टाइटल इंश्योरेंस, एस्क्रो, और आप असल में किस चीज़ का भुगतान कर रहे हैं

कैलिफ़ोर्निया की क्लोज़िंग स्टेटमेंट पर टाइटल और एस्क्रो एक-दूसरे के ठीक बगल में छपते हैं, और उस पन्ने की सारी पंक्तियों में ये वे दो हैं जिनके बारे में खरीदार सबसे कम पूछते हैं।

खरीदार इन पर से नज़र फिसला देते हैं। ये डाउन पेमेंट नहीं हैं, ब्याज दर नहीं हैं, और इनके साथ किसी रसोई की तस्वीर नहीं आती। तो ये काग़ज़ी कार्रवाई के खाते में चले जाते हैं, और काग़ज़ी कार्रवाई सरसरी निगाह से निपटा दी जाती है।

मैं आपको इस आदत से बाहर निकालना चाहूँगा। तीन दशकों से भी लंबे समय में मैंने इन दोनों को वह करते देखा है जो सौदे में और कोई नहीं करता: एक आपको उस समस्या से बचाता है जो आपके घर देखने से भी पहले किसी और ने खड़ी की थी, और दूसरा सौदे का इकलौता निष्पक्ष पक्ष है।

टाइटल पर क्लाउड क्या है, और यह दो वजहों से क्यों मायने रखता है

जब किसी प्रॉपर्टी से कोई अनसुलझा दावा जुड़ा होता है, तो हम उसे टाइटल पर क्लाउड कहते हैं। हमारे पेशे का यही शब्द है। क्लाउड प्रॉपर्टी पर छाया रहता है और धुंधला कर देता है कि विक्रेता आपको साफ़ स्वामित्व सौंप भी सकता है या नहीं।

यह कई रूप लेता है:

• IRS लियन, बकाया फ़ेडरल टैक्स के लिए।
• राज्य का टैक्स लियन, वही बात राज्य के स्तर पर।
• मैकेनिक्स लियन, जिसे आम तौर पर ऐसा ठेकेदार दर्ज कराता है जिसने प्रॉपर्टी पर काम किया हो और जिसका कहना हो कि उसे भुगतान नहीं मिला।
• अनरिलीज़्ड डीड ऑफ़ ट्रस्ट, यानी पुराने चुकाए गए लोन का ऐसा डीड ऑफ़ ट्रस्ट जिसका लियन रिकॉर्ड से रिलीज़ नहीं किया गया; इसलिए काग़ज़ों में वह लियन अब भी मौजूद है।
• किसी पिछले मालिक के खिलाफ़ दर्ज फ़ैसला जो प्रॉपर्टी से जुड़ गया।
• ईज़मेंट, ज़मीन के किसी हिस्से के इस्तेमाल का किसी और के पास मौजूद हक़, जैसे कोई यूटिलिटी कंपनी या पड़ोसी का रास्ता।
• स्वामित्व की कड़ी में पीछे कहीं सीमा या विरासत की समस्या: दर्ज दस्तावेज़ जो रेखाएँ कहाँ हैं इस पर असहमत हैं, या रास्ते में छूट गया कोई वारिस या कोई हस्ताक्षर।

यह दो वजहों से मायने रखता है, और ज़्यादातर खरीदार सिर्फ़ पहली वजह के बारे में सोचते हैं।

पहला, आपका लेंडर। टाइटल पर क्लाउड वाली प्रॉपर्टी पर कोई लेंडर लोन फ़ंड नहीं करेगा। लेंडर प्रॉपर्टी पर अपना लियन दर्ज कराता है और उसे वही प्राथमिकता मिलनी चाहिए जिसकी उसने अपेक्षा की है। उससे पहले कोई अनसुलझा दावा या लियन हो, तो लोन फ़ंड नहीं होता।

