कैलिफ़ोर्निया की वे लागतें जो आपकी किस्त बदल देती हैं, और जिनसे कोई आगाह नहीं करता

दो घर। एक जैसा आकार, एक जैसी हालत, एक जैसी माँगी हुई कीमत। उनमें से एक हर महीने दूसरे से काफ़ी ज़्यादा खर्च कराता है, और खरीदार को इसका पता तब चलता है जब लोन प्रोसेस में पहुँच चुका होता है और असली आँकड़े उसके अनुमान से अलग निकलते हैं।

36 सालों में मैंने यह ज़रूरत से ज़्यादा बार होते देखा है, और जो बात मुझे खलती है, वह यह है: उनमें से हर एक लागत ऑफ़र लिखे जाने से पहले जानी जा सकती थी। अनुमानित नहीं। जानी जा सकती थी।

खरीद कीमत एक इनपुट है। आपकी ब्याज दर दूसरा। लेकिन हर महीने आपके बैंक खाते से असल में जो रकम निकलती है, उसमें प्रॉपर्टी टैक्स, होमओनर्स इंश्योरेंस, और, प्रॉपर्टी किसी एसोसिएशन में हो तो, उसके शुल्क भी शामिल हैं। आपका लेंडर आम तौर पर टैक्स और बीमा आपकी लोन किस्त के साथ हर महीने जमा करेगा और बिल आने पर चुका देगा, इस इंतज़ाम को इम्पाउंड अकाउंट कहते हैं। शुल्क सीधे एसोसिएशन को जाते हैं।

तीनों उसी खास प्रॉपर्टी से बँधे हैं, इनमें से कोई भी लिस्टिंग पर ऐसे रूप में नहीं दिखता जिस पर आपको भरोसा करना चाहिए, और सिर्फ़ खरीद कीमत देखकर खरीदारी करने वाला खरीदार अधूरी जानकारी के आधार पर फ़ैसला कर रहा है। ये रहीं तीनों लागतें, हर एक किन बातों से तय होती है, और बँध जाने से पहले असलियत कैसे पता करें।

प्रॉपर्टी टैक्स कोई एक राज्यव्यापी अंक नहीं है

एक आम धारणा है कि कैलिफ़ोर्निया का प्रॉपर्टी टैक्स एक ही प्रतिशत है जो सब देते हैं। ऐसा नहीं है, और जो खरीदार ऐसा मान लेते हैं, वे फँसते हैं।

कैलिफ़ोर्निया प्रॉपर्टी पर टैक्स आकलित मूल्य पर लगाता है, और Proposition 13 से बनी व्यवस्था के तहत, बिक्री आम तौर पर उस आकलित मूल्य को आपकी खरीद कीमत पर फिर से सेट कर देती है। यहाँ तक तस्वीर काफ़ी एक जैसी है। जो एक जैसा नहीं है, वह है उस पर लगने वाली दर।

आपकी दर पहले काउंटी तय करती है, और काउंटियाँ सब एक जैसी नहीं हैं। फिर, काउंटी के भीतर, वह टैक्स-रेट एरिया जिसमें आपका पार्सल आता है। स्कूलों, पानी और स्थानीय बुनियादी ढाँचे के लिए मतदाताओं से मंज़ूर बॉन्ड खास ज़िलों से जुड़े होते हैं, और वे ज़िले शहर की सीमाओं से ठीक-ठीक मेल नहीं खाते। एक ही काउंटी के दो घर, थोड़ी दूरी पर, अलग-अलग दरों के अधीन हो सकते हैं।

ठीक इसीलिए सामान्यीकरण आपके काम नहीं आते, और मैं भी कोई सामान्यीकरण नहीं करूँगा। जो अंक मायने रखता है वह सिर्फ़ वह है जो उस खास पार्सल से जुड़ा है जिस पर आप ऑफ़र कर रहे हैं।

