De la oferta aceptada a las llaves: qué pasa realmente en el escrow

Llega la llamada con la buena noticia que todos esperaban. Su oferta fue aceptada. Y entonces, la mayoría de las veces, la siguiente pregunta es alguna versión de: muy bien, ¿y ahora qué sigue?

Esa es una pregunta que vale la pena responder antes de presentar la oferta, no después. Para la mayoría de las personas esta es la inversión más grande de su vida, y en el momento en que el contrato regresa firmado, arranca un reloj que nadie les explicó.

Muchos compradores lo atraviesan por instinto, y en 36 años he visto que a veces funciona. Pero el instinto no es un plan, y entrar al escrow sin entender el proceso es una mala idea.

Así que aquí está todo, en orden. Imprímalo si le ayuda.

El escrow se abre con base en el contrato, y el contrato dirige la operación

Un contrato de compra está plenamente firmado cuando lo han firmado usted, el vendedor y ambos agentes. No cuando el vendedor dice que sí por teléfono. No cuando su agente le manda un mensaje con la buena noticia. Firmado, por todos.

Desde ese momento el contrato lo dirige todo. El escrow se abre con base en él, y el oficial de escrow toma instrucciones de él. Cada fecha y obligación de cualquiera de los dos lados sale de ese documento. Si un término no está como usted quiere, corríjalo antes de las firmas.

El papeleo entonces se mueve en ambas direcciones: los formularios de la California Association of Realtors que nuestra industria usa en todo el estado. Su agente envía documentos al agente del vendedor, y el agente del vendedor le envía documentos a usted, incluida la declaración de divulgación de transferencia y el cuestionario de propiedad del vendedor.

El escrow envía sus propias instrucciones para que usted las complete y firme. Su agente puede ayudarle a llenarlas, o usted puede ir a la oficina de escrow y hacerlo en persona con el oficial de escrow. Si algo en esas páginas no le suena, vaya en persona y repáselo línea por línea. Nadie ahí va a pensar mal de usted por preguntar.

El calendario es el documento más importante de su expediente

Esto es lo que más quiero que se lleve de este artículo. En el momento en que aceptan su oferta, usted está en un cronograma, y cada plazo cuenta desde esa fecha.

Sus períodos de contingencia corren a partir de ahí: cuánto tiempo tiene para completar inspecciones, devolver el papeleo del escrow y satisfacer su contingencia de préstamo. La mayoría de los contratos de compra se escribe a 30 días, con 45 como el siguiente más común, y algunos hasta 60. Esa es su ventana.

Así que el primer día, siéntese con su agente y pase cada fecha del contrato a un calendario que usted realmente mire. No en un cajón. En el refrigerador, o en su teléfono con alarmas puestas. Mi experiencia es que las operaciones que se ponen tensas rara vez son las que tienen un problema real. Son aquellas en las que alguien perdió de vista una fecha.

Fije la tasa el día en que el contrato quede firmado

Llame a su oficial de préstamos el día en que su contrato quede plenamente firmado. Le preguntará si desea fijar la tasa. Un bloqueo extendido antes de encontrar propiedad es posible y vale la pena preguntarlo, pero la mayoría fija la tasa una vez firmado el contrato.

Mi recomendación, por experiencia y no como regla: fije la tasa y manténgala bloqueada durante todo el escrow. No juegue con el mercado en su propia transacción. Si las tasas se mueven en su contra a mitad del escrow, su pago sube y también aumenta su relación deuda-ingresos, y eso puede poner la compra en riesgo.

El día que fije la tasa, haga dos preguntas sin rodeos: cuál es mi tasa de interés, y cuánto me cuesta este bloqueo. Anote ambas respuestas con la fecha al lado. Va a necesitar esa página más adelante.

La inspección y el avalúo: empiece ambos de inmediato

Estas son las dos razones más comunes por las que se cae la operación de un comprador bien calificado. No el crédito. No el ingreso. Estas dos. Empiece ambas lo más rápido que pueda, para que si hay un problema lo encuentre mientras todavía tiene opciones.

La inspección de la vivienda. A menos que la casa sea completamente nueva, no creo que nadie deba comprar sin una. Los vendedores completan una declaración de divulgación de transferencia y un cuestionario de propiedad del vendedor de buena fe, según su leal saber y entender. Un inspector de todos modos encuentra rutinariamente cosas que ellos nunca supieron, incluido deterioro del techo que nadie puede ver desde el suelo.

Cuando llega el informe, usted tiene opciones. Aceptar la propiedad como está. O pedir a su agente que prepare una petición de reparaciones, que va por dos caminos: pedir al vendedor que haga el trabajo, o pedir una compensación en dinero para contratar usted a su propia gente.

El vendedor también puede negarse. Si no repara y no compensa, usted decide si sigue adelante de todos modos o cancela dentro de su período de contingencia y recupera su depósito. Una operación perfectamente buena puede terminar ahí mismo, con un comprador que no hizo nada mal.

El avalúo. Ordénelo de inmediato. Un avaluador independiente le da a su prestamista una opinión de valor, porque el prestamista presta contra la casa, no solo contra usted. Si el avalúo sale por debajo del precio del contrato, usted tiene una decisión: pedirle al vendedor que baje el precio, cubrir usted la diferencia si sus fondos y su programa lo permiten, o encontrarse en un punto medio. Si las partes no se ponen de acuerdo, la operación puede cancelarse bajo los términos de su contrato.

