在加州买房，首付到底需要多少

这是我这一行里被问得最多的问题，而且我已经被问了三十多年。问法各式各样，核心都是：John，我到底要多少钱才能买上房？

我想诚实地回答，而诚实就得从我做不到的事说起。我给不出一个具体的金额。不是我藏着掖着，而是这个数字完全取决于您最终选中的那套房子的价格；而在大多数人来问我的那天，我们俩都还不知道那套房子是哪一套。

我能给您的，是不会变的那部分。每个贷款项目都有公布的最低首付，以购房价格的百分比表示。掌握这些百分比之后，您就能自己计算：任何一套房，任何一个下午，不用打电话问任何人。

然后是让人措手不及的那部分，而且被它绊住的人不少。首付不是所需资金的全部。它只是第一个数字。

为什么诚实的答案是一个百分比

如果您在烧烤聚会上问我需要多少现金，我随口报一个数，那我几乎什么都没告诉您。同一个百分比，房子不同，得出的金额差别很大。两位买家可以适用完全相同的项目规则，走进 escrow（第三方托管过户流程）时需要准备的银行本票金额却可能相差很大，纯粹因为各自选的房子价格不同。

所以，相对固定的是百分比，具体金额则因房而异。下面这些百分比已经沿用了很久，由各机构和各项目自己公布，在全州任何地方都同样适用。

算术是简单的部分。购房价格乘以您项目的百分比，就是您的首付。计算就这么简单；这是买房时少数能站在别人家车道上、用手机就算完的题之一。

各项目的最低首付，逐一说明

以下是目前的整体情况。我会边讲边解释术语，因为这些名字听起来比概念本身吓人。

• FHA：首付 3.5%。FHA 是一个由政府提供保险的贷款项目，信用历史较短的买家常能在这里找到适合自己的选择。购房价格的百分之三点五。
• 常规贷款（conventional）：首付低至 3%。常规贷款是指遵循 Fannie Mae 或 Freddie Mac 准则、而非政府保险项目的贷款。某些常规项目的首付低至 3%。不是每位买家都符合最低档，但这一档是真实存在的。
• 高额度贷款（high balance）：一般首付 5% 到 10%。在加州房价较高的县，有一类贷款的额度高于标准合规贷款上限，但仍遵循合规贷款规则。我们称之为高额度。一般来说，信用状况较强的档案可以落在这个区间的低端，较弱的则会被推向高端。我们这一行把您档案里的这些长处称为补偿性因素，指首付以外的一切：信用历史、储备金、债务比率的状况。
• Jumbo：一般首付 10% 或更多。Jumbo 贷款完全超出县贷款上限，因此不由 Fannie Mae 或 Freddie Mac 等政府资助机构提供支持，贷款机构会直接承担更多风险。若没有显著的补偿性因素，请至少按 10% 来规划，有时还会更多。
• VA：有可能零首付。如果您是符合条件的退伍军人，VA 贷款可能完全不需要首付。您需要 DD-214，也就是您的退伍证明文件，以及 Certificate of Eligibility，即确认您 VA 资格的文件。这是市场上真正可以做到零首付的一个明确选项；做了 36 年，我依然很乐意把这件事告诉符合条件的退伍军人。

以上是各项目的最低首付。它们是下限，并非最终所需的全部资金。

贷款保险是容易被漏掉的部分

这是买家最容易在不知情时忽略的一项。我宁愿您今天从我这里听到，也不愿您在读自己的月供明细时才发现它。

贷款保险并不保护您，而是在借款人未按约还款时保护贷款机构。它是首付低于传统 20% 的代价，而且在不同项目下的运作方式不同：

• 常规贷款，首付低于 20%：会有贷款保险。多数人熟悉的名字是 PMI，即私人贷款保险。常规贷款首付达到 20% 或以上，一般就不适用了。
• FHA，无论首付多少：都会有贷款保险。FHA 叫它 MIP，即贷款保险费。即使您付的首付高于 3.5% 的最低要求，它也照样存在。这个项目就是这样设计的。

接下来是对您预算真正要紧的结构细节。这两个项目通常都分一次性部分和按月部分。一次性的那部分出现在过户时的贷款费用里。按月的那部分计入您的月供，与本金、利息、房产税和房屋保险一同计算。所以当您在决定每个月付多少才安心时，贷款保险是月供的一部分，不是一项可以忽略的小注。

VA 是例外。VA 贷款一般没有按月的贷款保险，不过大多数 VA 借款人要付一笔一次性的资助费（funding fee），这笔费用常常可以计入贷款，而且某些退伍军人可以完全豁免。在下结论之前，先问您的贷款专员您属于哪一类。

最低比例是下限，不是上限

上面说的都是项目最低要求，由各机构和政府项目设定。而实际给您放款的那家贷款机构可以更严格，而且不少确实更严格。

业内把这叫作附加要求（overlays）：贷款机构在公布的准则之上再叠加的要求，通常围绕信用分数、储备金或债务比率。它们合法、常见，也意味着两家贷款机构看同一位买家，可以要求不同数额的首付。以我的经验，在整个贷款谈话里，几乎没有别的内容比这一条更容易让人措手不及。

所以，请像对待高速公路上的限速牌那样对待这些百分比。它是真实、公开的信息，但它不是决定这趟路怎么走的唯一因素。您本人需要的数字，来自针对您具体交易的书面估算，里面有您的信用、收入、负债和一处具体的房产。没有达到这个程度的，都不是您的数字。

首付不是终点线

接下来这段话我想说得直白些，而且是善意的。我遇到过一些买家，攒钱攒得极有纪律，分毫不差地攒够了首付，却没有为其他任何开销留出一块钱。然后 escrow 一开，其余的费用接踵而至，而在流程那么靠后的阶段谈这些，是很艰难的。

过户费用叠在首付之上，是一笔完全独立的支出。业内把它们分成两种。一次性过户费用是您在 escrow 期间支付一次、成交之后再也不付的费用。持续性费用是您拥有这套房之后仍会继续的开销。

其中一些费用，只要您用贷款就无法避免。另一些则可以由买卖双方协商，而分清两者，正是一项值得提前做的准备。我不打算在这里逐项列出，因为它们值得单独一篇文章，本系列稍后就有。今天，我希望您脑子里装着两个数字，而不是一个：首付，以及叠在它上面的过户费用。

如何得到属于您自己的数字

先做您自己就能做的算术。购房价格乘以您项目的百分比，就是您考虑的任何一套房子的首付。用几个不同的价位算一算，您很快就能了解自己实际可考虑的价位区间。

然后拿书面文件。一旦您提交了贷款申请，联邦规则一般要求贷款机构在三个工作日内给您一份《贷款估算表》（Loan Estimate），这是一份标准化的披露表。您预计的过户所需现金就写在那上面。仔细读，每一行看不懂的都问。关于那份文件，没有哪个问题小到不值得提。做了 36 年，我依然每一行都读。

还有一步，有时我可以更早去做。对于一些走常规贷款、符合条件的买家，我可以用 Fannie Mae 自动核贷系统的结论来支持预批审查，它会生成一份 Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) 证书。它显示的是机构自己的系统如何解读一份档案，而不是一个人如何猜测。它并非对每位买家、每种贷款类型都可用，所以请问一问是否适合您的情况。在 DU 证书确实适用的地方，请把它当作一个可信的起点，仅此而已：DU 结论不是最终贷款批准。等到有了真实的房产和签署的合同摆在我面前，每笔贷款仍然要经过最终核贷。