امتیاز اعتباری شما وقتی خانه می‌خرید واقعاً چطور به کار می‌رود

کسی روبه‌روی من می‌نشیند، گوشی‌اش را درمی‌آورد و امتیاز اعتباری‌اش را از یک اپلیکیشن نشانم می‌دهد. معمولاً به آن عدد افتخار می‌کند و اغلب هم حق دارد. بعد گزارشی را می‌گیریم که واقعاً برای وام استفاده می‌کنیم، و روی آن سه امتیاز هست. هیچ‌کدام با عدد گوشی نمی‌خواند. و عددی که قرار است استفاده کنیم، بالاترینِ آن سه نیست.

این حقه نیست، و معمولاً خبر بدی هم نیست. سازوکار اعتبار در وام مسکن همین است. اما تقریباً هیچ‌کس این را برای خریدار توضیح نمی‌دهد تا لحظه‌ای که مهم می‌شود، و تا آن موقع خریدار کل برنامه‌اش را بر پایه‌ی عدد اشتباهی چیده است.

تجربه‌ی من این بوده که همین یک شکاف، بیش از آنچه مردم فکر می‌کنند برایشان هزینه دارد. وقتشان را می‌گیرد، موضع چانه‌زنی‌شان را کمی تضعیف می‌کند، و گاهی خانه‌ای را که می‌خواستند از آن‌ها می‌گیرد، چون با این تصور وارد فرایند شدند که شرایط دریافت وام موردنظرشان را دارند، در حالی که واقعاً چنین نبود.

پس بیایید درست و حسابی مرورش کنیم: وام‌دهنده کدام امتیاز را استفاده می‌کند، آن امتیاز از کجا می‌آید، و واقعاً چه چیزهایی را تعیین می‌کند.

امتیاز روی گوشی شما، امتیاز روی وام شما نیست

وقتی خودتان اعتبارتان را چک می‌کنید، از طریق صادرکننده‌ی کارت یا یک اپلیکیشن رایگان یا یک سرویس اشتراکی، تقریباً همیشه فقط به یک مؤسسه‌ی اعتبارسنجی نگاه می‌کنید. شاید TransUnion. شاید Equifax. شاید Experian. فقط یکی.

وقتی خانه می‌خرید، وام‌دهنده‌ی شما چیزی می‌گیرد به نام گزارش اعتباری سه‌گانه (tri-merged). این یک گزارش واحد است که پرونده‌ی شما را هم‌زمان از هر سه مؤسسه‌ی بزرگ می‌گیرد و کنار هم می‌چیند، هر کدام با امتیاز خودش.

آن سه امتیاز به‌ندرت یکسان‌اند، و دلیلش هم چیز عجیبی نیست. هر بستانکاری به هر سه مؤسسه گزارش نمی‌دهد، و آن‌هایی هم که می‌دهند همه در یک روز گزارش نمی‌دهند. پس هر مؤسسه تصویر کمی متفاوتی از شما دارد، و تصویر کمی متفاوت، امتیاز کمی متفاوت می‌سازد.

و یک نکته که بیشتر مردم برعکس می‌دانند. مؤسسه‌ها امتیاز شما را تولید نمی‌کنند. TransUnion و Equifax و Experian داده‌های اعتباری را نگه می‌دارند. خود امتیاز یک امتیاز FICO است (فایکو، مدل رایج امتیازدهی اعتباری)، که از اجرای یک مدل امتیازدهی روی همان داده‌هایی به دست می‌آید که آن مؤسسه‌ی خاص در اختیار دارد. سه مجموعه داده، یک مدل امتیازدهی، سه نتیجه.

سه امتیاز را میانگین نمی‌گیرند. دو تای آن‌ها را کنار می‌گذارند.

این سوءبرداشتی است که بیش از هر چیز دیگری اصلاحش می‌کنم، و می‌خواهم رک بگویم.

وام‌دهنده سه امتیاز شما را جمع نمی‌زند که بر سه تقسیم کند. میانگینی در کار نیست. کاری که می‌کنند این است: بالاترین امتیاز و پایین‌ترین امتیاز را هر دو کنار می‌گذارند. امتیاز میانی همانی است که به کار گرفته می‌شود.

برای یک خریدار آن امتیاز میانی از Experian می‌آید. برای بعدی از TransUnion. الگویی ندارد، و چندان هم مهم نیست از کدام مؤسسه آمده. مهم این است که همان وسطی است.

