改变您月供的那些加州费用，而且没人提前提醒您

两套房子。同样的面积，同样的房况，同样的要价。其中一套每个月的持有成本明显高于另一套，而买家要等到贷款办到一半、数字算出来和想象的不一样时，才发现这件事。

36 年里，这样的事我见过太多次。真正让我难受的是，这些费用每一项都能在出价前查明。不是估出来的，而是可以查明的。

购房价格是一项因素，利率是另一项。但每个月真正从您银行账户里出去的金额，还包括房产税、房屋保险，以及如果这处房产有业主协会，还有管理费。您的贷款机构一般会随月供按月代收税费和保费，到期替您缴纳，这种安排叫代管账户（impound account）。管理费则直接交给协会。

这三项都取决于具体房产，房源信息也不会以足够可靠的方式列出每一项。只按房价选房，看到的是一个不完整的数字。下面是这三项费用、各自由什么决定，以及如何在作出承诺之前把它们真正查清。

房产税不是全州统一的一个数字

有一种普遍的想法，认为加州房产税是人人一样的一个百分比。不是这样，而抱着这种想法的买家会栽跟头。

加州按评估价值对房产征税，而在 Proposition 13（13 号提案）确立的制度下，一次交易一般会把评估价值重置为您的购房价。到这里都还算统一。不统一的是各处适用的税率。

您的税率首先由县确定，而各县并不相同。然后在县之内，由您地块所在的税率区确定。选民批准的学校、水务和本地基础设施债券附着在特定的区，而这些区的边界并不总与市界重合。同一个县里的两套房，开车没几分钟，税率可以不同。

这正是笼统的说法帮不了您的原因，我也不打算提供任何笼统数字。唯一有用的，是您准备出价的具体地块所适用的税率。

特别征收，以及 Mello-Roos 到底是什么

接下来是最让人意外的一块，因为它根本不在税率里。

加州的房产税单上可以带有直接征收（direct assessments），在基础税之外单独列项。这些款项用于特定的地方项目：园林与照明区、下水道或病媒防治、某个早年工程的改良债券。

您最常听到的名称是 Mello-Roos。规范的叫法是社区设施区（Community Facilities District）征收，依据 Mello-Roos Community Facilities Act 设立。当年一个新开发区需要道路、下水道、供水管线、公园或学校时，就成立一个区，通过发债为这些基础设施融资，而区内的住宅缴纳一笔用于偿付这些债券的征收款。它加在基础税单之上，而且金额可以相当可观。

它们在较新的开发区里最常见，这一点值得知道，因为很多买家默认「新」等于「省心」。两套一模一样、价格一模一样的房子，一套在社区设施区之内，一套在区外，每年的税务负担并不相同。仅看房子本身，无法判断它是否位于这类区域。

这类征收一般有一个与债券挂钩的期限，不是永远收下去，所以要问还剩多少年。出售区内住宅的卖家有义务提供一份特别税通知。要来，读它。

这是我多年来一直向买家强调的一点。出价之前，把那处房产的完整税务图景查清：按您的购房价算的基础税、税单上的每一项直接征收，以及每项还剩的年限。您的经纪人可以调出县税务官对该地块的记录，和您逐行核对。在出价之前，不是进了 escrow（第三方托管过户流程）之后。

还有一件相关的事。您的交易登记之后，加州按您的购房价重新评估，县里会就本税务年度剩余时间里的差额开出一张一次性的补充税单。这很正常，是一次性的，但它总把人打个措手不及。关于它何时送达，本系列的 escrow 那篇有讲。

房屋保险按房子定价，不按标价

一套房的位置和自身特征对保费的影响，远超买家的预期，而且这一项能让月供金额迅速变化。

位于高火灾风险区（一种州政府划定的分区）的房子，或位于洪水区的房子，或带有其他被保险公司视为较高风险的物理特征的房子，投保成本可能明显高于一套其他条件相当的房子。这说的是房子本身：分区认定、屋顶年限和材质、建造类型、防火隔离带、消防车辆通行条件、当地供水，以及这栋建筑此前的理赔记录。仅此而已。

对预算吃紧的买家来说，这个差别不只是舒不舒服的问题。保险算在您的住房支出里，保费高了月供就高，月供高了债务比率就高。它可能影响您能贷到多少，而不只是影响每个月的感觉。

所以，在写报价之前，向持牌保险代理人索取一份针对该地址的真实书面报价，不要凭经验法则。然后问第二个问题，因为在加州它和第一个同样要紧：到底有没有保险公司愿意承保这份保单。有些房产落实保单要花更长时间，有些最终需要向非认可保险公司（surplus-lines carrier）投保，或转向州里的 FAIR Plan，也就是提供基本保障的最后选择。这件事要在出价前弄清，不要在 escrow 走到一半、成交日逼近时才弄清。

业主协会，以及您签下的究竟是什么

通常带有业主协会的房产类型是共管公寓（condo）、联排屋、规划单元开发区（PUD），以及限制入住年龄的社区，这类限制由协会设定。

买这类房产时，您会在 escrow 期间收到业主协会寄来的一套文件包，用于把会员资格从卖家转到您名下。要明白签下它意味着什么。您是在同意受协会治理文件的约束：CC&Rs，即契约、条件与限制（covenants, conditions, and restrictions），是随土地登记、跟着地走的规则；再加上章程和运营规则。协会有权执行这些规定，相关争议最终可能诉诸法院。

这些好处确实存在，我不想贬低它们。每家每户都必须维护好自己房产的外观，所以整个社区的维护标准保持一致。您要是放任不管，会有人找上门，您的邻居也一样。协会通常还提供共享设施：泳池、野餐区、宴会厅。不少人就是冲着这些买的。

真正的坏处是同一枚硬币的另一面。您对自己房子外部能做什么，是有限制的。

我讲两个亲身经历的例子。我兄弟在一个规划单元开发区有套房，重新做了前院。那个前院远比街上其他前院更好看。协会看了一眼，要求他拆掉，因为在他们看来它和其他房产不协调。更好看不是标准。协调才是。

我自己也有一个例子。我现在手上有一处在售房源，收到了协会的通知，因为我的牌子比他们允许的尺寸大了几英寸。房子进入 escrow 后，我马上把招牌撤了。这说明协会有权执行这些规定，因为那里的每位业主都签署了同一套文件，而我也建议您认真阅读这些文件。

定下来之前要问的问题

以上内容并不意味着您应该避开带协会的房产，而是提醒您弄清自己将加入什么。您的合同给了您一段审阅文件的时间，用好它，并把这些问题直接问出来：

• 读 CC&Rs、章程和运营规则。尤其是关于外观改动、园林、停车、出租和宠物的条款。任何读起来含糊的地方都问，再小也问。
• 协会是否涉及任何未决或酝酿中的诉讼？请以书面形式询问，并分别问清社区本身和协会的情况。
• 管理费上一次上调是什么时候？有没有计划中的上调？两个问题都很重要。很久没涨过，不见得自动是好消息。
• 储备金到位了吗？要储备金研究报告和储备金拨备披露。一个没有为屋顶、泳池或社区道路存钱的协会，账单总会从某个地方冒出来。
• 是否预计有任何特别摊派？这是储备金之后接着要问的问题，答案常常就在会议纪要里。

管理费的问题为什么比买家意识到的更要紧？因为协会管理费在您申请贷款时计入债务比率。所以您可以今天从容获批、顺利成交，然后协会在您入住之后上调管理费。那时没有人会重新审核您的资格。您照付就是。如果您买房时比率本来就紧，一次上调就会挤压原本在成交时尚可承受的预算。