होम इंस्पेक्शन कभी न छोड़ें, और जो मिले उसका क्या करें

इस कारोबार में कुछ ही विषय ऐसे हैं जिनके दोनों पक्ष मैं आपके सामने रखूँगा, क्योंकि उनमें सचमुच दो पहलू होते हैं। यह उनमें से नहीं है।

घर बिलकुल नया बना हुआ न हो, तो मेरी राय में किसी को भी होम इंस्पेक्शन करवाए बिना घर नहीं खरीदना चाहिए। मैं इस पर जितना ज़ोर दूँ कम है, और इसे पूरे स्नेह के साथ कहता हूँ। इतनी बड़ी खरीद का कोई तुक नहीं बनता जब तक कोई योग्य व्यक्ति पहले उस प्रॉपर्टी को छानबीन से न देख ले।

खरीदार कभी-कभार इस पर एतराज़ करते हैं, और वजह लगभग हमेशा एक ही होती है। विक्रेता ने डिस्क्लोज़र का पूरा पुलिंदा थमा दिया है, विक्रेता ईमानदार लगता है, और घर देखने में बहुत सुंदर है। यह सब पूरी तरह सच हो सकता है और फिर भी आप कुछ ऐसा खरीद रहे हो सकते हैं जिसे आप पूरी तरह नहीं समझते।

तो चलिए देखते हैं कि इंस्पेक्शन असल में किस लिए है, और फिर वह हिस्सा जिसे खरीदार सबसे बुरी तरह सँभालते हैं, यानी रिपोर्ट इनबॉक्स में आ जाए तो उसका क्या करें।

ईमानदार विक्रेता को भी वह नहीं पता जो उसे नहीं पता

कैलिफ़ोर्निया की खरीद में आपको विक्रेता से डिस्क्लोज़र मिलेंगे। दो बड़े हैं Real Estate Transfer Disclosure Statement, यानी प्रॉपर्टी की हालत पर विक्रेता का लिखित बयान, और Seller Property Questionnaire, जो उन्हें खास सवालों की एक लंबी सूची से गुज़ारता है।

लोग जो बात चूक जाते हैं, वह यह है। विक्रेता दोनों फ़ॉर्म पूरी ईमानदारी से, पूरी तरह, अपनी जानकारी की आख़िरी हद तक भर सकता है, और फिर भी आपके हाथ ऐसी रिपोर्ट लग सकती है जो उन चीज़ों से भरी हो जिनका उसने कभी ज़िक्र नहीं किया। इसलिए नहीं कि उसने कुछ छिपाया। इसलिए कि उसे पता ही नहीं था।

सोचिए कि डिस्क्लोज़र असल में है क्या। वह उस बात का बयान है जिसकी विक्रेता को जानकारी है। और विक्रेता घर के भीतर रहता है। वह उसके नीचे या उसके ऊपर नहीं रहता। कोई अपना शनिवार क्रॉल स्पेस में नहीं बिताता। कोई अपनी ही छत की दूर वाली ढलान देखने ऊपर नहीं चढ़ता।

मालिक की जानकारी और प्रॉपर्टी की असली हालत के बीच का यही अंतर होम इंस्पेक्टर की ज़रूरत पैदा करता है। अच्छा इंस्पेक्टर ऐसी चीज़ें ढूँढ निकालेगा जो विक्रेता सचमुच नहीं जानता था, और मैंने इसे गिनती से ज़्यादा बार होते देखा है।

जिन दो जगहों से चीज़ें सबसे ज़्यादा निकलती हैं

आप पूछें कि हैरानी कहाँ से आती है, तो मैं वही दो जवाब दूँगा जो सालों से देता आ रहा हूँ: छत, और, रेज़्ड फ़ाउंडेशन वाले घर में, घर के नीचे की जगह।

रेज़्ड फ़ाउंडेशन का मतलब है कि घर ज़मीन पर सीधी ढली कंक्रीट स्लैब पर नहीं, बल्कि चारों ओर की नींव पर उठा हुआ है और फ़र्श के नीचे एक क्रॉल स्पेस है। कैलिफ़ोर्निया के बहुत से घर इसी तरह बने हैं, और यह कोई खोट नहीं है। इसका बस इतना मतलब है कि प्रॉपर्टी का एक पूरा हिस्सा है जिसमें प्लंबिंग, ढाँचा, डक्ट, इन्सुलेशन और नमी है, और जिसे लगभग किसी ने देखा ही नहीं। विक्रेताओं ने आम तौर पर नहीं देखा। रविवार को घूमने आए खरीदारों ने तो बिलकुल नहीं। इंस्पेक्टर देखेगा।

