कैलिफ़ोर्निया में डाउन पेमेंट के लिए असल में कितना चाहिए

मेरे कारोबार में मुझसे सबसे ज़्यादा यही पूछा जाता है, और तीन दशकों से भी ज़्यादा समय से पूछा जा रहा है। किसी न किसी रूप में यही सवाल: जॉन, घर खरीदने के लिए मुझे असल में कितने पैसे चाहिए?

मैं इसका ईमानदार जवाब देना चाहता हूँ, और उसकी शुरुआत उस बात से होती है जो मैं नहीं कर सकता। मैं आपके हाथ में कोई रकम नहीं थमा सकता। इसलिए नहीं कि मैं कुछ छिपा रहा हूँ, बल्कि इसलिए कि वह रकम पूरी तरह उस घर की कीमत पर निर्भर है जिसे आप आख़िर में चुनेंगे, और जिस दिन ज़्यादातर लोग मुझसे यह पूछते हैं, उस दिन न मुझे पता होता है और न उन्हें कि वह घर कौन-सा है।

जो मैं आपको दे सकता हूँ, वह है वह हिस्सा जो स्थिर रहता है। हर लोन प्रोग्राम का एक प्रकाशित न्यूनतम डाउन पेमेंट होता है, और वह खरीद कीमत के प्रतिशत के रूप में बताया जाता है। प्रतिशत सीख लीजिए, और फिर गणित आपका अपना हो जाता है, किसी भी घर पर, किसी भी दोपहर, बिना किसी को फ़ोन किए।

फिर है वह हिस्सा जो लोगों को चौंकाता है, और बहुतों को चौंकाता है। डाउन पेमेंट पूरी रकम नहीं है। वह पहली रकम है।

ईमानदार जवाब एक प्रतिशत क्यों है

अगर किसी दावत में आप मुझसे पूछें कि कितना कैश चाहिए और मैं बिना सोचे कोई रकम बोल दूँ, तो मैंने आपको लगभग कुछ नहीं बताया। एक ही प्रतिशत, आप क्या खरीदते हैं उसके हिसाब से, बहुत अलग-अलग रकमें बनाता है। दो खरीदार बिलकुल एक जैसे प्रोग्राम नियमों पर चल रहे हों, फिर भी एस्क्रो में ऐसे कैशियर चेक लेकर पहुँच सकते हैं जो एक-दूसरे से बिलकुल नहीं मिलते, सिर्फ़ इसलिए कि दोनों ने अलग कीमत के घर चुने।

इसलिए प्रतिशत स्थिर तथ्य है, जबकि डॉलर की रकम हर घर की कीमत के साथ बदलती है। नीचे दिए प्रतिशत लंबे समय से लागू हैं। इन्हें एजेंसियाँ और प्रोग्राम खुद प्रकाशित करते हैं, और ये राज्य में हर जगह एक ही तरह लागू होते हैं।

गणित वाला हिस्सा आसान है। खरीद कीमत लीजिए, अपने प्रोग्राम के प्रतिशत से गुणा कीजिए, और वही आपका डाउन पेमेंट है। सचमुच बस इतनी ही गणना है, और घर खरीदने के गणित का यही वह टुकड़ा है जो आप ड्राइववे में खड़े-खड़े अपने फ़ोन पर कर सकते हैं।

प्रोग्राम के न्यूनतम, एक-एक करके

आज की तस्वीर यह है। मैं चलते-चलते शब्दों के मतलब भी बताता जाऊँगा, क्योंकि नाम सुनने में अवधारणाओं से अधिक जटिल लगते हैं।