स्पेशल असेसमेंट, और Mello-Roos असल में क्या है

अब उस हिस्से की बात, जो लोगों को सबसे ज़्यादा चौंकाता है, क्योंकि वह दर में शामिल ही नहीं होता।

कैलिफ़ोर्निया का टैक्स बिल आधार टैक्स के ऊपर, अलग पंक्तियों के रूप में, डायरेक्ट असेसमेंट भी जोड़ सकता है। वे खास स्थानीय सेवाओं के लिए होते हैं: लैंडस्केप और लाइटिंग ज़िले, सीवर या कीट-नियंत्रण, किसी पुरानी परियोजना के सुधार बॉन्ड।

जिसका नाम आप सबसे ज़्यादा सुनेंगे, वह है Mello-Roos। सही शब्द है Community Facilities District असेसमेंट, जो Mello-Roos Community Facilities Act के तहत अधिकृत है। किसी नई बसाहट को सड़कें, सीवर, पानी की लाइनें, पार्क या स्कूल चाहिए थे, तो उस बुनियादी ढाँचे को बॉन्ड से वित्त देने के लिए एक ज़िला बना, और ज़िले के भीतर के घर उन बॉन्ड की अदायगी वाला असेसमेंट देते हैं। यह आधार टैक्स बिल के ऊपर जुड़ता है, और यह अच्छा-खासा हो सकता है।

ये नई बसाहटों में सबसे आम हैं, जो जानने लायक है क्योंकि बहुत से खरीदार मान लेते हैं कि नया मतलब सरल। एक जैसी कीमत के दो एक जैसे घर, एक Community Facilities District के भीतर और एक बाहर, सालाना टैक्स की एक जैसी देनदारी नहीं रखते। घर में ऐसा कुछ नहीं है जो आपको बताए कि कौन-सा कौन है।

ये आम तौर पर हमेशा के लिए नहीं बल्कि बॉन्ड से बँधी एक अवधि तक चलते हैं, इसलिए पूछिए कि कितने साल बाक़ी हैं। ज़िले के भीतर के घर के विक्रेता के लिए स्पेशल टैक्स की सूचना देना अनिवार्य है। उसे माँगिए और पढ़िए।

मेरी सलाह यह है, और सालों से यही रही है। ऑफ़र करने से पहले उस खास प्रॉपर्टी की पूरी टैक्स तस्वीर पता कीजिए: आपकी खरीद कीमत पर आधार टैक्स, बिल पर चढ़ा हर डायरेक्ट असेसमेंट, और हर एक की बची हुई अवधि। आपका एजेंट उस पार्सल का काउंटी टैक्स कलेक्टर का रिकॉर्ड निकालकर आपके साथ पंक्ति दर पंक्ति पढ़ सकता है। ऑफ़र से पहले, एस्क्रो में पहुँचने के बाद नहीं।

इससे जुड़ी एक और बात। आपकी बिक्री दर्ज होने के बाद कैलिफ़ोर्निया आपकी खरीद कीमत पर पुनर्मूल्यांकन करता है, और काउंटी बाक़ी बचे कर-वर्ष के फ़र्क़ का एक-बार का सप्लीमेंटल टैक्स बिल जारी करती है। यह सामान्य है, अस्थायी है, और लोगों को अचानक चौंका देता है। यह कब आता है, इस सीरीज़ की एस्क्रो वाली पोस्ट में है।

होमओनर्स इंश्योरेंस की कीमत प्रॉपर्टी पर लगती है, उसके दाम के लेबल पर नहीं

घर की जगह और उसकी विशेषताएँ बीमे की लागत पर खरीदारों की अपेक्षा से कहीं अधिक असर डालती हैं, और इससे मासिक किस्त जल्दी बदल सकती है।