दूसरी जगह छत है। यहाँ सटीक रहना ज़रूरी है, क्योंकि इसी मामले में खरीदार अक्सर खुद को यह यक़ीन दिलाकर जोखिम उठा लेते हैं कि सब ठीक है।

"टपक नहीं रही" और "छत ठीक है" एक बात नहीं है

कंपोज़िशन शिंगल की छत लीजिए। वह ऐसी जगहों पर जर्जर हो सकती है जो आँगन में खड़े या घर में घूमते किसी को नहीं दिखतीं। उन जगहों को देखने के लिए आपको सचमुच छत पर चढ़ना होगा या उसके ऊपर ड्रोन भेजना होगा। विक्रेता ने कभी दोनों में से कुछ नहीं किया, और ज़्यादातर मालिकों ने नहीं किया होता, तो छत की हालत ऐसी चीज़ नहीं है जिसके बारे में वे आपको बता पाने की स्थिति में हों। किसी बदनीयती से नहीं। उन्होंने बस देखा ही नहीं।

अब टाइल की छत लीजिए। कुछ टाइलें चटकी हुई हैं, या कुछ सिरे से ग़ायब हैं। मुमकिन है वह छत आज बिलकुल न टपक रही हो। फिर भी वह एक मसला है, और वह ऐसी बात है जो घर आपके होने से पहले आपको पता होनी चाहिए।

यही वह फ़र्क़ है जो मैं आपको समझाना चाहता हूँ: टपक नहीं रही और ठीक है दो अलग निष्कर्ष हैं। जो छत अभी नहीं टपक रही, उसमें निकट भविष्य में मरम्मत या पूरी छत बदलने की ज़रूरत पड़ सकती है, और यह बात अपनी कंटिंजेंसी अवधि में जानने और गृह-प्रवेश के बाद पहले बड़े तूफ़ान में जानने के बीच बहुत बड़ा फ़र्क़ है।

अब रिपोर्ट को ढंग से पढ़िए

यहीं मैं अच्छी-भली प्रक्रिया को खरीदारों के हाथ से फिसलते देखता हूँ। रिपोर्ट आती है, लंबी है, तस्वीरों से भरी है, और सौ जगह "डेफ़िशिएंसी" जैसे शब्द इस्तेमाल करती है। लोग उसे सरसरी निगाह से देखते हैं, या तो घबरा जाते हैं या सुन्न हो जाते हैं, और आगे बढ़ जाते हैं।

ऐसा मत कीजिए। अपने रियल एस्टेट एजेंट के साथ बैठिए और उसे पूरा देखिए। ज़ोर से, मद दर मद।

उस बातचीत में आप हर निष्कर्ष को तीन ढेरियों में से एक में डाल रहे होते हैं:

• जिनके साथ आप जी सकते हैं। हर घर में होती हैं, नए में भी। दिखावट की चीज़ें, सामान्य घिसाव, छोटी चीज़ें जो आप किसी वीकेंड पर खुद निपटाना चाहेंगे।
• जो आप खरीदने से पहले ठीक करवाना चाहते हैं। असली चीज़ें, जिनके साथ असली लागत या असली नतीजा जुड़ा है।
• जो यह बदल देती हैं कि आपको वह घर चाहिए भी या नहीं। ये दुर्लभ हैं, और इन्हीं की वजह से हम यह सब करते हैं।

ज़्यादातर रिपोर्टें एक लंबी पहली ढेरी, छोटी दूसरी और खाली तीसरी बनाती हैं। यह सामान्य नतीजा है और एक अच्छा दिन। लेकिन कोई चीज़ किस ढेरी की है, यह आप तब तक नहीं जानते जब तक आपने उसे सचमुच पढ़कर उसके बारे में पूछा न हो।

रिक्वेस्ट फ़ॉर रिपेयर, और माँगने के दो तरीक़े

दूसरी ढेरी में क्या है यह पता चल जाए, तो आपका एजेंट एक रिक्वेस्ट फ़ॉर रिपेयर भरता है। वह अनुरोध दो रूपों में से एक ले सकता है, और यह चुनाव ज़्यादातर खरीदारों के अंदाज़े से ज़्यादा मायने रखता है।

विक्रेता से काम करवाने के लिए कहिए। विक्रेता ठेकेदार रखता है, काम क्लोज़िंग से पहले पूरा होता है, और आपको मरम्मत हुई प्रॉपर्टी मिलती है।

मरम्मत के बदले पैसे में समायोजन माँगिए। विक्रेता काम करने के बजाय, आप और विक्रेता मरम्मत के हिसाब से एक रकम पर सहमत होते हैं, और घर आपके होने के बाद मरम्मत आप खुद करवाते हैं।

