Cómo se usa realmente su puntaje de crédito cuando compra una casa

Alguien se sienta conmigo, saca su teléfono y me muestra un puntaje de crédito de una aplicación. Suele estar orgulloso de ese número, y muchas veces con razón. Luego sacamos el informe que realmente usamos para el préstamo, y ahí aparecen tres puntajes. Ninguno coincide con el del teléfono. Y el que vamos a usar no es el más alto de los tres.

No es un truco, y por lo general no es mala noticia. Es simplemente cómo funciona el crédito hipotecario. Pero casi nadie se lo explica al comprador hasta el momento en que importa, y para entonces el comprador ya armó todo un plan alrededor del número equivocado.

Mi experiencia es que esta sola laguna le cuesta a la gente más de lo que cree. Le cuesta tiempo, le resta algo de margen para negociar y, de vez en cuando, le cuesta una casa que quería, porque entró creyendo que calificaba para algo para lo que no calificaba.

Así que vamos a verlo como se debe: qué puntaje usa un prestamista, de dónde sale y qué controla en realidad.

El puntaje de su teléfono no es el puntaje de su préstamo

Cuando usted revisa su crédito por su cuenta, a través del emisor de una tarjeta, una aplicación gratuita o un servicio de suscripción, casi siempre está viendo una sola agencia. Quizás TransUnion. Quizás Equifax. Quizás Experian. Uno.

Cuando compra una casa, su prestamista obtiene lo que llamamos un informe de crédito combinado de las tres agencias. Es un solo informe que reúne su información de las tres agencias principales y presenta los tres puntajes lado a lado.

Esos tres puntajes rara vez son idénticos, y la razón es de lo más ordinaria. No todos los acreedores reportan a las tres agencias, y los que sí lo hacen no reportan todos el mismo día. Así que cada agencia tiene una imagen ligeramente distinta de usted, y una imagen ligeramente distinta produce un puntaje ligeramente distinto.

Aquí va un detalle que la mayoría tiene al revés. Las agencias no generan su puntaje. TransUnion, Equifax y Experian guardan los datos de crédito. El puntaje en sí es un puntaje FICO, que se obtiene al aplicar un modelo de puntuación a los datos que tiene cada agencia. Tres conjuntos de datos, un modelo de puntuación, tres resultados.

No promedian los tres. Descartan dos.

Esta es la confusión que más corrijo, y quiero ser claro al respecto.

Un prestamista no suma sus tres puntajes y divide entre tres. No hay promedio. Lo que hace es tomar el puntaje más alto y el más bajo y hacer ambos a un lado. El puntaje del medio es el que se usa.

Para un comprador ese puntaje del medio viene de Experian. Para el siguiente, de TransUnion. No hay un patrón, y no importa mucho de qué agencia salió. Lo que importa es que es el que quedó en el medio.

Así que, si va a tener presente un solo número mientras se prepara para comprar, que sea ese. No el mejor. El del medio.

Qué controla en realidad ese puntaje del medio

Tres cosas, en términos generales.

• Qué programa de préstamo le corresponde. Financiamiento convencional, un préstamo FHA, un préstamo de saldo alto para propiedades de mayor precio en condados donde los límites lo permiten, o un préstamo jumbo por encima de esos límites. Cada uno tiene expectativas de crédito distintas, y su puntaje del medio influye mucho en las opciones que tiene disponibles.
• Qué tasa de interés puede llegar a corresponderle. En términos generales, un crédito más fuerte se asocia con mejores términos. No puedo decirle qué le ofrecerán a un comprador en particular, porque las tasas se mueven y cada expediente es un mundo.
• Cuánto le cuesta esa tasa. Esta pregunta toma a casi todos por sorpresa. El precio de un préstamo se establece por niveles según el crédito, lo que significa que a dos compradores les pueden cotizar la misma tasa y no pagar lo mismo por obtenerla. La tasa y el costo de la tasa son dos preguntas separadas, y su puntaje del medio influye en ambas.

El panorama general, y por favor lea las salvedades

Aquí va la forma general del mercado, con una advertencia: esto es contexto, no una predicción sobre usted. Nadie puede mirar un número en una pantalla y decirle para qué será aprobado. Para eso existe una solicitud de verdad.

La escala FICO va de 300 a 850. En 36 años nunca he visto un puntaje exactamente en ninguno de los dos extremos.

En términos generales, la mayoría de los prestamistas quiere ver un puntaje del medio por encima de 580. Hay programas y situaciones que aceptan puntajes inferiores, pero por encima de 580 es donde la conversación suele volverse más fácil.