پس اگر قرار است در دوران آماده شدن برای خرید فقط یک عدد در ذهنتان بچرخد، همان را نگه دارید. نه بهترین امتیازتان را. میانی را.

آن امتیاز میانی واقعاً چه چیزهایی را تعیین می‌کند

به طور کلی، سه چیز.

• کدام برنامه‌ی وام مناسب شماست. وام متعارف، وام FHA، وام سقف‌بالا (high balance) برای ملک‌های گران‌تر در شهرستان‌هایی که سقف وام اجازه می‌دهد، یا وام جامبو بالاتر از آن سقف‌ها. هر کدام انتظارات اعتباری متفاوتی دارند، و امتیاز میانی شما سهم بزرگی دارد در این‌که کدام در به رویتان باز است.
• ممکن است واجد شرایط چه نرخ بهره‌ای باشید. به طور کلی، اعتبار قوی‌تر با شرایط بهتر همراه است. نمی‌توانم بگویم به یک خریدار مشخص چه پیشنهادی می‌شود، چون نرخ‌ها تغییر می‌کنند و هر پرونده شرایط خودش را دارد.
• آن نرخ چقدر برایتان هزینه دارد. این یکی را هیچ‌کس انتظار ندارد. قیمت‌گذاری وام بر اساس اعتبار پله‌بندی شده است، یعنی به دو خریدار می‌شود نرخ یکسانی اعلام کرد بی‌آن‌که برای گرفتنش پول یکسانی بدهند. نرخ و هزینه‌ی نرخ دو پرسش جدا هستند، و امتیاز میانی شما بر هر دو اثر می‌گذارد.

تصویر کلی بازار، و لطفاً قیدها را هم بخوانید

این شکل کلی بازار است، با یک هشدار: این زمینه است، نه پیش‌بینی درباره‌ی شما. هیچ‌کس نمی‌تواند به عددی روی صفحه نگاه کند و بگوید چه چیزی برایتان تأیید می‌شود. درخواست واقعی برای همین است.

مقیاس FICO از ۳۰۰ تا ۸۵۰ است. در ۳۶ سال، هرگز امتیازی را ندیده‌ام که دقیقاً در یکی از دو انتهای این بازه باشد.

به طور کلی، بیشتر وام‌دهنده‌ها می‌خواهند امتیاز میانی بالای ۵۸۰ باشد. برنامه‌ها و موقعیت‌هایی هستند که پایین‌تر از این عدد هم می‌روند، اما بالای ۵۸۰ جایی است که گفت‌وگو معمولاً آسان‌تر می‌شود.

از آنجا به بعد یک شیب است، نه پلکان. هرچه امتیاز میانی بالاتر، شرایط معمولاً بهتر. در تجربه‌ی من، وقتی امتیاز میانی بالای ۷۲۰ است، بیشترِ محصولات وام عموماً در دسترس آن خریدار قرار می‌گیرند. این مشاهده‌ای کلی درباره‌ی رفتار بازار است، نه قولی درباره‌ی پرونده‌ی شما.

و اگر امتیازتان پایین‌تر از آن است که دوست دارید: این نقطه‌ی شروع است، نه حکم نهایی. امتیازها تغییر می‌کنند. بارها دیده‌ام کسی یک خطای گزارش‌دهی را اصلاح کرده یا چند بدهی را کم کرده و چند ماه بعد در موقعیت دیگری بوده است.

امتیاز شما نصف ماجراست. نسبت بدهی‌تان نصف دیگر است.

همه‌ی توجه‌ها به اعتبار است، اما هیچ کارشناس بررسی و تأیید وامی فقط به امتیاز نگاه نمی‌کند. به این نگاه می‌کنند که در برابر آنچه از قبل بدهکارید چقدر درمی‌آورید.

حسابش پیچیده نیست. وام‌دهنده همه‌ی حداقل پرداخت‌های ماهانه‌ی روی گزارش اعتباری شما را جمع می‌زند: قسط ماشین، وام دانشجویی، حداقل پرداخت کارت‌های اعتباری، وام‌های قسطی، به‌علاوه‌ی کل پرداخت ماهانه‌ی مسکن پیشنهادی‌تان. این جمع بر درآمد ناخالص ماهانه‌ی شما تقسیم می‌شود، یعنی درآمدتان پیش از کسر مالیات. نتیجه، نسبت بدهی به درآمد شماست.