हाई फ़ायर हज़ार्ड सेवेरिटी ज़ोन, जो राज्य के नक़्शे पर चिह्नित दर्जा है, या किसी चिह्नित बाढ़ क्षेत्र में स्थित घर का बीमा किसी अन्य तुलनीय घर की तुलना में काफ़ी महँगा हो सकता है। यही बात उन घरों पर भी लागू होती है जिनकी दूसरी भौतिक विशेषताओं को बीमाकर्ता अधिक जोखिम वाला मानता है। यह प्रॉपर्टी की बात है: ज़ोन का दर्जा, छत की उम्र और सामग्री, निर्माण का प्रकार, डिफ़ेंसिबल स्पेस, दमकल गाड़ियों की पहुँच, स्थानीय पानी की व्यवस्था, ढाँचे पर पुराने दावे। और कुछ नहीं।

तंग बजट वाले खरीदार के लिए वह फ़र्क़ सिर्फ़ सहूलियत का मसला नहीं है। बीमा आपके आवास खर्च का हिस्सा है, तो ऊँचा प्रीमियम किस्त बढ़ाता है, और ऊँची किस्त आपका डेट रेशियो बढ़ाती है। इसका असर सिर्फ़ मासिक बजट पर नहीं, आपकी योग्यता पर भी पड़ सकता है।

तो ऑफ़र लिखने से पहले किसी लाइसेंसशुदा बीमा एजेंट से उस असली पते पर असली कोटेशन लीजिए, लिखित में लीजिए; सिर्फ़ मोटे अनुमान पर भरोसा न करें। फिर दूसरा सवाल पूछिए, क्योंकि कैलिफ़ोर्निया में वह पहले जितना ही मायने रखता है: क्या कोई बीमा कंपनी यह पॉलिसी लिखेगी भी। कुछ प्रॉपर्टियों के लिए बीमा कवर मिलने में ज़्यादा समय लगता है, और कुछ के लिए सरप्लस-लाइन्स कंपनी या राज्य के FAIR Plan, यानी अंतिम सहारे के बुनियादी-कवरेज विकल्प, की ज़रूरत पड़ती है। यह बात शुरुआत में ही पता कर लीजिए, एस्क्रो के बीच नहीं, जब क्लोज़िंग की तारीख़ नज़दीक हो।

होमओनर्स एसोसिएशन, और आप असल में किस चीज़ पर साइन कर रहे हैं

जिन प्रॉपर्टी प्रकारों के साथ आम तौर पर एसोसिएशन आता है, वे हैं कॉन्डोमिनियम, टाउनहोम, प्लांड यूनिट डेवलपमेंट, और उम्र-सीमित समुदाय, जिनमें एसोसिएशन की तय की हुई निवास पाबंदियाँ होती हैं।

इनमें से कोई खरीदते हैं तो एस्क्रो में आपको होमओनर्स एसोसिएशन से एक पैकेज मिलेगा, ताकि सदस्यता विक्रेता से आपके नाम हो जाए। समझ लीजिए कि उस पर साइन करने का मतलब क्या है। आप एसोसिएशन के शासकीय दस्तावेज़ों से बँधने पर राज़ी हो रहे हैं: CC&Rs, जिसका मतलब है covenants, conditions, and restrictions और जो प्रॉपर्टी के साथ लागू रहने वाले दर्ज नियमों का समूह है, साथ में बायलॉज़ और ऑपरेटिंग नियम। एसोसिएशन उन्हें लागू कर सकता है, और मामला अदालत तक जा सकता है।

फ़ायदे असली हैं और मैं उन्हें कम करके नहीं आँकना चाहता। सबको अपनी प्रॉपर्टी का बाहरी हिस्सा सँभालकर रखना होता है, तो रख-रखाव का स्तर पूरे समुदाय में एक जैसा रहता है। आपने ढील दी तो आपको सुनने को मिलेगा, और आपके पड़ोसी को भी। एसोसिएशन आम तौर पर साझा सुविधाएँ भी देते हैं: पूल, पिकनिक की जगह, बैंक्वेट रूम। बहुत से लोग खास इन्हीं के लिए खरीदते हैं।

असली नुकसान उसी सिक्के का दूसरा पहलू है। अपने ही घर के बाहरी हिस्से के साथ आप क्या कर सकते हैं, इस पर सीमाएँ हैं।