De ahí en adelante es una pendiente, no una escalera. Cuanto más alto el puntaje del medio, mejores tienden a ser los términos. En mi experiencia, cuando un puntaje del medio pasa de 720, la mayoría de los productos de préstamo suele estar disponible para ese comprador. Es una observación general sobre cómo se comporta el mercado, no una promesa sobre su expediente.

Y si su puntaje está más bajo de lo que quisiera: eso es un punto de partida, no un veredicto. Los puntajes se mueven. He visto a mucha gente corregir un error en el reporte o bajar un par de saldos y mejorar su situación unos meses después.

Su puntaje es la mitad. Su relación deuda-ingresos es la otra mitad.

El crédito se lleva toda la atención, pero ningún analista de crédito mira un puntaje solo. Compara lo que usted gana con lo que ya debe.

La aritmética no es complicada. Un prestamista suma cada pago mensual mínimo que aparece en su informe de crédito: pagos de carro, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas, préstamos a plazos, junto con el pago de vivienda que usted se propone asumir. Ese total se divide entre su ingreso mensual bruto, es decir, su ingreso antes de impuestos. El resultado es su relación deuda-ingresos.

Mi experiencia es que los analistas de crédito generalmente no quieren que la relación deuda-ingresos suba mucho más allá del 40 y tantos por ciento; una referencia aproximada es el 47 por ciento. Quiero ser cuidadoso con ese número. Es una observación general de muchos años haciendo esto, no un límite aplicable a todos los compradores, y se mueve según el programa y el expediente.

Algunos expedientes llegan a una relación más alta. Cuando sucede, suele ser porque otros elementos del expediente tienen peso. En este negocio los llamamos factores compensatorios. Los que más veo:

• Reservas significativas. Dinero que sigue en el banco después de cubrir el pago inicial y los costos de cierre.
• Una carga de deuda ligera, donde el nuevo pago de vivienda es prácticamente toda la relación y no hay mucho más en el informe.
• Un historial de pagos limpio por un buen tramo, alguien que no ha venido subiendo saldos.

Al final, de todos modos, la decisión de la evaluación crediticia automatizada suele zanjar la pregunta. En financiamiento convencional, su expediente completo puede evaluarse mediante el sistema automatizado de evaluación crediticia de Fannie Mae, y lo que usted busca es un resultado de aprobado/elegible en el certificado de Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). Esa es una respuesta muy superior a la aritmética mental de cualquiera, incluida la mía.

Una salvedad que le doy a cada comprador, y prefiero ser yo quien la diga en voz alta: los resultados de DU no son una aprobación final del préstamo. Un certificado DU es una señal fuerte y específica sobre su expediente. La aprobación final sigue dependiendo de un analista de crédito que revisa sus documentos reales. Quien le diga otra cosa le está ofreciendo una tranquilidad que no puede respaldar.

Si va por FHA o VA, la casa también recibe calificación

Esta parte sorprende a la gente, y en realidad no tiene que ver con su crédito. La pongo aquí porque es la otra mitad de la misma conversación.

FHA es generalmente más flexible que el financiamiento convencional en puntajes de crédito y en la relación deuda-ingresos. Esa es la ventaja que la mayoría de los compradores conoce. Lo que muchos no saben es que FHA y VA son considerablemente más estrictos con la condición de la propiedad misma.

En un avalúo FHA o VA, en términos generales, el avaluador está evaluando la casa, no solo su valor. Cosas que veo anotadas:

• Un calentador de agua sin las correas de sujeción
• Pintura descascarada
• Ninguna fuente de calefacción funcionando en la vivienda
• Un techo de teja asfáltica deteriorado, con tejas que se curvan, se levantan o faltan

Un avalúo convencional generalmente no examina esos puntos con el mismo rigor. La misma casa, el mismo comprador, otro tipo de préstamo, y otro nivel de atención a la condición.

Y esto es práctico, no académico. Escriba una oferta por una casa con dos o tres de esos problemas usando financiamiento FHA, y ahora tiene una conversación de reparaciones a mitad del escrow, con un reloj corriendo y un vendedor que puede estar dispuesto o no. Las reparaciones son tan negociables como cualquier otro término de un contrato de compra, pero es una negociación mucho más fácil de tener antes de estar en contrato que después.

Esta es una de las razones concretas para tener un agente con experiencia recorriendo propiedades con usted. Un buen agente mira un techo y un calentador de agua con su tipo de préstamo ya en mente, y dice algo antes de que usted escriba la oferta, no después.