• FHA: 3.5% डाउन। FHA एक सरकारी बीमे वाला लोन प्रोग्राम है, और अक्सर छोटे क्रेडिट इतिहास वाले खरीदारों के लिए यहीं दरवाज़ा खुलता है। खरीद कीमत का साढ़े तीन प्रतिशत।
• कन्वेंशनल: कुछ प्रोग्रामों में न्यूनतम 3% डाउन। कन्वेंशनल का मतलब है कि लोन किसी सरकारी बीमा प्रोग्राम के बजाय Fannie Mae या Freddie Mac के दिशानिर्देशों पर चलता है। कुछ कन्वेंशनल प्रोग्राम 3% तक नीचे जाते हैं। सबसे निचले स्तर के योग्य हर खरीदार नहीं होता, लेकिन वह स्तर असली है।
• हाई बैलेंस: आम तौर पर 5% से 10% डाउन। कैलिफ़ोर्निया की महँगी काउंटियों में एक ऐसा लोन आकार होता है जो मानक कन्फ़ॉर्मिंग सीमा से ऊपर होता है और फिर भी कन्फ़ॉर्मिंग नियमों पर चलता है। उसे हम हाई बैलेंस कहते हैं। आम तौर पर, मज़बूत क्रेडिट प्रोफ़ाइल से इस दायरे के निचले सिरे पर पात्रता मिलने की संभावना बढ़ती है, जबकि कमज़ोर प्रोफ़ाइल आपको ऊपरी सिरे की ओर ले जा सकती है। हमारे पेशे में फ़ाइल की ताक़तों को कम्पेनसेटिंग फ़ैक्टर कहते हैं, यानी डाउन पेमेंट के अलावा बाक़ी सब: क्रेडिट इतिहास, रिज़र्व, आपके डेट रेशियो कैसे दिखते हैं।
• जम्बो: आम तौर पर 10% डाउन या ज़्यादा। जम्बो लोन काउंटी की लोन सीमा को पूरी तरह पार कर जाता है, यानी एजेंसियाँ उसका समर्थन नहीं करतीं और लेंडर सीधे ज़्यादा जोखिम उठा रहा है। ठोस कम्पेनसेटिंग फ़ैक्टर न हों तो निचले सिरे पर 10% मानकर चलिए, और कभी-कभी ज़्यादा।
• VA: संभवतः शून्य डाउन। अगर आप एक पात्र वेटरन हैं, तो VA फ़ाइनेंसिंग में शायद डाउन पेमेंट की ज़रूरत ही न पड़े। आपको चाहिए होगा आपका DD-214, यानी सेना से मुक्ति के काग़ज़ात, और Certificate of Eligibility, यानी आपकी VA पात्रता की पुष्टि करने वाला दस्तावेज़। बाज़ार में यही एक जगह है जहाँ शून्य डाउन सचमुच मेज़ पर होता है, और 36 साल में किसी वेटरन को यह बताते हुए मैं कभी नहीं थका।

ये प्रोग्राम के न्यूनतम हैं। ये एक निचली सीमा हैं, पूरी कहानी नहीं।

मॉर्गेज इंश्योरेंस वह हिस्सा है जो लोग चूक जाते हैं

यही वह हिस्सा है जिसके बारे में खरीदार अक्सर नहीं जानते, और मैं चाहूँगा कि आप इसे आज मुझसे सुनें, बजाय इसके कि यह आपको अपनी किस्त का ब्योरा पढ़ते हुए पता चले।

मॉर्गेज इंश्योरेंस लेंडर की रक्षा करता है, आपकी नहीं, अगर लोन ठीक से न चले। यह पारंपरिक 20% से कम डाउन करने की कीमत है, और यह आपके प्रोग्राम के हिसाब से अलग-अलग तरह काम करता है:

• कन्वेंशनल, 20% से कम डाउन: मॉर्गेज इंश्योरेंस लगेगा। ज़्यादातर लोग इसे PMI के नाम से जानते हैं, प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस। कन्वेंशनल लोन पर 20% या ज़्यादा डाउन कीजिए तो आम तौर पर यह नहीं लगता।
• FHA, कोई भी डाउन पेमेंट: मॉर्गेज इंश्योरेंस लगेगा। FHA इसे MIP कहता है, मॉर्गेज इंश्योरेंस प्रीमियम। यह तब भी लागू रहता है जब आप 3.5% के न्यूनतम से ज़्यादा डाउन करें। प्रोग्राम बस इसी तरह बना है।

