برای پیش‌پرداخت خانه در کالیفرنیا واقعاً چقدر لازم دارید

این را بیش از هر چیز دیگری در کارم از من می‌پرسند، و بیش از سه دهه است که آن را می‌شنوم. صورت سؤال این است: جان، برای خریدن خانه واقعاً چقدر پول لازم دارم؟

می‌خواهم صادقانه جواب بدهم، و پاسخ صادقانه از کاری شروع می‌شود که نمی‌توانم انجام دهم. نمی‌توانم یک مبلغ مشخص کف دستتان بگذارم. نه چون چیزی را از شما پنهان می‌کنم، بلکه چون آن عدد کاملاً به قیمت خانه‌ای بستگی دارد که در نهایت انتخاب می‌کنید، و روزی که بیشتر مردم از من می‌پرسند، هنوز هیچ‌کداممان نمی‌دانیم آن خانه کدام است.

چیزی که می‌توانم بدهم، بخشِ ثابت ماجراست. هر برنامه‌ی وام یک حداقل پیش‌پرداخت اعلام‌شده دارد، و این حداقل به‌صورت درصدی از قیمت خرید بیان می‌شود. درصدها را یاد بگیرید تا بتوانید مبلغ را خودتان حساب کنید؛ برای هر خانه‌ای، در هر بعدازظهری، بی‌آن‌که به کسی زنگ بزنید.

بعد نوبت بخشی می‌رسد که بسیاری را غافلگیر می‌کند. پیش‌پرداخت کل مبلغ نیست. فقط نخستین رقم است.

چرا پاسخ صادقانه یک درصد است

اگر در یک مهمانی از من بپرسید چقدر پول نقد لازم دارید و من همین‌طوری عددی بگویم، تقریباً هیچ‌چیزی به شما نگفته‌ام. یک درصد ثابت، بسته به آنچه می‌خرید، به مبالغ بسیار متفاوتی منجر می‌شود. دو خریدار می‌توانند با قواعد برنامه‌ی یکسانی کار کنند و با چک‌های بانکی با مبالغ کاملاً متفاوت وارد فرایند escrow شوند، صرفاً به‌خاطر قیمت خانه‌ای که هر کدام انتخاب کرده است.

پس درصد، واقعیتِ ماندگار است و مبلغ دلاری، واقعیتِ موردی. این درصدهای پایه مدت‌هاست ثابت مانده‌اند. خود نهادها و برنامه‌ها آن‌ها را منتشر می‌کنند و در هر جای این ایالت به یک شکل اعمال می‌شوند.

حساب کردنش بخش آسان ماجراست. قیمت خرید را بردارید، در درصدِ برنامه‌ی خودتان ضرب کنید، و این پیش‌پرداخت شماست. کل محاسبه به‌راستی همین است، و این همان تکه از ریاضیات خرید خانه است که می‌توانید همان‌طور که در پارکینگ خانه ایستاده‌اید با گوشی انجامش بدهید.

حداقل‌های هر برنامه، یکی‌یکی

این چشم‌انداز فعلی است. اصطلاح‌ها را همین‌طور که جلو می‌رویم تعریف می‌کنم، چون اسم‌ها بدتر از مفهوم‌ها هستند.

• FHA: پیش‌پرداخت ۳٫۵ درصد. FHA یک برنامه‌ی وام با بیمه‌ی دولتی است، و اغلب جایی است که درِ آن به روی خریدارانی با سابقه‌ی اعتباری کوتاه‌تر باز است. سه و نیم درصد از قیمت خرید.
• متعارف: پیش‌پرداخت از ۳ درصد. متعارف یعنی وام از دستورالعمل‌های Fannie Mae یا Freddie Mac پیروی می‌کند، نه از یک برنامه‌ی بیمه‌ی دولتی. بعضی برنامه‌های متعارف تا ۳ درصد هم پایین می‌آیند. هر خریداری واجد شرایط پایین‌ترین پله نیست، اما این پله واقعی است.
• سقف‌بالا: عموماً ۵ تا ۱۰ درصد. در شهرستان‌های گران‌تر کالیفرنیا، وام سقف‌بالا (high balance) از سقف استاندارد بیشتر است اما همچنان از قواعد وام‌های استاندارد پیروی می‌کند. به طور کلی، پرونده‌ی اعتباری قوی‌تر می‌تواند پیش‌پرداخت نزدیک به پایین این بازه را پشتیبانی کند، و پرونده‌ی ضعیف‌تر ممکن است به پیش‌پرداخت نزدیک به بالای آن نیاز داشته باشد. در حرفه‌ی ما به نقاط قوت پرونده‌تان عوامل جبرانی می‌گویند، یعنی هر چیزی غیر از پیش‌پرداخت: سابقه‌ی اعتباری، اندوخته، و نسبت‌های بدهی‌تان.
• جامبو: عموماً ۱۰ درصد یا بیشتر. وام جامبو به‌کلی از سقف وام شهرستان فراتر می‌رود، یعنی Fannie Mae و Freddie Mac از آن پشتیبانی نمی‌کنند و وام‌دهنده بخش بیشتری از ریسک را مستقیم بر عهده دارد. بدون عوامل جبرانی چشمگیر، حد پایین را ۱۰ درصد در نظر بگیرید، و گاهی بیشتر.
• VA: امکان پیش‌پرداخت صفر. اگر نظامی سابق واجد شرایط هستید، وام VA ممکن است اصلاً به پیش‌پرداخت نیاز نداشته باشد. به فرم DD-214 نیاز دارید، که برگه‌ی پایان خدمت شماست، و به گواهی Certificate of Eligibility، که سندی است که استحقاق VA شما را تأیید می‌کند. این تنها بخش بازار است که واقعاً امکان پیش‌پرداخت صفر را دارد، و در ۳۶ سال هرگز از گفتن این موضوع به یک نظامی سابق خسته نشده‌ام.

