordenamos en dos tipos. Los costos de cierre no recurrentes son los cargos únicos que paga durante el escrow y no vuelve a pagar una vez que cierra. Los costos recurrentes son los que continúan después de que la casa es suya.

Algunos de esos costos son inevitables si está financiando. Otros pueden negociarse entre las dos partes, y saber cuál es cuál es exactamente el tipo de preparación que se paga sola. No voy a detallarlos aquí, porque merecen su propia entrega y la tendrán más adelante en esta serie. Por hoy, quiero que tenga presentes dos cifras en lugar de una: el pago inicial y, además, los costos de cierre.

Cómo llegar a su propio número

Empiece con la cuenta que puede hacer usted mismo. El precio de compra multiplicado por el porcentaje de su programa le da el pago inicial de cualquier casa que esté considerando. Haga el cálculo con varios precios distintos y pronto tendrá una idea del rango en el que realmente se mueve.

Luego consígalo por escrito. Una vez que haya presentado una solicitud de préstamo, las reglas federales generalmente exigen que el prestamista le entregue un Loan Estimate, que es un formulario estandarizado de divulgación, dentro de tres días hábiles. En ese formulario es donde aparece su efectivo estimado para cerrar. Léalo con cuidado y pregunte por cada línea que no entienda. Ninguna pregunta sobre ese documento es demasiado pequeña, y después de 36 años yo todavía leo cada línea.

También hay un paso que a veces puedo tomar antes de eso. Para algunos compradores calificados que usan financiamiento convencional, puedo apoyar la revisión de preaprobación con los resultados del sistema automatizado de evaluación crediticia de Fannie Mae, que produce un certificado de Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). Eso muestra cómo lee un expediente el propio sistema de la agencia, en lugar de cómo lo adivina una persona. No está disponible para todo comprador ni todo tipo de préstamo, así que pregunte si corresponde a su situación. Donde un certificado DU sí aplica, tómelo como un punto de partida creíble y nada más: los resultados de DU no son una aprobación final del préstamo. Todo préstamo queda sujeto a la evaluación crediticia final cuando hay una propiedad real y un contrato firmado frente a mí.