Seguro de título, escrow, y qué está pagando en realidad

El título y el escrow van uno junto al otro en un estado de cierre de California, y de todas las líneas de esa página son las dos por las que los compradores menos preguntan.

Los compradores les pasan la vista por encima. No son el pago inicial, no son la tasa de interés y no vienen con la fotografía de una cocina. Así que quedan archivados como papeleo, y el papeleo se hojea.

Me gustaría convencerlo de lo contrario. En más de tres décadas he visto a estos dos hacer algo que nada más en la transacción hace: uno lo protege de un problema que alguien más creó antes de que usted viera la casa, y el otro es la única parte neutral de la operación.

Qué es una nube sobre el título, y por qué importa por partida doble

Cuando un reclamo sin resolver está adherido a una propiedad, lo llamamos una nube sobre el título. Ese es el término que usamos en el negocio. Una nube se posa sobre la propiedad y oscurece si el vendedor puede transmitirle un título libre de cargas.

Toma varias formas:

• Un gravamen del IRS por impuestos federales sin pagar.
• Un gravamen fiscal estatal, la misma idea a nivel del estado.
• Un gravamen de contratista (mechanic's lien), generalmente registrado por un contratista que trabajó en la propiedad y sostiene que no recibió el pago.
• Una escritura de fideicomiso sin cancelar, correspondiente a un préstamo antiguo ya pagado cuyo gravamen nunca se canceló en el registro; por eso el gravamen todavía consta en los documentos.
• Una sentencia registrada contra un dueño anterior que se adhirió a la propiedad.
• Una servidumbre, un derecho que alguien más tiene de usar parte del terreno, como una compañía de servicios o el acceso de un vecino.
• Un problema de linderos o de herederos más atrás en la cadena: documentos registrados que no coinciden en dónde corren las líneas, o un heredero o una firma que se pasó por alto en el camino.

Eso importa por partida doble, y la mayoría de los compradores solo piensa en la primera.

Primero, su prestamista. Un prestamista no va a fondear contra una propiedad con una nube sobre el título. Está tomando una posición de gravamen, y necesita que la suya sea la posición que cree que es. Si algo sin resolver está por delante de él, el préstamo no se fondea.

Segundo, y este es suyo. Deje el préstamo a un lado. Algún día usted venderá esa casa o la refinanciará, y ese día necesita saber que los problemas de un dueño anterior no viajaron con la propiedad. Ese es su patrimonio, y por eso yo querría la protección incluso en una transacción sin préstamo.

El seguro de título mira hacia atrás, no hacia adelante

Aquí está la parte que los compradores más se pierden.

La mayoría de los seguros lo protege contra algo que todavía no ha pasado. Su póliza de vivienda cubre un incendio que podría ocurrir el año que viene.

El seguro de título corre en la dirección contraria. Lo protege contra defectos que ya existían en el momento en que usted cerró pero no se habían descubierto. El problema ya está en el pasado cuando se emite la póliza. Lo incierto es si alguien lo ha encontrado.

Antes del cierre, la compañía de título busca en el registro público: escrituras, gravámenes, sentencias, registros fiscales, servidumbres, la cadena de propiedad hacia atrás. Lo que aparezca generalmente tiene que resolverse antes de que la transacción pueda cerrar. La póliza entonces respalda lo que una búsqueda pudo no haber visto.

Mi experiencia es que cuando un comprador entiende esa distinción, el cargo deja de sentirse como una formalidad. Está pagando por una búsqueda del registro, y por protección contra lo que una búsqueda no puede atrapar.

El informe preliminar de título es el documento que hay que leer con cuidado

Temprano en el escrow recibirá un informe preliminar de título, al que muchos llaman simplemente el prelim. Es el informe de la compañía de título sobre lo que encontró en el registro público de esa propiedad, y llega mientras usted todavía tiene tiempo de contingencia y opciones.

Léalo. Léalo de verdad, no lo hojee mientras hace otra cosa.

Esto es lo que hace que valga la media hora. El prelim trae una lista de excepciones, y la gente ve esa palabra y asume que las excepciones son lo que está cubierto. Es lo contrario. Las excepciones son los puntos que la póliza no va a cubrir, detallados para que sepa exactamente dónde termina su protección. Precisamente por eso importa leerlo.

Una servidumbre que cruza el fondo del lote. Una restricción registrada sobre lo que se puede construir. Cualquiera puede aparecer como excepción, y cualquiera puede importar para cómo usa la propiedad. Si una línea no está clara, pregunte a su agente o al oficial de título directamente. Es una conversación mucho más pequeña ahora que después de ser el dueño.

Dos pólizas, y quién paga cuál

Si está financiando, habrá dos pólizas de título en su estado de cuenta y no una. No es un cobro duplicado. Protegen a dos personas distintas.

