هرگز از بازرسی فنی خانه نگذرید، و با یافته‌هایش چه کنید

در این حرفه درباره‌ی چند موضوع هر دو دیدگاه را توضیح می‌دهم، چون واقعاً دو طرف دارند. این یکی از آن‌ها نیست.

مگر این‌که خانه نوساز باشد، به نظر من هیچ‌کس نباید خانه‌ای را بدون انجام بازرسی فنی بخرد. بر این موضوع تأکید دارم، و آن را با تمام محبتم می‌گویم. خریدی به این بزرگی بی‌آن‌که فردی صلاحیت‌دار اول ملک را به‌دقت بررسی کند، معنا ندارد.

خریداران گاهی در برابر این مقاومت می‌کنند، و دلیلش تقریباً همیشه یکی است. فروشنده مجموعه‌ای از فرم‌های افشا را تحویل داده، فروشنده آدم رک و راستی به نظر می‌رسد، و خانه هم عالی جلوه می‌کند. همه‌ی این‌ها می‌تواند کاملاً درست باشد و باز هم شما چیزی بخرید که کامل نمی‌فهمیدش.

پس مرور کنیم بازرسی واقعاً برای چیست، و بعد به بخشی بپردازیم که بسیاری از خریداران درست مدیریتش نمی‌کنند: وقتی گزارش به صندوق ایمیلتان رسید با آن چه کنید.

فروشنده‌ی صادق هم نمی‌داند چه چیزهایی را نمی‌داند

در خرید خانه در کالیفرنیا افشاهایی از فروشنده دریافت می‌کنید. دو مورد اصلی این‌ها هستند: Real Estate Transfer Disclosure Statement، بیانیه‌ی کتبی فروشنده درباره‌ی وضعیت ملک، و Seller Property Questionnaire، که شامل فهرست بلندتری از پرسش‌های مشخص است.

و این نکته‌ای است که از چشم می‌افتد. فروشنده می‌تواند هر دوی این‌ها را کاملاً صادقانه، کامل، و تا حد دانسته‌هایش پر کند، و شما باز هم با گزارشی پر از مواردی روبه‌رو شوید که او هرگز اسمی از آن‌ها نیاورده. نه چون چیزی را پنهان کرده. چون نمی‌دانست.

فکر کنید افشا واقعاً چیست. بیانیه‌ای است از آنچه فروشنده از آن خبر دارد. و فروشنده داخل خانه زندگی می‌کند. نه زیر آن و نه روی آن. هیچ‌کس شنبه‌اش را در فضای خزیدنی زیر خانه نمی‌گذراند. هیچ‌کس بالا نمی‌رود تا همه‌جای سقف خانه‌ی خودش را بررسی کند.

فاصله‌ی میان دانسته‌های مالک و وضعیت واقعی ملک دقیقاً همان حوزه‌ای است که بازرس خانه بررسی می‌کند. بازرس خوب چیزهایی پیدا می‌کند که فروشنده واقعاً از آن‌ها بی‌خبر بود، و من بارها این را دیده‌ام.

دو بخشی که بیشتر مشکلات در آن‌ها پیدا می‌شوند

اگر از من بپرسید غافلگیری‌ها از کجا می‌آیند، همان دو پاسخی را می‌دهم که سال‌هاست می‌دهم: سقف، و در خانه‌های با پی مرتفع، فضای زیر خانه.

پی مرتفع یعنی خانه روی پی پیرامونی بالا نشسته و زیر کف، فضای خزیدنی دارد، نه این‌که روی دال بتنی ریخته‌شده مستقیم روی زمین باشد. بخش قابل توجهی از خانه‌های کالیفرنیا همین‌طور ساخته شده‌اند، و عیب نیست. فقط یعنی زیر خانه فضایی وجود دارد که لوله‌کشی، سازه، کانال‌ها، عایق و نشانه‌های رطوبت در آن قرار دارند و معمولاً کسی آن را بررسی نکرده است. فروشندگان و خریداران در بازدید عادی معمولاً آنجا را نمی‌بینند، اما بازرس آن را بررسی می‌کند.

مورد دوم سقف است، و ارزش دارد دقیق باشیم، چون همین‌جاست که خریداران با توجیه‌های نادرست خودشان را به دردسر می‌اندازند.