Procesamiento, evaluación crediticia y el Closing Disclosure

Una vez que su papeleo de escrow está entregado, la inspección quedó atrás y el avalúo está hecho, en general ya pasó lo más difícil. Una transacción que supera esos dos obstáculos usualmente sigue hasta el cierre, salvo algo extraordinario como la pérdida de un empleo. No puedo garantizarlo. Pero ahí es donde yo respiro un poco.

Ahora el trabajo se mueve adentro del prestamista. Su expediente va a un procesador, que arma lo necesario, y luego a un analista de crédito, que verifica ingresos y activos, revisa el crédito y el avalúo, y aplica las pautas del programa. Todas las decisiones de préstamo quedan sujetas a la evaluación crediticia final.

Antes de que se emitan los documentos finales del préstamo, un documento llega primero a su correo: el Closing Disclosure, que llamamos simplemente el CD. Presenta sus términos del préstamo, su pago y sus costos de cierre en forma final.

La guía del Consumer Financial Protection Bureau, revisada por última vez el 2 de mayo de 2023, dice que su prestamista debe entregarle el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre.¹ Use ese tiempo. Es su oportunidad de comparar los términos y costos finales contra el Loan Estimate y de preguntar antes de la mesa de cierre.

Esto es lo que debe hacer en cuanto llegue, y es el paso que la gente se salta. Saque la página donde anotó su tasa y sus costos el día del bloqueo y compare. La tasa debe ser la tasa que bloqueó, y el pago de capital e interés debe ser el pago que le cotizaron. Si no coinciden, llame a su oficial de préstamos antes de firmar nada.

Hay razones legítimas por las que el pago total puede salir distinto. El seguro o los impuestos de la propiedad pueden haber llegado diferentes de lo estimado. Ambos están dentro de la cuenta de reserva, el monto que su prestamista cobra mensualmente para pagar por usted los impuestos y el seguro. El capital y el interés no deberían moverse, porque esa es la pieza que su tasa bloqueada controla.

Firma, fondeo, registro y las llaves

Una vez firmado el CD, el prestamista emite sus documentos finales del préstamo y el escrow lo llama a firmar. Dos se firman frente a un notario: la escritura de traspaso (grant deed), que le transfiere la propiedad a usted, y la escritura de fideicomiso (deed of trust), que asegura el gravamen del prestamista. Ambas deben notarizarse antes de que el condado las registre.

Luego el escrow le pide transferir el saldo de sus fondos. Un consejo nada glamoroso: llame a su oficial de escrow a un número de sus propios registros y confirme las instrucciones de la transferencia de viva voz primero. Los delincuentes apuntan exactamente a este momento.

De ahí en adelante todo corre rápido:

• Su oficial de escrow empaqueta los documentos finales, una parte de regreso al prestamista y otra rumbo al registro.
• El prestamista revisa el paquete y fondea el préstamo.
• El oficial de escrow avisa a todos que el préstamo fondeó.
• Las escrituras van a la oficina del registrador del condado y quedan registradas.
• El oficial de escrow recibe la confirmación del registro.

Esa confirmación es el momento: la inscripción hace que su titularidad pase a formar parte del registro público.

Permítame decir algo que digo con sinceridad. Los oficiales de escrow son los héroes anónimos de nuestro negocio. Custodian el dinero y los documentos, persiguen cada condición y coordinan a personas que andan todas con prisa, expediente tras expediente. La gente no tiene idea de lo duro que trabajan. Cuando el suyo lo llame para felicitarlo, felicítelo de vuelta.

Una nota sobre los tiempos. El día del registro y el día de la mudanza no siempre son el mismo. Es muy común que un vendedor negocie un período corto después del cierre para desocupar, a veces el mismo día y a veces unos días, todo acordado por escrito antes del cierre. La posesión es un término que las dos partes acuerdan entre sí. Cuando ellos salen, usted entra.

Dos cosas que atender cuando ya sea propietario

Pase los servicios a su nombre pronto. Agua, luz, gas, basura, lo que la propiedad use. Llame antes de mudarse si puede. Es el punto más ordinario de esta lista y el más fácil de olvidar.

Espere una factura suplementaria de impuestos de la propiedad, por única vez. En California, los impuestos de la propiedad se basan en el valor tasado, y una venta dispara una retasación a su precio de compra. La factura del propietario anterior se calculaba con otro valor tasado, a veces establecido muchos años antes, así que la factura ordinaria del año se emitió con ese valor. Después de que su venta se registra, el condado emite una factura separada, por única vez, por la diferencia sobre el resto del año fiscal.

Llega por separado de la factura regular de impuestos, muchas veces meses después del cierre, y usualmente se divide en dos cuotas. Incluso con una cuenta de reserva no siempre se paga desde ella, así que confirme con su prestamista y con el recaudador de impuestos del condado.

Es una sola vez, no un aumento permanente, y no es un error. Pero es una factura real con una fecha de vencimiento real, y toma a la gente desprevenida.