घर खरीदते समय आपका क्रेडिट स्कोर असल में कैसे इस्तेमाल होता है

कोई मेरे सामने बैठता है, फ़ोन निकालता है, और किसी ऐप का क्रेडिट स्कोर दिखाता है। वे अक्सर उस अंक पर गर्व करते हैं, और कई बार उन्हें करना भी चाहिए। फिर हम वह रिपोर्ट निकालते हैं जो लोन के लिए असल में इस्तेमाल होती है, और उस पर तीन स्कोर होते हैं। उनमें से कोई भी फ़ोन वाले अंक से मेल नहीं खाता। और जो स्कोर हम इस्तेमाल करने वाले हैं, वह तीनों में सबसे ऊँचा नहीं है।

यह कोई चाल नहीं है, और आम तौर पर यह बुरी खबर भी नहीं है। मॉर्गेज क्रेडिट बस इसी तरह काम करता है। लेकिन खरीदार को यह बात लगभग कोई नहीं समझाता, जब तक वह घड़ी न आ जाए जब यह मायने रखती है, और तब तक खरीदार ग़लत अंक के इर्द-गिर्द पूरी योजना बना चुका होता है।

मेरा अनुभव यही रहा है कि जानकारी की यह कमी लोगों को उनके अंदाज़े से ज़्यादा महँगी पड़ती है। समय जाता है, मोल-भाव की थोड़ी ताक़त जाती है, और कभी-कभार वह घर भी हाथ से निकल जाता है जो उन्हें चाहिए था, क्योंकि वे यह मानकर चले थे कि वे उस विकल्प के योग्य हैं, जबकि ऐसा नहीं था।

तो चलिए इसे ढंग से समझते हैं: लेंडर कौन-सा स्कोर इस्तेमाल करता है, वह आता कहाँ से है, और वह असल में क्या-क्या तय करता है।

आपके फ़ोन वाला स्कोर आपके लोन वाला स्कोर नहीं है

जब आप खुद अपना क्रेडिट देखते हैं, किसी कार्ड कंपनी, किसी मुफ़्त ऐप या किसी सब्सक्रिप्शन सेवा के ज़रिए, तो आप लगभग हमेशा सिर्फ़ एक ब्यूरो देख रहे होते हैं। शायद TransUnion। शायद Equifax। शायद Experian। सिर्फ़ एक।

जब आप घर खरीदते हैं, तो आपका लेंडर वह निकालता है जिसे ट्राई-मर्ज्ड क्रेडिट रिपोर्ट कहते हैं। यह एक ही रिपोर्ट है जो तीनों बड़े ब्यूरो से आपकी फ़ाइल एक साथ खींचकर उन्हें अगल-बगल रख देती है, हर एक के अपने स्कोर के साथ।

वे तीन स्कोर शायद ही कभी एक जैसे होते हैं, और इसकी वजह बड़ी साधारण है। हर कर्ज़दाता तीनों ब्यूरो को रिपोर्ट नहीं करता, और जो करते हैं, वे भी एक ही दिन नहीं करते। इसलिए हर ब्यूरो के पास आपकी थोड़ी अलग तस्वीर होती है, और थोड़ी अलग तस्वीर से थोड़ा अलग स्कोर निकलता है।

एक बात जो ज़्यादातर लोग उलटी समझते हैं। स्कोर ब्यूरो नहीं बनाते। TransUnion, Equifax और Experian के पास क्रेडिट का डेटा होता है। स्कोर खुद एक FICO स्कोर है, जो उस ब्यूरो के पास मौजूद डेटा पर एक स्कोरिंग मॉडल चलाकर निकाला जाता है। तीन डेटा सेट, एक स्कोरिंग मॉडल, तीन नतीजे।

तीनों का औसत नहीं निकाला जाता। दो को हटा दिया जाता है।

यह वह ग़लतफ़हमी है जिसे मैं सबसे ज़्यादा बार दुरुस्त करता हूँ, और मैं इसे साफ़-साफ़ कहना चाहता हूँ।

लेंडर आपके तीनों स्कोर जोड़कर तीन से भाग नहीं देता। कोई औसत नहीं होता। होता यह है कि सबसे ऊँचा स्कोर और सबसे नीचा स्कोर, दोनों अलग रख दिए जाते हैं। बीच वाला स्कोर ही इस्तेमाल होता है।

किसी खरीदार का बीच वाला स्कोर Experian से आता है। अगले का TransUnion से। इसमें कोई पैटर्न नहीं है, और इससे कोई खास फ़र्क़ भी नहीं पड़ता कि वह किस ब्यूरो से आया। फ़र्क़ इस बात से पड़ता है कि वह बीच वाला है।

तो अगर घर खरीदने की तैयारी के दौरान आपको कोई एक अंक अपने दिमाग़ में रखना है, तो वही रखिए। अपना सबसे अच्छा वाला नहीं। बीच वाला।