अब वह ढाँचागत ब्योरा जो आपके बजट के लिए मायने रखता है। दोनों प्रोग्रामों में आम तौर पर एक अपफ़्रंट हिस्सा होता है और एक मासिक हिस्सा। अपफ़्रंट हिस्सा क्लोज़िंग पर आपके लोन खर्चों में दिखता है। मासिक हिस्सा आपकी किस्त में शामिल होता है, मूलधन, ब्याज, प्रॉपर्टी टैक्स और होमओनर्स इंश्योरेंस के ठीक बगल में। तो जब आप तय कर रहे हों कि हर महीने कितना देना आपको सहज लगेगा, मॉर्गेज इंश्योरेंस उस आँकड़े का हिस्सा है, उसके नीचे की कोई फ़ुटनोट नहीं।

VA अपवाद है। VA लोन में आम तौर पर मासिक मॉर्गेज इंश्योरेंस नहीं होता, हालाँकि ज़्यादातर VA कर्ज़दार एक बार की फ़ंडिंग फ़ीस देते हैं, जो अक्सर लोन में जोड़ी जा सकती है, और कुछ वेटरन इससे पूरी तरह मुक्त हैं। किसी भी तरफ़ का अनुमान लगाने से पहले अपने लोन ऑफ़िसर से पूछिए कि आप किस श्रेणी में आते हैं।

न्यूनतम एक निचली सीमा है, ऊपरी सीमा नहीं

ऊपर लिखा सब कुछ प्रोग्राम का न्यूनतम है, जिसे एजेंसियाँ और सरकारी प्रोग्राम तय करते हैं। जो लेंडर असल में आपका लोन फ़ंड करता है, वह इससे सख़्त हो सकता है, और बहुत से होते हैं।

उद्योग इन्हें ओवरले कहता है: प्रकाशित दिशानिर्देशों के ऊपर लेंडर की जोड़ी हुई अतिरिक्त शर्तें, आम तौर पर क्रेडिट स्कोर, रिज़र्व या डेट रेशियो को लेकर। ये वैध हैं, आम हैं, और इनका मतलब है कि दो लेंडर एक ही खरीदार को देखकर अलग-अलग रकम डाउन माँग सकते हैं। मेरा अनुभव रहा है कि फ़ाइनेंसिंग की बातचीत में लोगों को लगभग किसी और चीज़ से ज़्यादा यही बात चौंकाती है।

तो इन प्रतिशतों को वैसे लीजिए जैसे हाईवे पर लगी गति सीमा का बोर्ड। वह असली, प्रकाशित जानकारी है, और सफ़र असल में कैसा जाएगा, यह अकेली वही तय नहीं करती। जो आँकड़ा निजी तौर पर आपका है, वह आपके अपने सौदे के लिखित अनुमान से आता है, जिसमें आपका क्रेडिट, आपकी आमदनी, आपके कर्ज़ और एक असली प्रॉपर्टी हो। उससे कम कुछ भी आपका आँकड़ा नहीं है।

डाउन पेमेंट अंतिम पड़ाव नहीं है

अब वह बात जो मैं साफ़ कहना चाहता हूँ, और नेकनीयती से कहता हूँ। मुझे ऐसे खरीदार मिलते हैं जिन्होंने सच्चे अनुशासन से बचत की, अपने डाउन पेमेंट का लक्ष्य पूरा कर लिया, और बाक़ी किसी चीज़ के लिए एक डॉलर भी अलग नहीं रखा। फिर एस्क्रो खुलता है, बाक़ी की लागतें सामने आती हैं, और प्रक्रिया के इतने आख़िरी पड़ाव पर वह बातचीत बहुत कठिन होती है।

