بیمه‌ی سند مالکیت، escrow، و پولتان را واقعاً بابت چه می‌دهید

سند مالکیت و فرایند escrow در صورتحساب بستن معامله در کالیفرنیا کنار هم درج می‌شوند، و از میان همه‌ی سطرهای آن صفحه، این دو همان‌هایی‌اند که خریداران کمتر از همه درباره‌شان می‌پرسند.

خریداران از رویشان رد می‌شوند. نه پیش‌پرداخت‌اند، نه نرخ بهره، و عکسی از آشپزخانه هم همراهشان نیست. پس آن‌ها را در پوشه‌ی کاغذبازی بایگانی می‌کنند، و کاغذبازی سرسری خوانده می‌شود.

می‌خواهم شما را از این بی‌توجهی منصرف کنم. در بیش از سه دهه دیده‌ام این دو کاری می‌کنند که هیچ‌چیز دیگری در معامله نمی‌کند: یکی از شما را در برابر مشکلی محافظت می‌کند که شخص دیگری پیش از آن‌که شما خانه را ببینید ایجاد کرده است، و دیگری نقش بی‌طرف معامله را بر عهده دارد.

ابهام در سند مالکیت چیست، و چرا دو بار اهمیت دارد

وقتی ادعا، حق یا ایرادی حل‌نشده بر مالکیت یک ملک اثر بگذارد، به آن ابهام در سند مالکیت (cloud on title) می‌گوییم. اصطلاح حرفه‌مان همین است. در نتیجه روشن نیست فروشنده بتواند مالکیتی بدون حق یا نقص حل‌نشده به شما منتقل کند.

شکل‌های مختلفی دارد:

• حق مالیاتی ثبت‌شده‌ی IRS بر ملک بابت مالیات فدرال پرداخت‌نشده.
• حق مالیاتی ثبت‌شده‌ی ایالت بر ملک، همان ایده در سطح ایالت.
• حق قانونی ثبت‌شده‌ی پیمانکار بر ملک (mechanic's lien)، عموماً حقی است که پیمانکار پس از دریافت نکردن دستمزد کارش روی ملک ثبت می‌کند.
• سند رهنی رفع‌نشده، وامی قدیمی که تسویه شده اما هیچ‌وقت از سوابق رفع نشده، پس روی کاغذ آن وثیقه هنوز هست.
• حکم ثبت‌شده علیه مالکی قبلی که به ملک تعلق گرفته است.
• حق ارتفاق (easement)، حقی که کس دیگری برای استفاده از بخشی از زمین دارد، مثل شرکت خدماتی یا راه عبور همسایه.
• مشکل مرزی یا وراثتی در بخش‌های قدیمی‌تر زنجیره‌ی مالکیت: اسناد ثبت‌شده‌ای که درباره‌ی مرزهای ملک با هم نمی‌خوانند، یا وارثی شناسایی نشده یا امضایی در مسیر از قلم افتاده است.

این موضوع از دو جهت اهمیت دارد، و بیشتر خریداران فقط به اولی فکر می‌کنند.

اول، وام‌دهنده‌ی شما. وام‌دهنده روی ملکی با ابهام در سند وام نمی‌دهد. برای وام خود حق وثیقه‌ای می‌گیرد و باید جایگاه آن همان باشد که انتظار دارد. اگر حقی حل‌نشده جایگاهی مقدم بر حق وام‌دهنده داشته باشد، وجه وام تأمین و واریز نمی‌شود.

دوم، و این یکی مال شماست. وام را کنار بگذارید. روزی آن خانه را می‌فروشید یا برایش وام تازه‌ای می‌گیرید، و آن روز باید بدانید مشکلات مالک قبلی با ملک همراه نیامده است. پای ارزش خالص مالکیت شما در میان است، و برای همین من حتی در معامله‌ای بدون وام هم این حفاظت را می‌خواستم.

بیمه‌ی سند به گذشته نگاه می‌کند، نه آینده

این همان بخشی است که خریداران اغلب متوجه نمی‌شوند.

بیشتر بیمه‌ها از شما در برابر چیزی محافظت می‌کنند که هنوز اتفاق نیفتاده. بیمه‌ی خانه‌تان آتش‌سوزی‌ای را پوشش می‌دهد که ممکن است سال بعد رخ بدهد.

بیمه‌ی سند مالکیت برعکس عمل می‌کند. از شما در برابر نقص‌هایی محافظت می‌کند که در لحظه‌ی بستن معامله از قبل وجود داشتند اما کشف نشده بودند. نقص پیش از صدور بیمه‌نامه وجود داشته است؛ تنها پرسش این است که آیا کشف شده یا نه.