वह बीच वाला स्कोर असल में क्या तय करता है

आम तौर पर तीन चीज़ें।

• कौन-सा लोन प्रोग्राम आप पर लागू होता है। कन्वेंशनल फ़ाइनेंसिंग, FHA लोन, उन काउंटियों में महँगी प्रॉपर्टी के लिए हाई-बैलेंस लोन जहाँ लोन सीमाएँ इसकी गुंजाइश देती हैं, या उन सीमाओं से ऊपर जम्बो लोन। इनमें से हर एक की क्रेडिट अपेक्षाएँ अलग हैं, और कौन-सा दरवाज़ा खुला है, इसमें आपके बीच वाले स्कोर की बड़ी भूमिका है।
• आप किस ब्याज दर के योग्य हो सकते हैं। आम तौर पर, मज़बूत क्रेडिट का रिश्ता बेहतर शर्तों से जुड़ा देखा जाता है। मैं यह नहीं बता सकता कि किसी खास खरीदार को क्या पेशकश मिलेगी, क्योंकि दरें घटती-बढ़ती रहती हैं और हर फ़ाइल अपनी अलग कहानी है।
• वह दर आपको कितने में पड़ती है। इसकी उम्मीद कोई नहीं करता। लोन की कीमत क्रेडिट के हिसाब से स्तरों में बँटी होती है, यानी दो खरीदारों को एक ही दर बताई जा सकती है और उसे पाने के लिए दोनों एक जितना नहीं चुकाते। दर और दर की कीमत दो अलग सवाल हैं, और आपका बीच वाला स्कोर दोनों को प्रभावित करता है।

बाज़ार की आम तस्वीर, और शर्तों को ध्यान से पढ़िए

यह बाज़ार की आम रूपरेखा है, एक चेतावनी के साथ: यह संदर्भ है, आपके बारे में कोई भविष्यवाणी नहीं। कोई भी स्क्रीन पर एक अंक देखकर नहीं बता सकता कि आपको किस चीज़ की मंज़ूरी मिलेगी। उसके लिए असली आवेदन होता है।

FICO का पैमाना 300 से 850 तक चलता है। 36 साल में मैंने किसी स्कोर को इन दोनों सिरों में से किसी पर पहुँचते नहीं देखा।

आम तौर पर, ज़्यादातर लेंडर बीच वाला स्कोर 580 से ऊपर देखना चाहते हैं। ऐसे प्रोग्राम और हालात हैं जो इस अंक से नीचे भी जाते हैं, लेकिन 580 से ऊपर बातचीत आम तौर पर आसान हो जाती है।

वहाँ से आगे यह एक ढलान है, सीढ़ी नहीं। बीच वाला स्कोर जितना ऊँचा, शर्तें आम तौर पर उतनी बेहतर होती जाती हैं। मेरे अनुभव में, बीच वाला स्कोर 720 के ऊपर पहुँच जाए तो ज़्यादातर लोन उत्पाद आम तौर पर उस खरीदार के लिए उपलब्ध होते हैं। यह बाज़ार के बर्ताव के बारे में एक आम टिप्पणी है, आपकी फ़ाइल के बारे में कोई वादा नहीं।

और अगर आपका स्कोर आपकी पसंद से कम है: वह एक शुरुआती बिंदु है, कोई फ़ैसला नहीं। स्कोर बदलते हैं। मैंने बहुतों को देखा है जिन्होंने रिपोर्टिंग की कोई ग़लती ठीक करवाई या दो-एक बैलेंस चुका दिए, और कुछ महीनों बाद वे बिलकुल अलग स्थिति में थे।

स्कोर आधी कहानी है। आपका डेट रेशियो बाक़ी आधी।

सारा ध्यान क्रेडिट पर जाता है, लेकिन कोई अंडरराइटर स्कोर को अकेले नहीं देखता। वे देखते हैं कि आप कितना कमाते हैं और पहले से कितना चुकाते हैं।

गणित जटिल नहीं है। लेंडर आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर दिख रही हर न्यूनतम मासिक किस्त जोड़ता है: कार की किस्तें, स्टूडेंट लोन, क्रेडिट कार्ड के मिनिमम, इंस्टॉलमेंट लोन, और साथ में वह हाउसिंग किस्त जो आप लेने जा रहे हैं। वह कुल आपकी सकल मासिक आय से, यानी टैक्स कटने से पहले की आमदनी से, भाग दिया जाता है। नतीजा है आपका डेट-टू-इनकम रेशियो।

मेरा अनुभव रहा है कि अंडरराइटर आम तौर पर 40 प्रतिशत के मध्य दायरे से बहुत ऊपर जाना पसंद नहीं करते, यानी करीब 47 प्रतिशत। इस अंक के साथ मैं सावधानी बरतना चाहता हूँ। यह लंबे अनुभव से निकली एक आम टिप्पणी है, कोई ऐसी रेखा नहीं जिस पर किसी को बाँधा जा सके, और यह प्रोग्राम और फ़ाइल के हिसाब से खिसकती है।