تجربه‌ی من این بوده که کارشناسان بررسی و تأیید وام عموماً تمایل ندارند نسبت بدهی خیلی بالاتر از میانه‌ی محدوده‌ی ۴۰ درصد، یعنی حدود ۴۷ درصد، برود. با این عدد می‌خواهم محتاط باشم. این فقط مشاهده‌ای کلی بر پایه‌ی سال‌ها تجربه است، نه حدی قطعی یا الزام‌آور؛ این رقم بسته به برنامه‌ی وام و هر پرونده تغییر می‌کند.

برخی پرونده‌ها با نسبت بدهی بالاتر هم پیش می‌روند. وقتی چنین می‌شود، معمولاً عامل دیگری در پرونده این نسبت بالاتر را جبران می‌کند. در این حرفه به این‌ها عوامل جبرانی می‌گوییم. آن‌هایی که بیشتر می‌بینم:

• اندوخته‌ی قابل توجه. پولی که بعد از پیش‌پرداخت و هزینه‌های بستن معامله هنوز در بانک مانده است.
• بار بدهی سبک، جایی که قسط مسکن جدید تقریباً تمام نسبت را تشکیل می‌دهد و چیز دیگری روی گزارش نیست.
• سابقه‌ی پرداخت منظم در بازه‌ای طولانی، کسی که بدهی‌هایش را بالا نبرده است.

اما در نهایت، معمولاً تصمیم بررسی خودکار وام است که تکلیف را روشن می‌کند. در وام متعارف، پرونده‌ی کامل شما می‌تواند از سامانه‌ی بررسی خودکار وام Fannie Mae بگذرد، و آنچه دنبالش هستید یافته‌ی approve/eligible روی گواهی Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) است. این پاسخ بسیار بهتری است از حساب سرانگشتی هر کسی، از جمله خود من.

یک هشدار که به هر خریداری می‌دهم و ترجیح می‌دهم خودم بلند بگویم: یافته‌های DU تأیید نهایی وام نیستند. گواهی DU نشانه‌ای روشن و قوی درباره‌ی پرونده‌ی شماست. تأیید نهایی همچنان باید پس از بررسی مدارک واقعی شما از سوی کارشناس بررسی و تأیید وام صادر شود. هر کس غیر از این بگوید، آرامشی به شما می‌فروشد که پشتوانه‌ای برایش ندارد.

اگر سراغ FHA یا VA می‌روید، خانه هم نمره می‌گیرد

این بخش مردم را غافلگیر می‌کند، و در واقع اصلاً به اعتبار شما ربطی ندارد. اینجا می‌گذارمش چون نیمه‌ی دیگر همین گفت‌وگوست.

FHA در امتیاز اعتباری و نسبت بدهی عموماً آسان‌گیرتر از وام متعارف است. بیشتر خریداران این بخش را می‌دانند. بخشی که نمی‌دانند این است که FHA و VA درباره‌ی وضعیت خود ملک به‌مراتب سخت‌گیرترند.

در ارزش‌گذاری FHA یا VA، به طور کلی، کارشناس خانه را ارزیابی می‌کند، نه فقط ارزش آن را. مواردی که دیده‌ام ثبت شوند:

• آبگرمکنی که مهار نشده است
• رنگ در حال پوسته شدن
• نبود منبع گرمایش سالم در خانه
• سقف شینگلی فرسوده، با شینگل‌هایی که تاب برداشته‌اند، بلند شده‌اند یا افتاده‌اند

ارزش‌گذاری وام متعارف عموماً به این موارد با همین دقت نگاه نمی‌کند. همان خانه، همان خریدار، نوع وام متفاوت، و سطح توجه متفاوتی به وضعیت ملک.

و دلیل عملی بودن این حرف، نه صرفاً نظری بودنش، این است. روی خانه‌ای با دو سه مورد از این مشکل‌ها پیشنهاد بدهید در حالی که از وام FHA استفاده می‌کنید، و حالا در میانه‌ی فرایند escrow یک مذاکره‌ی تعمیرات دارید، در حالی که مهلت در حال گذر است و فروشنده ممکن است همکاری کند یا نکند. تعمیرات مثل هر شرط دیگری در قرارداد خرید قابل مذاکره است، اما این مذاکره پیش از امضای قرارداد بسیار آسان‌تر از پس از آن است.

این یکی از دلایل ملموس داشتن مشاور املاک باتجربه در بازدیدهاست. مشاور خوب سقف و آبگرمکن را با توجه به نوع وام شما بررسی می‌کند، و پیش از نوشتن پیشنهاد چیزی می‌گوید، نه بعد از آن.