दूसरा, और यह वाला आपका है। लोन को किनारे रखिए। किसी दिन आप वह घर बेचेंगे या रीफ़ाइनेंस करेंगे, और उस दिन आपको यह पक्का चाहिए कि किसी पिछले मालिक की समस्याएँ प्रॉपर्टी के साथ न चली आई हों। वह आपकी इक्विटी है, और इसीलिए मैं यह सुरक्षा उस सौदे में भी चाहूँगा जिसमें कोई लोन ही न हो।

टाइटल इंश्योरेंस पीछे देखता है, आगे नहीं

अब वह हिस्सा जो खरीदार अक्सर चूक जाते हैं।

ज़्यादातर बीमा आपको उस चीज़ से बचाते हैं जो अभी हुई नहीं है। आपकी होमओनर्स पॉलिसी उस आग को कवर करती है जो अगले साल लग सकती है।

टाइटल इंश्योरेंस भविष्य के बजाय अतीत की समस्याओं को देखता है। यह आपको उन खामियों से बचाता है जो आपके क्लोज़ करने के पल में पहले से मौजूद थीं लेकिन खोजी नहीं गई थीं। पॉलिसी जारी होते समय समस्या पहले ही अतीत में है। बस यह पता नहीं होता कि किसी ने उसे ढूँढा है या नहीं।

क्लोज़िंग से पहले टाइटल कंपनी सार्वजनिक रिकॉर्ड छानती है: डीड, लियन, फ़ैसले, टैक्स रिकॉर्ड, ईज़मेंट, पीछे तक जाती स्वामित्व की कड़ी। जो कुछ सामने आता है, उसे आम तौर पर सौदा क्लोज़ होने से पहले साफ़ करना होता है। फिर पॉलिसी उन छिपी खामियों से सुरक्षा देती है जो रिकॉर्ड की जाँच में सामने न आई हों।

मेरा अनुभव रहा है कि खरीदार यह फ़र्क़ समझ ले, तो यह फ़ीस औपचारिकता लगना बंद हो जाती है। आप रिकॉर्ड की खोज का भुगतान कर रहे हैं, और ऐसी छिपी खामी से सुरक्षा का भी जो किसी खोज से पकड़ में नहीं आई।

प्रिलिमिनरी टाइटल रिपोर्ट ही वह दस्तावेज़ है जिसे ग़ौर से पढ़ना है

एस्क्रो की शुरुआत में आपको एक प्रिलिमिनरी टाइटल रिपोर्ट मिलेगी, जिसे अक्सर बस प्रिलिम कहते हैं। यह उस प्रॉपर्टी के सार्वजनिक रिकॉर्ड में टाइटल कंपनी को जो मिला, उसका ब्योरा है, और यह तब आती है जब आपके पास कंटिंजेंसी का समय और विकल्प अब भी हैं।

पढ़िए। सचमुच पढ़िए, कुछ और करते-करते सरसरी निगाह नहीं।

इसे पढ़ने में लगाया आधा घंटा इसलिए सार्थक है। प्रिलिम में एक्सेप्शन की सूची होती है, और लोग यह शब्द देखकर मान लेते हैं कि एक्सेप्शन वे चीज़ें हैं जो कवर हैं। उल्टा है। एक्सेप्शन वे मदें हैं जिन्हें पॉलिसी कवर नहीं करेगी, साफ़-साफ़ लिखी हुईं ताकि आप ठीक-ठीक जानें कि आपकी सुरक्षा कहाँ रुकती है। ठीक इसीलिए इसे पढ़ना मायने रखता है।

प्लॉट के पिछले हिस्से से गुज़रता कोई ईज़मेंट। क्या बनाया जा सकता है इस पर कोई दर्ज पाबंदी। दोनों एक्सेप्शन के रूप में आ सकते हैं, और दोनों इस बात पर असर डाल सकते हैं कि आप प्रॉपर्टी का इस्तेमाल कैसे करेंगे। कोई पंक्ति साफ़ न हो, तो अपने एजेंट या टाइटल ऑफ़िसर से सीधे पूछिए। इस सवाल को अभी सुलझाना आसान है; घर आपका होने के बाद बहुत कठिन।

