Nunca se salte la inspección de la vivienda, y qué hacer con lo que encuentre

Hay unas cuantas cosas en este negocio de las que le daré las dos versiones, porque genuinamente hay dos versiones. Esta no es una de ellas.

A menos que la casa sea construcción completamente nueva, no creo que nadie deba comprar una vivienda sin hacerle una inspección. No puedo enfatizarlo lo suficiente, y lo digo con todo el cariño del mundo. Una compra de este tamaño no tiene sentido sin que alguien calificado revise la propiedad primero.

Los compradores a veces se resisten, y la razón es casi siempre la misma. El vendedor entregó una pila de divulgaciones, el vendedor parece una persona derecha, y la casa luce preciosa. Todo eso puede ser completamente cierto. Aun así, usted puede terminar comprando algo que no entiende del todo.

Así que veamos para qué sirve realmente la inspección, y luego la parte que los compradores manejan peor, que es qué hacer con el informe cuando aterriza en su correo.

Un vendedor honesto sigue sin saber lo que no sabe

En una compra en California usted va a recibir divulgaciones del vendedor. Dos de las grandes son el Real Estate Transfer Disclosure Statement, que es la declaración escrita del vendedor sobre la condición de la propiedad, y el Seller Property Questionnaire, que lo lleva por una lista más larga de preguntas específicas.

Aquí está lo que la gente pasa por alto. Un vendedor puede llenar ambos con total honestidad, a fondo, según su leal saber y entender, y aun así usted puede terminar con un informe lleno de puntos que él nunca mencionó. No porque escondiera nada. Porque no sabía.

Piense en lo que una divulgación realmente es. Es una declaración de lo que el vendedor conoce. Y un vendedor vive dentro de la casa. No vive debajo de ella ni encima de ella. Nadie pasa su sábado en el espacio bajo el piso. Nadie se sube a mirar la vertiente lejana de su propio techo.

Esa brecha entre lo que un dueño sabe y lo que una propiedad está haciendo es exactamente el espacio en el que trabaja un inspector de viviendas. Uno bueno encontrará cosas que el vendedor genuinamente no conocía, y lo he visto pasar más veces de las que puedo contar.

Los dos lugares donde más aparecen las sorpresas

Si me pidiera nombrar de dónde salen las sorpresas, le daría las mismas dos respuestas que llevo años dando: el techo y, en una cimentación elevada, el espacio debajo de la casa.

Una cimentación elevada significa que la casa se apoya en un cimiento perimetral con un espacio de acceso bajo el piso, en lugar de una losa de concreto vaciada directamente sobre el suelo. Buena parte de la vivienda en California está construida así, y no es un defecto. Solo significa que hay un área entera de la propiedad con plomería, estructura, ductos, aislamiento y humedad que prácticamente nadie ha mirado. Los vendedores usualmente no. Los compradores que pasean un domingo, mucho menos. Un inspector sí.

El techo es el otro, y vale la pena ser preciso, porque aquí es donde los compradores se convencen a sí mismos de meterse en problemas.

Que no gotee no es lo mismo que estar bien

Piense en un techo de teja asfáltica. Puede estarse deteriorando en áreas que no son visibles para nadie parado en el patio o caminando por la casa. Para ver esas áreas habría que subirse físicamente al techo o mandar un dron por encima. Si el vendedor nunca ha hecho ninguna de las dos cosas, y la mayoría de los dueños nunca las ha hecho, entonces la condición del techo no es algo que él esté en posición de contarle. No por mala fe. Simplemente no la ha visto.

Ahora piense en un techo de tejas. Algunas tejas están quebradas, o directamente faltan unas cuantas. Puede que ese techo hoy no gotee en absoluto. Sigue siendo un problema, y sigue siendo algo que usted quiere saber antes de ser el dueño.

Esa es la distinción que quiero que se lleve: no gotea y está bien son dos hallazgos distintos. Un techo que todavía no gotea puede tener una reparación o un reemplazo real en su futuro cercano, y la diferencia entre enterarse en su período de contingencia y enterarse en la primera tormenta fuerte después de mudarse es una diferencia que usted notará.

Ahora lea el informe como se debe

Aquí es donde veo a los compradores echar a perder un buen proceso. El informe llega, es largo, está lleno de fotografías y usa palabras como deficiencia en cien lugares. La gente lo hojea, se alarma o deja de prestar atención, y sigue adelante.

No haga eso. Siéntese con su agente de bienes raíces y repáselo. En voz alta, punto por punto.

