john 的购房者蓝图

把在加州买房这件事，认认真真讲明白。

十篇指南，出自在加州房地产市场从业 36 年的房地产经纪商兼资深贷款专员 John Palmer。按一笔购房交易实际发生的顺序展开：先谈钱，再谈人，最后谈流程。

写给想在签字之前弄懂自己在签什么的买家。所有术语都有解释，没有催促，也不假设您已经了解其中任何环节。可以只读一篇，也可以按顺序读完十篇。

先弄清贷款资格，再看房

我见过加州买家最常犯的错误，以及我建议的顺序：先弄清贷款资格，再选经纪人，最后才是房子。

贷款机构用的是三大信用局合并报告和中间那个 FICO 分数，不是手机应用里的分数，也不是平均值。这个数字决定了什么，这里讲清楚。

加州 FHA、常规、高额度、jumbo 与 VA 贷款的最低首付比例，以及大多数买家忘了纳入规划的贷款保险。

加州过户结算单上的每一项费用究竟在支付什么，以及如何在提交报价之前拿到您自己的书面数字。

规则在 2024 年 8 月变了。买方经纪人的报酬可以协商，需要与您自己的经纪人书面约定，而且不再公示在 MLS 上。

他们两位都是为您工作的，而且都不能随便替代。这是我在聘用加州经纪人和贷款机构之前会问的问题。

一步一步走完加州 escrow 过户流程，从合同正式签署到完成登记，按实际发生的顺序讲清。

为什么即使卖家诚实，加州的房屋检查依然重要，以及如何在解约保护期还有效时处理检查报告。

在加州，房产税、房屋保险和 HOA 管理费都因房而异。在出价之前，如何弄清一套房真正的持有成本。

什么是产权上的瑕疵，为什么产权保险向后看而不向前看，以及加州的 escrow 专员究竟为您做了什么。