दो पॉलिसी, और किसका भुगतान कौन करता है

आप फ़ाइनेंस कर रहे हैं, तो आपकी स्टेटमेंट पर एक नहीं दो टाइटल पॉलिसी होंगी। यह दोहरा शुल्क नहीं है। वे दो अलग लोगों की रक्षा करती हैं।

लेंडर्स पॉलिसी। आपका लेंडर इसे माँगता है। यह प्रॉपर्टी में लेंडर के हित की रक्षा करती है, आम तौर पर लोन की रकम तक, और यह आपसे नहीं बल्कि उस लोन से बँधी है। फ़ाइनेंसिंग वाले हर खरीदार के पास एक होगी।

ओनर्स पॉलिसी। यह आपकी रक्षा करती है। यह आपके अपने मालिकाना हित और आपकी इक्विटी को कवर करती है, और जब तक टाइटल आपके पास है, आपके साथ रहती है। लेंडर्स पॉलिसी आपके लिए निजी तौर पर कुछ नहीं करती, ठीक इसीलिए दूसरी पंक्ति मौजूद है।

किसका भुगतान कौन करता है, यह मोल-भाव की बात है, खरीद अनुबंध में लिखी लगभग हर चीज़ की तरह, और इसे मान लेने के बजाय उठाना बेहतर है। कैलिफ़ोर्निया बड़ा राज्य है, और चलन क्षेत्र के हिसाब से बदलता है, और उससे भी ज़्यादा इस हिसाब से कि दोनों पक्ष लिखित में क्या तय करते हैं। अपने एजेंट से पूछिए कि आप जहाँ खरीद रहे हैं वहाँ क्या रिवाज़ है, और पक्का कीजिए कि आपका ऑफ़र साफ़ कहे कि किस पॉलिसी का भुगतान कौन करेगा।

एस्क्रो: बीच में खड़ा निष्पक्ष तीसरा पक्ष

एस्क्रो एक निष्पक्ष तीसरा पक्ष है जो सौदा पूरा होने तक पैसा और दस्तावेज़ अपने पास रखता है, और दोनों पक्षों के हस्ताक्षर वाले लिखित निर्देशों का पालन करता है।

निष्पक्ष का मतलब समझ लीजिए, क्योंकि खरीदार अक्सर यही बात ग़लत समझते हैं। आपका एस्क्रो ऑफ़िसर आपके लिए काम नहीं करता। वे विक्रेता, लिस्टिंग एजेंट या लेंडर के लिए भी काम नहीं करते। वे सौदे के लिए काम करते हैं। वे आपका पक्ष नहीं ले सकते, और यह रूखापन नहीं है, यही तो पूरी बात है। किसी पक्ष को दूसरे पर भरोसा करने की ज़रूरत नहीं, क्योंकि पैसा दोनों में से किसी के हाथ में नहीं है।

एस्क्रो तब खुलता है जब खरीद अनुबंध पूरी तरह निष्पादित हो जाए, और वहाँ से क्रम काफ़ी एक जैसा रहता है:

• एस्क्रो फ़ाइल खोलता है, और आपकी जमा राशि विक्रेता के बजाय एस्क्रो के पास जाती है।
• एस्क्रो अनुबंध से निकाले लिखित निर्देश जारी करता है, दोनों पक्षों के भरने और साइन करने के लिए।
• एस्क्रो प्रिलिमिनरी टाइटल रिपोर्ट मँगवाता है और जो कुछ साफ़ करना हो उस पर टाइटल कंपनी के साथ काम करता है।
• सौदा आगे बढ़ता है तो एस्क्रो शर्तों पर नज़र रखता है: कंटिंजेंसी, मानी गई मरम्मतें, लेंडर की माँगें।
• एस्क्रो लोन दस्तावेज़ों, आपकी साइनिंग अपॉइंटमेंट, आपके फ़ंड और विक्रेता के मौजूदा लोन के भुगतान में तालमेल बिठाता है।
• एस्क्रो अंतिम बँटवारा सँभालता है और डीड रिकॉर्डिंग के लिए काउंटी भेजता है।