پیش از بستن معامله، شرکت سند مالکیت سوابق عمومی را جست‌وجو می‌کند: اسناد، حقوق قانونی ثبت‌شده، احکام، سوابق مالیاتی، حقوق ارتفاق و زنجیره‌ی مالکیت در سال‌های گذشته. هر ایرادی که پیدا شود عموماً باید پیش از بسته شدن معامله برطرف شود. سپس بیمه‌نامه مواردی را پوشش می‌دهد که ممکن است در جست‌وجوی سوابق کشف نشده باشند.

تجربه‌ی من این بوده که وقتی خریدار این تمایز را می‌فهمد، آن هزینه دیگر تشریفات به نظر نمی‌رسد. دارید بابت بررسی سوابق پول می‌دهید، و بابت پوشش در برابر مواردی که ممکن است در بررسی سوابق آشکار نشوند.

گزارش مقدماتی سند، سندی است که باید با دقت خواند

اوایل فرایند escrow یک گزارش مقدماتی سند مالکیت دریافت می‌کنید که اغلب فقط پرِلیم صدایش می‌کنند. این گزارش نشان می‌دهد شرکت سند مالکیت در سوابق عمومی آن ملک چه یافته است، و وقتی می‌رسد که هنوز در مهلت حق فسخ هستید و حق انتخاب دارید.

بخوانیدش. واقعاً بخوانید، نه این‌که وسط کار دیگری ورقش بزنید.

به همین دلیل ارزش دارد نیم ساعت وقت بگذارید. پرِلیم فهرستی از استثناها دارد، و مردم این واژه را می‌بینند و فرض می‌کنند استثناها همان چیزهای پوشش‌داده‌شده‌اند. برعکس است. استثناها اقلامی هستند که بیمه‌نامه پوشش نمی‌دهد و در گزارش درج می‌شوند تا دقیقاً بدانید حدود پوششتان چیست. دقیقاً برای همین است که خواندنش مهم است.

حق ارتفاقی که از بخش پشتی زمین می‌گذرد. محدودیتی ثبت‌شده بر آنچه می‌شود ساخت. هر کدام می‌تواند به‌عنوان استثنا ظاهر شود، و هر کدام می‌تواند بر نحوه‌ی استفاده‌تان از ملک اثر بگذارد. اگر سطری روشن نیست، مستقیم از مشاورتان یا مسئول سند بپرسید. روشن کردن این موضوع حالا بسیار ساده‌تر از زمانی است که مالک ملک شده‌اید.

دو بیمه‌نامه، و چه کسی کدام را می‌پردازد

اگر وام می‌گیرید، روی صورتحسابتان دو بیمه‌نامه‌ی سند خواهد بود، نه یکی. این دو ردیف، یک هزینه را دوبار حساب نمی‌کنند؛ از دو طرف متفاوت محافظت می‌کنند.

بیمه‌نامه‌ی وام‌دهنده. وام‌دهنده‌تان آن را الزامی می‌کند. از منافع وام‌دهنده در ملک محافظت می‌کند، عموماً تا سقف مبلغ وام، و به آن وام مربوط است نه به شما. هر خریداری که وام دارد یکی از این‌ها خواهد داشت.

بیمه‌نامه‌ی مالک. این یکی از شما محافظت می‌کند. حق مالکیت و ارزش خالص مالکیت شما را پوشش می‌دهد، و تا وقتی مالک هستید با شما می‌ماند. بیمه‌نامه‌ی وام‌دهنده شما را پوشش نمی‌دهد، و دقیقاً برای همین سطر دوم وجود دارد.

این‌که چه کسی کدام را می‌پردازد قابل مذاکره است، مثل تقریباً هر چیز دیگری که در قرارداد خرید نوشته می‌شود، و باید درباره‌اش گفت‌وگو کنید، نه این‌که فرضش کنید. کالیفرنیا ایالت بزرگی است؛ رویه‌ها در مناطق مختلف فرق می‌کنند و مهم‌تر از آن، به توافق کتبی دو طرف بستگی دارند. از مشاورتان بپرسید در محلی که می‌خرید چه چیزی مرسوم است، و مطمئن شوید پیشنهادتان روشن می‌گوید چه کسی کدام بیمه‌نامه را می‌پردازد.

اسکرو: طرف بی‌طرفِ وسط

escrow فرایندی است که در آن طرف ثالثی بی‌طرف تا کامل شدن معامله، وجوه و اسناد را نگه می‌دارد و از دستورالعمل‌های کتبی‌ای پیروی می‌کند که هر دو طرف امضا کرده‌اند.

باید بدانید بی‌طرف یعنی چه، چون خریداران اغلب این بخش را اشتباه می‌گیرند. مسئول اسکروی شما برای شما کار نمی‌کند. برای فروشنده و مشاور فروش و وام‌دهنده هم کار نمی‌کند. برای معامله کار می‌کند. نمی‌تواند طرف شما را بگیرد، و این سردی نیست؛ تمام نکته همین است. هیچ طرفی مجبور نیست به دیگری اعتماد کند، چون پول دست هیچ‌کدامشان نیست.