दो किस्से, दोनों आँखों देखे। मेरे भाई का घर एक प्लांड यूनिट डेवलपमेंट में था और उसने सामने का आँगन नए सिरे से बनवाया। वह उस सड़क का सबसे सुंदर आँगन था। एसोसिएशन ने उसे देखा और उसे उखड़वाने का आदेश दिया, क्योंकि उनकी नज़र में वह बाक़ी प्रॉपर्टी से मेल नहीं खाता था। ज़्यादा सुंदर होना पैमाना नहीं था। मेल खाना था।

और एक किस्सा मेरा अपना भी है। अभी मैंने एक प्रॉपर्टी बिक्री के लिए लिस्ट की है, और एसोसिएशन से नोटिस आया क्योंकि मेरा साइनबोर्ड उनकी अनुमत सीमा से दो-एक इंच बड़ा था। जब उसका सौदा एस्क्रो में पहुँचा, मैंने साइनबोर्ड फ़ौरन उतार लिया। एसोसिएशन ऐसा कर सकता है, और यह उसका हक़ है, क्योंकि वहाँ सबने उसी काग़ज़ पर साइन किए हैं जिसे पढ़ने की सलाह मैं आपको दे रहा हूँ।

बँधने से पहले पूछने के सवाल

इनमें से कुछ भी एसोसिएशन वाली प्रॉपर्टी से बचने की वजह नहीं है। यह जानने की वजह है कि आप किसमें शामिल हो रहे हैं। आपका अनुबंध आपको दस्तावेज़ देखने की एक अवधि देता है, तो उसका इस्तेमाल कीजिए, और ये सीधे पूछिए:

• CC&Rs, बायलॉज़ और ऑपरेटिंग नियम पढ़िए। खासकर बाहरी बदलाव, बाग़बानी, पार्किंग, किराएदारी और पालतू जानवरों से जुड़ा कुछ भी। जो भी दो अर्थ देता लगे, उसके बारे में पूछिए, चाहे कितना छोटा हो।
• क्या एसोसिएशन से जुड़ा कोई मुक़दमा चल रहा है या मँडरा रहा है? लिखित में पूछिए, और एसोसिएशन के साथ-साथ समुदाय के बारे में भी पूछिए।
• शुल्क पिछली बार कब बढ़े, और क्या कोई बढ़ोतरी की योजना है? सवाल के दोनों हिस्से मायने रखते हैं। लंबे समय तक बढ़ोतरी न होना अपने आप अच्छी खबर नहीं है।
• क्या रिज़र्व फ़ंड भरे हुए हैं? रिज़र्व स्टडी और रिज़र्व फ़ंडिंग डिस्क्लोज़र माँगिए। जिस एसोसिएशन ने छत, पूल या निजी सड़कों के लिए पैसा अलग नहीं रखा, उसका बिल कहीं न कहीं से आ रहा है।
• क्या कोई स्पेशल असेसमेंट आने की आशंका है? रिज़र्व वाले सवाल की स्वाभाविक अगली कड़ी, और जवाब अक्सर बैठकों की कार्यवाही में मिलता है।

शुल्क के ये सवाल खरीदारों के अंदाज़े से ज़्यादा मायने रखते हैं, क्योंकि योग्यता आँकते समय एसोसिएशन शुल्क आपके डेट रेशियो में गिने जाते हैं। आप आज आराम से योग्य ठहर सकते हैं, क्लोज़ कर सकते हैं, और फिर घर आपके होने के बाद एसोसिएशन शुल्क बढ़ सकता है। उस मोड़ पर कोई आपकी योग्यता दोबारा नहीं आँकता। आप बस चुकाते हैं। शुरुआत में आपके रेशियो तंग थे, तो एक बढ़ोतरी उस बजट को निचोड़ सकती है जो क्लोज़िंग के दिन ठीक-ठाक चल रहा था।