La póliza del prestamista. Su prestamista la exige. Protege el interés del prestamista en la propiedad, generalmente hasta el monto del préstamo, y está atada a ese préstamo y no a usted. Todo comprador con financiamiento tendrá una.

La póliza del propietario. Esta lo protege a usted. Cubre su propio interés de propiedad y su patrimonio, y se queda con usted mientras tenga el título. La póliza del prestamista no hace nada por usted personalmente, y exactamente por eso existe la segunda línea.

Quién paga cuál es negociable, como casi todo lo que se escribe en un contrato de compra, y vale la pena plantearlo en lugar de asumirlo. California es un estado grande, y la práctica varía según la región y, más al punto, según lo que las dos partes acuerden por escrito. Pregunte a su agente qué es costumbre donde está comprando, y asegúrese de que su oferta diga con claridad quién paga cada póliza.

Escrow: el tercero neutral en el medio

El escrow es un tercero neutral que custodia los fondos y los documentos mientras se completa una transacción, y sigue instrucciones escritas que ambos lados firmaron.

Entienda lo que significa neutral, porque esta es la pieza que los compradores entienden mal. Su oficial de escrow no trabaja para usted. Tampoco trabaja para el vendedor, ni para el agente del vendedor, ni para el prestamista. Trabaja para la transacción. No puede ponerse de su lado, y eso no es frialdad; esa es precisamente la razón de ser del escrow. Ninguna de las partes tiene que confiar en la otra, porque ninguna de las dos está sosteniendo el dinero.

El escrow abre cuando el contrato de compra queda plenamente firmado, y de ahí la secuencia es bastante consistente:

• El escrow abre el expediente, y su depósito va al escrow y no al vendedor.
• El escrow emite instrucciones escritas extraídas del contrato para que ambos lados las completen y firmen.
• El escrow ordena el informe preliminar de título y trabaja con la compañía de título en lo que necesite resolverse.
• El escrow da seguimiento a las condiciones conforme avanza la operación: contingencias, reparaciones acordadas, requisitos del prestamista.
• El escrow coordina los documentos del préstamo, su cita de firma, sus fondos y el pago del préstamo existente del vendedor.
• El escrow maneja el desembolso final y envía las escrituras al condado para su registro.

Su papeleo puede manejarse de dos maneras. Su agente puede sentarse con usted y ayudarle a completarlo, que es lo que hace la mayoría y está perfectamente bien. O puede ir a la oficina de escrow y llenarlo en persona con el oficial de escrow.

Mi opinión, y es una recomendación y no una regla: si tiene preguntas, vaya. Pregúntele a la persona cuyo trabajo consiste en manejar esos documentos. Le tomará una hora, y esa persona está ahí para responder sus preguntas.

Consiga título y escrow por escrito antes de escribir la oferta

Una regla que sostengo con firmeza: no haga una oferta sin un estimado por escrito de sus costos.

El título y el escrow pertenecen a ese estimado, y son la porción que los compradores más a menudo dejan fuera. Su oficial de préstamos cubre el lado del prestamista. El lado de título y escrow es una llamada aparte que su agente puede hacer a la compañía de título y a la compañía de escrow para conseguir esos cargos por escrito.

Las partidas individuales las recorro en la entrega de esta serie sobre costos de cierre. Lo que importa aquí es la secuencia: consiga el estimado antes de comprometerse a escribir la oferta, no después de que la acepten. Si no tiene uno, consígalo.

Firma, notarización, y el momento en que se vuelve suya

Al final del escrow, cuando se emiten sus documentos finales del préstamo, su oficial de escrow lo llama a firmar. Dos de ellos se firman frente a un notario:

• La escritura de traspaso (grant deed), que transfiere la propiedad del vendedor a usted.
• La escritura de fideicomiso (deed of trust), que asegura el gravamen de su prestamista sobre la propiedad.

Ambas deben notarizarse antes de que el condado las acepte, así que lleve una identificación válida.

Después de la firma y el fondeo, el escrow envía las escrituras a la oficina del registrador del condado. La inscripción es el momento en que la titularidad se transfiere formalmente y pasa a formar parte del registro público. No el apretón de manos, no la firma, no la transferencia de fondos. La inscripción. Su oficial de escrow recibe la confirmación y avisa a todos, y ese es el día en que usted es propietario. La entrega de esta serie sobre el escrow sigue ese tramo final.

Tengo un enorme respeto por los oficiales de escrow, y lo digo con sinceridad. Custodian el dinero, persiguen cada condición y mantienen a media docena de personas con prisa apuntando en la misma dirección, expediente tras expediente. La mayoría de los compradores nunca ve nada de ese trabajo. Cuando el suyo lo llame para decirle que se registró, dele las gracias también.