اسکرو وقتی باز می‌شود که قرارداد خرید به‌طور کامل امضا و نهایی شده باشد، و پس از آن ترتیب کارها نسبتاً ثابت است:

• اسکرو پرونده را باز می‌کند، و ودیعه‌ی شما به اسکرو می‌رود، نه به فروشنده.
• اسکرو دستورالعمل‌های کتبی برگرفته از قرارداد را صادر می‌کند تا هر دو طرف تکمیل و امضا کنند.
• اسکرو گزارش مقدماتی سند را سفارش می‌دهد و با شرکت سند مالکیت برای رفع هر مورد حل‌نشده کار می‌کند.
• اسکرو با پیش رفتن معامله شرایط را پیگیری می‌کند: شرایط و مهلت‌های حق فسخ، تعمیرات توافق‌شده، الزامات وام‌دهنده.
• اسکرو اسناد وام، نوبت امضای شما، وجوه شما، و تسویه‌ی وام قبلی فروشنده را هماهنگ می‌کند.
• اسکرو پرداخت نهایی را انجام می‌دهد و سندها را برای ثبت به شهرستان می‌فرستد.

مدارکتان را می‌توان به دو روش تکمیل کرد. مشاورتان می‌تواند با شما بنشیند و در تکمیلشان به شما کمک کند، که بیشتر مردم همین را می‌کنند و کاملاً هم خوب است. یا می‌توانید به دفتر اسکرو بروید و آن‌ها را حضوری با مسئول اسکرو تکمیل کنید.

نظر من، و توصیه است نه قاعده: اگر سؤال دارید، حضوری بروید. از کسی بپرسید که کارش رسیدگی به همان اسناد است. حدود یک ساعت زمان می‌برد، و پاسخ دادن به همین پرسش‌ها بخشی از کارشان است.

پیش از نوشتن پیشنهاد، هزینه‌ی سند و اسکرو را کتبی بگیرید

قاعده‌ای که محکم به آن پایبندم: بدون برآورد کتبی هزینه‌ها پیشنهاد ندهید.

سند و اسکرو باید در آن برآورد باشند، و همان هزینه‌هایی هستند که خریداران بیشتر از همه از قلم می‌اندازند. مسئول وام، بخش مربوط به وام‌دهنده را در برآورد هزینه‌ها می‌آورد. برای هزینه‌های سند و اسکرو، مشاورتان می‌تواند جداگانه با شرکت سند مالکیت و شرکت اسکرو تماس بگیرد تا آن مبالغ کتبی اعلام شوند.

ریز اقلام را در نوشته‌ی هزینه‌های بستن معامله در همین مجموعه مرور می‌کنم. آنچه اینجا مهم است، ترتیب است: برآورد را پیش از نوشتن پیشنهاد بگیرید، نه بعد از پذیرفته شدن آن. اگر ندارید، یکی بگیرید.

امضا، محضری کردن، و لحظه‌ای که مالِ شما می‌شود

در پایان اسکرو، وقتی اسناد نهایی وامتان صادر شد، مسئول اسکرو برای امضا دعوتتان می‌کند. دو سند از آن‌ها در حضور مأمور تأیید امضا (notary public) امضا می‌شوند:

• سند انتقال (grant deed)، که مالکیت را از فروشنده به شما منتقل می‌کند.
• سند رهنی (deed of trust)، که وثیقه‌ی وام‌دهنده‌تان روی ملک را برقرار می‌کند.

هر دو باید پیش از ثبت در شهرستان محضری شوند، پس مدرک شناسایی معتبر ببرید.

پس از امضا و تأمین وجه وام از سوی وام‌دهنده، اسکرو سندها را به اداره‌ی ثبت شهرستان می‌فرستد. ثبت همان لحظه‌ای است که مالکیت رسماً منتقل می‌شود و بخشی از سوابق عمومی می‌شود. نه دست دادن، نه امضا، نه حواله. ثبت. مسئول اسکرو تأییدیه را می‌گیرد و به همه خبر می‌دهد، و آن روز است که شما خانه‌دارید. نوشته‌ی اسکرو در این مجموعه آن مسیر پایانی را دنبال می‌کند.

احترام زیادی برای مسئولان اسکرو قائلم، و صادقانه می‌گویم. پول را نگه می‌دارند، تک‌تک شرایط را پیگیری می‌کنند و در هر پرونده کار چند نفر را که همگی عجله دارند هماهنگ می‌کنند. بیشتر خریداران هیچ‌کدام از آن کار را نمی‌بینند. وقتی مسئول اسکروی شما زنگ زد که بگوید ثبت شد، شما هم از او تشکر کنید.