क्लोज़िंग कॉस्ट डाउन पेमेंट के ऊपर जुड़ते हैं। वे पैसों की बिलकुल अलग श्रेणी हैं। हमारे पेशे में हम उन्हें दो तरह में बाँटते हैं। नॉन-रिकरिंग क्लोज़िंग कॉस्ट वे एक-बार वाले शुल्क हैं जो आप एस्क्रो के दौरान देते हैं और एस्क्रो बंद होने के बाद फिर कभी नहीं देते। रिकरिंग कॉस्ट वे हैं जो घर आपके होने के बाद भी चलती रहती हैं।

अगर आप फ़ाइनेंस कर रहे हैं तो इनमें से कुछ लागतें टाली नहीं जा सकतीं। कुछ दोनों पक्षों के बीच मोल-भाव से तय हो सकती हैं, और कौन-सी कौन है, यह जानना ठीक वैसी तैयारी है जो अपनी कीमत खुद वसूल कर देती है। मैं यहाँ उनकी सूची नहीं बनाऊँगा, क्योंकि वे अपनी अलग पोस्ट की हक़दार हैं और इस सीरीज़ में आगे उन्हें वह पोस्ट मिल रही है। आज के लिए, मैं चाहता हूँ कि आपके दिमाग़ में एक की जगह दो आँकड़े रहें: डाउन पेमेंट, और उसके ऊपर क्लोज़िंग कॉस्ट।

अपने खुद के आँकड़े तक कैसे पहुँचें

उस गणित से शुरुआत कीजिए जो आप खुद कर सकते हैं। खरीद कीमत को अपने प्रोग्राम के प्रतिशत से गुणा कीजिए, और जिस भी घर पर आपकी नज़र है उसका डाउन पेमेंट निकल आता है। इसे कुछ अलग-अलग कीमतों पर चलाइए और आपको जल्दी अंदाज़ा हो जाएगा कि आप असल में किस दायरे में काम कर रहे हैं।

फिर उसे लिखित में लीजिए। लोन आवेदन करने के बाद, फ़ेडरल नियम आम तौर पर लेंडर से माँग करते हैं कि वह तीन कारोबारी दिनों के भीतर आपको एक Loan Estimate दे, जो एक मानकीकृत डिस्क्लोज़र फ़ॉर्म है। आपकी अनुमानित कैश टू क्लोज़ असल में उसी फ़ॉर्म पर रहती है। उसे ग़ौर से पढ़िए और हर उस पंक्ति के बारे में पूछिए जो समझ न आए। उस दस्तावेज़ के बारे में कोई सवाल इतना छोटा नहीं कि पूछा न जाए, और 36 साल बाद भी मैं उसकी हर पंक्ति पढ़ता हूँ।

एक कदम ऐसा भी है जो मैं कभी-कभी उससे पहले उठा सकता हूँ। कन्वेंशनल फ़ाइनेंसिंग वाले कुछ योग्य खरीदारों के लिए, मैं प्री-अप्रूवल की समीक्षा के साथ Fannie Mae के ऑटोमेटेड अंडरराइटिंग सिस्टम के निष्कर्ष जोड़ सकता हूँ, जिससे Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) सर्टिफ़िकेट बनता है। वह दिखाता है कि एजेंसी का अपना सिस्टम फ़ाइल का आकलन कैसे करता है, किसी व्यक्ति के अनुमान पर निर्भर नहीं रहता। यह हर खरीदार या हर लोन प्रकार के लिए उपलब्ध नहीं है, इसलिए पूछिए कि यह आपकी स्थिति पर लागू होता है या नहीं। जहाँ DU सर्टिफ़िकेट लागू होता है, वहाँ उसे एक भरोसेमंद शुरुआती बिंदु मानिए, और उससे ज़्यादा कुछ नहीं: DU के निष्कर्ष अंतिम लोन मंज़ूरी नहीं हैं। हर लोन तब भी अंतिम अंडरराइटिंग के अधीन रहता है, जब कोई असली प्रॉपर्टी और हस्ताक्षरित अनुबंध सामने हो।