«چکه نمی‌کند» با «سقف سالم است» یکی نیست

سقف شینگلی را در نظر بگیرید. ممکن است در بخش‌هایی فرسوده شده باشد که از حیاط یا داخل خانه دیده نمی‌شوند. برای دیدن آن جاها باید واقعاً روی سقف رفت یا پهپادی بالای آن فرستاد. اگر فروشنده هیچ‌وقت هیچ‌کدام را نکرده، و بیشتر مالک‌ها نکرده‌اند، نمی‌تواند درباره‌ی وضعیت سقف با اطمینان به شما چیزی بگوید. نه از سر سوءنیت. فقط آن را ندیده است.

حالا سقف سفالی را در نظر بگیرید. چند سفال ترک خورده، یا چندتایی اصلاً نیستند. آن سقف شاید امروز اصلاً چکه نکند. باز هم یک مسئله است، و باز هم چیزی است که می‌خواهید پیش از مالک شدن بدانیدش.

این تفاوت را به خاطر بسپارید: چکه نمی‌کند و سالم است دو یافته‌ی متفاوت‌اند. سقفی که هنوز چکه نمی‌کند ممکن است در آینده‌ی نزدیک به تعمیر یا تعویض نیاز داشته باشد، و تفاوت میان فهمیدن این در دوره‌ی حق فسخ و فهمیدنش وسط اولین توفان بزرگ بعد از اسباب‌کشی، تفاوتی است که با پوست و گوشت حس خواهید کرد.

حالا گزارش را درست بخوانید

اینجاست که می‌بینم خریداران یک فرایند خوب را خراب می‌کنند. گزارش به دستشان می‌رسد؛ طولانی و پر از عکس است و بارها از واژه‌هایی مثل «نقص» استفاده می‌کند. مردم سرسری‌اش می‌خوانند، یا هول می‌شوند یا بی‌حس، و از کنارش می‌گذرند.

این کار را نکنید. با مشاور املاکتان بنشینید و گزارش را با صدای بلند، مورد به مورد مرور کنید.

در آن گفت‌وگو باید هر یافته را در یکی از این سه دسته قرار دهید:

• چیزهایی که می‌توانید با آن‌ها زندگی کنید. هر خانه‌ای از این‌ها دارد، حتی نوسازها. موارد ظاهری، فرسایش عادی، چیزهای کوچکی که ترجیح می‌دهید خودتان در یک آخر هفته به آن‌ها رسیدگی کنید.
• چیزهایی که می‌خواهید پیش از خرید تعمیر شوند. موارد واقعی با هزینه یا پیامد واقعی.
• چیزهایی که ممکن است تصمیم شما را درباره‌ی خرید خانه عوض کنند. این‌ها نادرند، و دلیل انجام کل این کار همین‌هاست.

در بیشتر گزارش‌ها، موارد زیادی در دسته‌ی اول، موارد کمتری در دسته‌ی دوم و هیچ موردی در دسته‌ی سوم قرار می‌گیرند. این نتیجه‌ای عادی و مطلوب است. اما تا وقتی واقعاً نخوانده‌اید و نپرسیده‌اید، نمی‌دانید هر چیزی به کدام دسته تعلق دارد.

درخواست تعمیرات، و دو شیوه‌ی طرح آن

وقتی دانستید چه چیزهایی در دسته‌ی دوم قرار دارند، مشاورتان درخواست تعمیرات را پر می‌کند. این درخواست را می‌توان به دو شکل مطرح کرد، و انتخاب میان آن دو بیش از آنچه بیشتر خریداران می‌دانند اهمیت دارد.

از فروشنده بخواهید کار را انجام بدهد. فروشنده پیمانکار می‌گیرد، کار پیش از بستن معامله تمام می‌شود، و ملک تعمیرشده تحویل شما می‌شود.

به‌جای تعمیر، تعدیل مالی بخواهید. به‌جای این‌که فروشنده کار را بکند، شما و او بر سر مبلغی برای جبران هزینه توافق می‌کنید، و تعمیرات را بعد از مالک شدن خودتان انجام می‌دهید.