این‌ها حداقل‌های برنامه‌ها هستند؛ فقط کف‌اند، نه تمام مبلغ موردنیاز.

بیمه‌ی وام همان تکه‌ای است که از قلم می‌افتد

بسیاری از خریداران بدون آگاهی از این بخش وارد فرایند می‌شوند، و بسیار ترجیح می‌دهم امروز از من بشنوید تا این‌که موقع خواندن ریز قسط‌تان کشفش کنید.

بیمه‌ی وام از وام‌دهنده محافظت می‌کند، نه از شما، اگر وام درست پرداخت نشود. این هزینه‌ی گذاشتن پیش‌پرداختی کمتر از ۲۰ درصدِ مرسوم است، و بسته به برنامه‌ی شما متفاوت کار می‌کند:

• متعارف، کمتر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت: بیمه‌ی وام خواهید داشت. بیشتر مردم آن را با نام PMI می‌شناسند، بیمه‌ی وام خصوصی. با ۲۰ درصد یا بیشتر پیش‌پرداخت در وام متعارف، عموماً اعمال نمی‌شود.
• FHA، با هر پیش‌پرداختی: بیمه‌ی وام خواهید داشت. FHA به آن MIP می‌گوید، حق بیمه‌ی وام. این حتی اگر بیشتر از حداقل ۳٫۵ درصد بگذارید هم برقرار است. ساختار برنامه همین است.

این جزئیات ساختاری به بودجه‌ی شما مربوط می‌شوند. در هر دو برنامه معمولاً یک هزینه‌ی اولیه و یک هزینه‌ی ماهانه وجود دارد. هزینه‌ی اولیه در هزینه‌های وام هنگام بستن معامله درج می‌شود. هزینه‌ی ماهانه داخل قسط شما جای می‌گیرد، درست کنار اصل و بهره و مالیات ملک و بیمه‌ی خانه. پس وقتی تصمیم می‌گیرید هر ماه با چه رقمی راحتید، بیمه‌ی وام بخشی از آن رقم است، نه پانوشتی زیر آن.

VA استثناست. وام‌های VA عموماً بیمه‌ی وام ماهانه ندارند، هرچند بیشتر وام‌گیرندگان VA یک کارمزد یک‌باره به نام funding fee می‌پردازند که اغلب می‌شود آن را داخل وام برد، و بعضی از نظامیان سابق به‌کلی از آن معاف‌اند. پیش از هر نتیجه‌گیری، از مسئول وامتان بپرسید آیا کارمزد تأمین مالی شامل شما می‌شود و اگر می‌شود، چگونه پرداخت خواهد شد.

حداقل یعنی کف، نه سقف

هرچه در بالا آمد حداقلِ برنامه است، تعیین‌شده توسط نهادهای مربوط و برنامه‌های دولتی. وام‌دهنده‌ای که عملاً وام شما را تأمین می‌کند می‌تواند سخت‌گیرتر باشد، و بسیاری همین کار را می‌کنند.

در صنعت به این‌ها الزامات تکمیلی وام‌دهنده (overlay) می‌گویند: الزاماتی که وام‌دهنده افزون بر دستورالعمل‌های منتشرشده اعمال می‌کند، معمولاً درباره‌ی امتیاز اعتباری، اندوخته یا نسبت بدهی. قانونی‌اند، رایج‌اند، و معنایشان این است که دو وام‌دهنده می‌توانند به یک خریدار نگاه کنند و مبالغ متفاوتی پیش‌پرداخت بخواهند. تجربه‌ی من این بوده که این موضوع بیش از تقریباً هر چیز دیگری در گفت‌وگوی تأمین مالی مردم را غافلگیر می‌کند.