मेरा अनुभव रहा है कि बहुत से खरीदार दूसरा तरीक़ा चुनते हैं, और उनका तर्क ठोस है। ठेकेदार आप रखते हैं, तो काम की गुणवत्ता आपके नियंत्रण में रहती है। कौन करेगा यह आप चुनते हैं, दायरा आप तय करते हैं, और काम पूरा होने पर उसे जाँचने वाले भी आप हैं। घर छोड़कर जा रहा विक्रेता, स्वाभाविक रूप से, बेहतरीन काम के बजाय काम पूरा करवाने को प्राथमिकता दे सकता है।

कोई भी तरीक़ा हर मामले में सही नहीं है। मसलन, कोई मरम्मत लेंडर के फ़ंड करने से पहले पूरी होनी ज़रूरी हो, तो आपका विकल्प उसी पर निर्भर करेगा। अपने एजेंट से इस पर बात कीजिए, और याद रखिए कि यह दो निजी पक्षों के बीच का अनुरोध है, इसलिए इसकी शक्ल चर्चा के लिए खुली है।

फिर विक्रेता जवाब देता है। वे आपकी माँग मान सकते हैं, उसका कुछ हिस्सा मान सकते हैं, या पूरी तरह मना कर सकते हैं। तीनों किसी अनुरोध के जायज़ जवाब हैं, और इनमें से कोई भी सामने आ सकता है।

असली सुरक्षा कंटिंजेंसी की समय-सीमा है

विक्रेता मना कर दे, तो आपके सामने फ़ैसला है। आप फिर भी आगे बढ़ सकते हैं और पूरी जानकारी के साथ प्रॉपर्टी को जैसी है वैसी ले सकते हैं; खरीदार अक्सर ऐसा करते हैं। या आप रद्द कर सकते हैं।

और यही वह हिस्सा है जो मैं चाहता हूँ कि आप साफ़-साफ़ सुनें, क्योंकि ऊपर की हर बात इसी पर टिकी है।

सौदे से पीछे हटने का रास्ता आपके खरीद अनुबंध में लिखी इंस्पेक्शन कंटिंजेंसी अवधि से आता है, यानी इंस्पेक्शन कराने और उनके नतीजों पर कदम उठाने के लिए समय की एक तयशुदा अवधि। जो खरीदार उस अवधि के भीतर रहते हुए रद्द करता है, उसे अनुबंध की शर्तों के तहत आम तौर पर जमा राशि वापस पाने का हक़ होता है। लेकिन लागू शर्तें आपके अनुबंध से तय होती हैं, मेरे इस सारांश से नहीं, और कंटिंजेंसी व रद्दीकरण के प्रावधान अलग-अलग हो सकते हैं। अपना अनुबंध पढ़िए। अपने एजेंट से अपनी खास समय-सीमा और रद्द करने की खास शर्तें लिखित में समझिए, जल्दी, इससे पहले कि आप उन पर टिके होने की स्थिति में आ जाएँ।

जिससे वह व्यावहारिक निर्देश निकलता है जो इस सब का नतीजा है: अपना होम इंस्पेक्शन तुरंत तय कीजिए। तीसरे हफ़्ते में नहीं। काग़ज़ी काम ठंडा होने पर नहीं। एस्क्रो में आते ही।

सुरक्षा असली है, लेकिन वह समय-सीमा से बँधी है, और कंटिंजेंसी अवधि को इसकी परवाह नहीं कि आपको देर क्यों हुई। रिपोर्ट आपके किसी काम की तभी है जब तक आप उस पर कदम उठा सकते हैं।

अच्छे सौदे के टूटने का दूसरा आम रास्ता

बात जब एक बढ़िया सौदे को ख़त्म कर देने वाली चीज़ों की चल ही रही है, तो दूसरी भी बता दूँ।

अप्रेज़ल। आपका लेंडर कीमत की एक स्वतंत्र राय मँगवाता है, क्योंकि प्रॉपर्टी ही गिरवी है और उसे यह भी देखना है कि घर उस कीमत का समर्थन करता है। वह राय आपके अनुबंध की कीमत से नीचे आ जाए, तो उस फ़र्क़ का हिसाब किसी को देना होगा। आप विक्रेता से कीमत घटाने को कह सकते हैं। फ़र्क़ खुद भर सकते हैं। बीच में कहीं मिल सकते हैं। और कोई भी पक्ष हिलने को तैयार न हो, तो वह सौदा भी एस्क्रो में टूट सकता है, एक अच्छे-खासे योग्य खरीदार के साथ और बिना किसी की ग़लती के।

सबक़ वही जो इंस्पेक्शन का: जितनी जल्दी हो सके ऑर्डर कीजिए। अप्रेज़ल और एस्क्रो की बाक़ी समय-रेखा मैं इस सीरीज़ की एस्क्रो वाली पोस्ट में समझाता हूँ।