Lo que está haciendo en esa conversación es ordenar cada hallazgo en una de tres pilas:

• Cosas con las que puede vivir. Toda casa las tiene, incluidas las nuevas. Detalles cosméticos, desgaste ordinario, cosas pequeñas que usted prefiere resolver un fin de semana.
• Cosas que quiere que se reparen antes de comprar. Puntos reales con costo real o consecuencia real.
• Cosas que le hacen reconsiderar si realmente quiere la casa. Son raras, y son la razón por la que hacemos esto.

La mayoría de los informes produce una primera pila larga, una segunda corta y una tercera vacía. Ese es un resultado normal y un buen día. Pero usted no sabe a qué pila pertenece nada hasta que lo ha leído de verdad y ha preguntado.

La petición de reparaciones, y las dos formas de pedir

Cuando ya sabe qué hay en la pila dos, su agente llena una petición de reparaciones. Esa petición puede ir en una de dos direcciones, y la elección importa más de lo que la mayoría de los compradores cree.

Pedir al vendedor que mande hacer el trabajo. El vendedor contrata al contratista, el trabajo se completa antes del cierre, y usted recibe la propiedad reparada.

Pedir un ajuste en dinero en lugar de las reparaciones. En vez de que el vendedor haga el trabajo, usted y el vendedor acuerdan un monto que lo tome en cuenta, y usted se encarga de las reparaciones después de que la casa sea suya.

Mi experiencia es que muchos compradores prefieren la segunda, y su razonamiento es sólido. Cuando usted contrata al contratista, usted controla la calidad del trabajo. Usted elige quién lo hace, usted decide el alcance, y usted es quien lo inspecciona al terminar. Un vendedor que ya va de salida, comprensiblemente, suele priorizar que el trabajo quede terminado, no que sea excelente.

Ninguno de los dos caminos es el correcto en todos los casos. Si una reparación tiene que completarse antes de que su prestamista fondee, por ejemplo, eso moldea la respuesta. Convérselo con su agente, y recuerde que esta es una petición entre dos partes privadas, así que su forma está abierta a discusión.

Luego el vendedor responde. Puede aceptar lo que usted pidió, aceptar una parte, o negarse por completo. Las tres son respuestas legítimas a una petición, y cualquiera puede aparecer.

El reloj de la contingencia es lo que realmente lo protege

Si el vendedor se niega, usted tiene una decisión que tomar. Puede seguir adelante de todos modos y tomar la propiedad como está, cosa que los compradores hacen todo el tiempo y con los ojos abiertos. O puede cancelar.

Y esta es la parte que quiero que escuche con claridad, porque todo lo anterior depende de ella.

Su capacidad de retirarse viene del período de contingencia de inspección escrito en su contrato de compra, una ventana específica de tiempo para hacer sus inspecciones y actuar sobre lo que muestren. Un comprador que cancela estando todavía dentro de esa ventana generalmente tiene derecho a que le devuelvan el depósito bajo los términos del contrato. Pero el que gobierna es el contrato, no mi resumen de él, y las cláusulas de contingencia y cancelación varían. Lea el suyo. Pida a su agente que le explique su cronograma específico y sus términos específicos de cancelación por escrito, temprano, antes de estar en posición de depender de ellos.

Lo que me lleva a la instrucción práctica que se desprende de todo esto: agende su inspección de la vivienda de inmediato. No en la semana tres. No cuando se calme el papeleo. En cuanto esté en escrow.

La protección es real, pero corre contra un reloj, y a un período de contingencia no le importa por qué llegó tarde. El informe solo vale algo para usted mientras todavía pueda actuar sobre él.

La otra forma común en que se cae una buena operación

Ya que estamos en el tema de las cosas que terminan una transacción por lo demás excelente, señalo la otra.

El avalúo. Su prestamista ordena una opinión de valor independiente, porque la propiedad es la garantía y tiene que sostenerse por sí misma. Si esa opinión sale por debajo de su precio de contrato, alguien tiene que responder por la brecha. Puede pedirle al vendedor que baje el precio. Puede cubrir usted la diferencia. Puede encontrarse en un punto medio. Y si ninguno de los dos lados está dispuesto a moverse, esa operación también puede caerse del escrow, con un comprador bien calificado y sin culpa de nadie.

La misma lección que la inspección: ordénelo tan rápido como le sea posible. El avalúo y el resto del cronograma del escrow los recorro en la entrega de esta serie dedicada al escrow.