تجربه‌ی من این بوده که خیلی از خریداران دومی را ترجیح می‌دهند، و دلیلشان منطقی است. وقتی خودتان پیمانکار می‌گیرید، کیفیت کار دست شماست. انتخاب می‌کنید چه کسی انجامش بدهد، دامنه‌ی کار را شما تعیین می‌کنید، و وقتی تمام شد شمایید که وارسی‌اش می‌کنید. فروشنده‌ای که در آستانه‌ی واگذاری ملک است، به‌طور طبیعی ممکن است بیش از کیفیت کار به تمام شدنش فکر کند.

هیچ‌کدام از دو رویکرد در همه‌ی موارد درست نیست. مثلاً اگر تعمیری باید پیش از تأمین و واریز وجه وام توسط وام‌دهنده تمام شده باشد، این الزام بر انتخاب شما اثر می‌گذارد. با مشاورتان بررسی‌اش کنید، و یادتان باشد این موضوع میان دو طرف خصوصی قابل مذاکره است.

بعد فروشنده پاسخ می‌دهد. می‌تواند با خواسته‌تان موافقت کند، با بخشی از آن موافقت کند، یا به‌کلی رد کند. هر سه پاسخ ممکن و قابل قبول‌اند و ممکن است با هرکدام روبه‌رو شوید.

این مهلت حق فسخ است که واقعاً از شما محافظت می‌کند

اگر فروشنده رد کرد، تصمیمی پیش رو دارید. می‌توانید به هر حال جلو بروید و ملک را همان‌طور که هست بپذیرید، کاری که بسیاری از خریداران آگاهانه انجام می‌دهند. یا می‌توانید لغو کنید.

و این همان بخشی است که می‌خواهم روشن باشد، چون همه‌ی آنچه بالاتر آمد به آن بستگی دارد.

امکان فسخ معامله به دوره‌ی حق فسخ بازرسی که در قرارداد خریدتان تعیین شده بستگی دارد. این دوره بازه‌ی زمانی مشخصی برای انجام بازرسی‌ها و اقدام بر اساس یافته‌هایشان است. خریداری که هنوز در این بازه لغو می‌کند، عموماً طبق شرایط قرارداد حق پس گرفتن ودیعه‌اش را دارد. اما قرارداد ملاک است، نه خلاصه‌ی من از آن، و مفاد حق فسخ و لغو متفاوت‌اند. قرارداد خودتان را بخوانید. از مشاورتان بخواهید جدول زمانی و شرایط لغو مشخص شما را در همان ابتدا و پیش از آن‌که ناچار به تکیه بر آن‌ها شوید، کتبی مرور کند.

از همین‌جا به یک دستور عملی می‌رسیم: بازرسی فنی خانه را فوراً زمان‌بندی کنید. نه هفته‌ی سوم. نه وقتی کاغذبازی فروکش کرد. به محض این‌که وارد فرایند escrow شدید.

این حمایت واقعی است، اما مهلت محدودی دارد؛ داشتن دلیل برای تأخیر، دوره‌ی حق فسخ را خودبه‌خود تمدید نمی‌کند. گزارش فقط تا زمانی برایتان ارزش عملی دارد که هنوز بتوانید بر اساس آن اقدام کنید.

راه رایج دیگری که یک معامله‌ی خوب از هم می‌پاشد

حالا که بحثمان چیزهایی است که باعث شکست یک معامله‌ی خوب می‌شوند، آن یکی را هم یادآوری کنم.

ارزش‌گذاری. وام‌دهنده‌ی شما ارزیابی مستقلی از ارزش ملک سفارش می‌دهد، چون خود ملک وثیقه‌ی وام است. اگر ارزش ارزیابی‌شده کمتر از قیمت قرارداد باشد، باید درباره‌ی مابه‌التفاوت تصمیم بگیرید: می‌توانید از فروشنده بخواهید قیمت را کاهش دهد، خودتان تفاوت را بپردازید، یا بر سر مبلغی میان این دو توافق کنید. اگر هیچ‌یک از طرفین حاضر به توافق نباشد، معامله ممکن است لغو شود، حتی با خریداری کاملاً واجد شرایط و بی‌آن‌که کسی مقصر باشد.

نتیجه همان است: تا می‌توانید سریع سفارشش بدهید. ارزش‌گذاری و باقی جدول زمانی اسکرو را در نوشته‌ی اسکرو در همین مجموعه مرور می‌کنم.