پس با این درصدها همان‌طور رفتار کنید که با تابلوی حداکثر سرعت در بزرگراه. اطلاعات واقعی و منتشرشده است، و تنها چیزی نیست که تعیین می‌کند رانندگی واقعاً چطور پیش می‌رود. رقم موردنیاز خود شما فقط از یک برآورد کتبی برای معامله‌ی مشخصتان به دست می‌آید؛ برآوردی که اعتبار، درآمد، بدهی‌ها و یک ملک واقعی را در نظر می‌گیرد. تا چنین برآوردی نداشته باشید، هیچ رقمی را رقم خودتان ندانید.

پیش‌پرداخت خط پایان نیست

این را می‌خواهم بی‌پرده بگویم، و با مهربانی می‌گویم. خریدارانی را می‌بینم که با انضباط واقعی پس‌انداز کرده‌اند، دقیقاً به رقم پیش‌پرداختشان رسیده‌اند، و برای هیچ‌چیز دیگری یک دلار هم کنار نگذاشته‌اند. بعد فرایند escrow آغاز می‌شود، باقی هزینه‌ها از راه می‌رسند، و در آن مرحله‌ی دیرهنگام گفت‌وگوی دشواری پیش می‌آید.

هزینه‌های بستن معامله علاوه بر پیش‌پرداخت‌اند و بودجه‌ای کاملاً جدا می‌خواهند. در حرفه‌ی ما آن‌ها را به دو نوع تقسیم می‌کنیم. هزینه‌های غیرتکراری، هزینه‌های یک‌باره‌ای هستند که در طول escrow می‌پردازید و بعد از بسته شدن دیگر هرگز نمی‌پردازید. هزینه‌های تکراری آن‌هایی‌اند که بعد از مالک شدن هم ادامه دارند.

بعضی از این هزینه‌ها اگر وام می‌گیرید اجتناب‌ناپذیرند. بعضی دیگر میان دو طرف قابل مذاکره‌اند، و تشخیص این‌که کدام هزینه اجتناب‌ناپذیر و کدام قابل مذاکره است، دقیقاً همان آمادگی‌ای است که هزینه‌ی خودش را جبران می‌کند. اینجا ریز آن‌ها را نمی‌آورم، چون موضوع نوشته‌ای جداگانه‌اند و بعدتر در همین مجموعه به آن‌ها می‌پردازم. برای امروز می‌خواهم دو عدد در ذهن داشته باشید، نه یکی: پیش‌پرداخت، و هزینه‌های بستن معامله افزون بر آن.

چطور به عدد خودتان برسید

از حسابی شروع کنید که خودتان می‌توانید انجام بدهید. قیمت خرید ضرب در درصدِ برنامه‌تان، پیش‌پرداخت هر خانه‌ای را که در نظر دارید به شما می‌دهد. این محاسبه را برای چند قیمت مختلف انجام دهید تا خیلی زود بفهمید واقعاً در چه بازه‌ای کار می‌کنید.

بعد آن را کتبی بگیرید. وقتی درخواست وام دادید، قوانین فدرال عموماً وام‌دهنده را موظف می‌کند ظرف سه روز کاری یک Loan Estimate به شما بدهد، که فرم افشای استانداردی است. مبلغ برآوردی لازم برای بستن معامله در همان فرم درج می‌شود. آن را با دقت بخوانید و درباره‌ی هر سطری که نمی‌فهمید بپرسید. هیچ پرسشی درباره‌ی آن سند کوچک نیست، و من بعد از ۳۶ سال هنوز هر سطرش را می‌خوانم.

قدمی هم هست که گاهی می‌توانم زودتر از آن بردارم. برای برخی از خریداران واجد شرایطِ وام متعارف، می‌توانم بررسی پیش‌تأیید را با یافته‌های سامانه‌ی بررسی خودکار وام Fannie Mae پشتیبانی کنم، که یک گواهی Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) تولید می‌کند. این نشان می‌دهد سامانه‌ی خودِ آن نهاد پرونده را چطور می‌خواند، نه این‌که یک آدم حدس بزند چطور خوانده می‌شود. برای هر خریدار یا هر نوع وامی در دسترس نیست، پس بپرسید آیا به وضعیت شما می‌خورد. هرجا گواهی DU کاربرد داشت، با آن مثل یک نقطه‌ی شروع معتبر رفتار کنید و نه بیشتر: یافته‌های DU تأیید نهایی وام نیستند. هر وامی، پس از مشخص شدن ملک و امضای قرارداد، همچنان منوط به بررسی و تأیید نهایی است.