फ़ाइलें इससे ऊपर भी जाती हैं। जब जाती हैं, तो आम तौर पर इसलिए कि कोई और मज़बूत पहलू इसकी भरपाई कर रहा होता है। हमारे पेशे में इन्हें कम्पेनसेटिंग फ़ैक्टर कहते हैं। जो मैं सबसे ज़्यादा देखता हूँ:

• ठोस रिज़र्व। डाउन पेमेंट और क्लोज़िंग कॉस्ट निपटाने के बाद भी बैंक में बचा पैसा।
• हल्का कर्ज़ का बोझ, जहाँ नई हाउसिंग किस्त ही लगभग पूरा रेशियो है और रिपोर्ट पर बाक़ी कुछ खास नहीं है।
• लंबे अरसे का साफ़ भुगतान इतिहास, ऐसा व्यक्ति जो बैलेंस चढ़ाता नहीं गया।

आख़िर में, हालाँकि, सवाल का जवाब आम तौर पर ऑटोमेटेड अंडरराइटिंग से मिलता है। कन्वेंशनल फ़ाइनेंसिंग पर आपकी पूरी फ़ाइल Fannie Mae के ऑटोमेटेड अंडरराइटिंग सिस्टम से चलाई जा सकती है, और आपको जो चाहिए वह है Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) सर्टिफ़िकेट पर approve/eligible निष्कर्ष। यह किसी की भी मन-ही-मन की गई गणना से कहीं बेहतर जवाब है, मेरी गणना से भी।

एक चेतावनी जो मैं हर खरीदार को देता हूँ, और मैं चाहूँगा कि इसे कहने वाला मैं ही रहूँ: DU के निष्कर्ष अंतिम लोन मंज़ूरी नहीं हैं। DU सर्टिफ़िकेट आपकी फ़ाइल के बारे में एक मज़बूत, ठोस संकेत है। अंतिम मंज़ूरी अब भी उस अंडरराइटर से आती है जो आपके असली दस्तावेज़ देखता है। जो कोई इसके उलट कहे, वह आपको ऐसा दिलासा बेच रहा है जिसे वह निभा नहीं सकता।

अगर आप FHA या VA ले रहे हैं, तो घर की भी परीक्षा होती है

यह हिस्सा लोगों को चौंकाता है, और असल में इसका आपके क्रेडिट से कोई लेना-देना नहीं है। मैं इसे यहाँ इसलिए रख रहा हूँ क्योंकि यह उसी बातचीत का दूसरा आधा है।

क्रेडिट स्कोर और डेट रेशियो के मामले में FHA आम तौर पर कन्वेंशनल फ़ाइनेंसिंग से ज़्यादा नरम है। सौदे का यह पहलू ज़्यादातर खरीदार जानते हैं। जो पहलू वे नहीं जानते, वह यह कि प्रॉपर्टी की हालत के मामले में FHA और VA काफ़ी सख़्त हैं।

FHA या VA अप्रेज़ल में, आम तौर पर, अप्रेज़र घर को परख रहा होता है, सिर्फ़ उसकी कीमत को नहीं। जो चीज़ें मैं नोट होते देखता हूँ:

• वॉटर हीटर जिस पर पट्टा (स्ट्रैप) नहीं लगा
• उखड़ता हुआ पेंट
• घर में कोई चालू हीटिंग व्यवस्था न होना
• कंपोज़िशन शिंगल की ऐसी छत जो जर्जर हो चुकी है, जिसके शिंगल मुड़ रहे हों, उठ रहे हों या ग़ायब हों

कन्वेंशनल अप्रेज़ल आम तौर पर इन चीज़ों को इस तरह नहीं परखता। वही घर, वही खरीदार, अलग लोन प्रकार, और हालत पर ध्यान का अलग स्तर।

यह किताबी नहीं, बल्कि व्यावहारिक बात क्यों है, वह समझिए। FHA फ़ाइनेंसिंग लेकर ऐसे घर पर ऑफ़र लिखिए जिसमें इनमें से दो-तीन दिक़्क़तें हों, और एस्क्रो के बीच, समय-सीमा चलते हुए, आपको मरम्मत पर बातचीत करनी पड़ेगी, और सामने ऐसा विक्रेता जो राज़ी हो भी सकता है और नहीं भी। मरम्मत भी खरीद अनुबंध की किसी और शर्त की तरह मोल-भाव की चीज़ है, लेकिन यह बातचीत अनुबंध में बँधने से पहले करना, बाद में करने से कहीं आसान है।

अनुभवी एजेंट का आपके साथ प्रॉपर्टी देखने जाना जिन ठोस वजहों से ज़रूरी है, यह उनमें से एक है। अच्छा एजेंट छत और वॉटर हीटर को आपके लोन प्रकार को ध्यान में रखकर देखता है, और ऑफ़र लिखने से पहले कुछ कहता है, बाद में नहीं।