आप काग़ज़ी काम दो तरीक़ों से पूरा कर सकते हैं। आपका एजेंट आपके साथ बैठकर उन्हें भरने में मदद कर सकता है, जो ज़्यादातर लोग करते हैं और बिलकुल ठीक है। या आप एस्क्रो दफ़्तर जाकर एस्क्रो ऑफ़िसर के साथ आमने-सामने भर सकते हैं।

मेरी राय, और यह नियम नहीं बल्कि सिफ़ारिश है: सवाल हैं, तो जाइए। उस व्यक्ति से पूछिए जिसका काम ही उन दस्तावेज़ों को समझना है। आपका एक घंटा लगता है, और जवाब देना उनके वहाँ होने की वजह ही है।

ऑफ़र लिखने से पहले टाइटल और एस्क्रो लिखित में लीजिए

एक नियम जिस पर मैं मज़बूती से टिका हूँ: अपनी लागतों के लिखित अनुमान के बिना ऑफ़र मत कीजिए।

टाइटल और एस्क्रो उस अनुमान में होने चाहिए, और खरीदार सबसे अक्सर यही हिस्सा छोड़ते हैं। लेंडर का पक्ष आपका लोन ऑफ़िसर कवर करता है। टाइटल और एस्क्रो का पक्ष एक अलग फ़ोन कॉल है जो आपका एजेंट टाइटल कंपनी और एस्क्रो कंपनी को करके वे फ़ीस लिखित में ले सकता है।

इस सीरीज़ की क्लोज़िंग कॉस्ट वाली पोस्ट में मैं हर मद अलग से समझाता हूँ। यहाँ जो मायने रखता है वह क्रम है: अनुमान ऑफ़र लिखने का फ़ैसला करने से पहले लीजिए, उसके स्वीकार होने के बाद नहीं। आपके पास नहीं है, तो लीजिए।

साइनिंग, नोटरी, और वह पल जब घर आपका हो जाता है

एस्क्रो के अंत में, आपके अंतिम लोन दस्तावेज़ जारी होते ही, आपका एस्क्रो ऑफ़िसर आपको साइन करने बुलाता है। उनमें से दो नोटरी के सामने साइन होते हैं:

• ग्रांट डीड, जो स्वामित्व विक्रेता से आपको सौंपती है।
• डीड ऑफ़ ट्रस्ट, जो प्रॉपर्टी पर आपके लेंडर के लियन को सुरक्षित करती है।

काउंटी उन्हें स्वीकार करे, उससे पहले दोनों का नोटरीकरण ज़रूरी है, तो वैध पहचान-पत्र साथ ले जाइए।

साइनिंग और फ़ंडिंग के बाद एस्क्रो डीड को काउंटी रिकॉर्डर के दफ़्तर भेजता है। रिकॉर्डिंग ही वह पल है जब स्वामित्व औपचारिक रूप से हस्तांतरित होता है और सार्वजनिक रिकॉर्ड का हिस्सा बनता है। हाथ मिलाना नहीं, हस्ताक्षर नहीं, वायर नहीं। रिकॉर्डिंग। आपके एस्क्रो ऑफ़िसर को पुष्टि मिलती है और वे सबको बताते हैं, और वही दिन है जब आप घर के मालिक हैं। वह अंतिम पड़ाव इस सीरीज़ की एस्क्रो वाली पोस्ट में है।

एस्क्रो ऑफ़िसरों के लिए मेरे मन में बहुत सम्मान है, और मैं यह दिल से कहता हूँ। वे पैसा थामे रहते हैं, हर शर्त का पीछा करते हैं, और जल्दी में पड़े आधा दर्जन लोगों के बीच तालमेल बनाए रखते हैं, फ़ाइल दर फ़ाइल। ज़्यादातर खरीदार वह मेहनत कभी देखते ही नहीं। आपका एस्क्रो ऑफ़िसर फ़ोन करके बताए कि रिकॉर्ड हो गया, तो उन्हें धन्यवाद ज़रूर कहिए।