买房时，您的信用分数究竟是怎么用的

有人坐到我对面，掏出手机，给我看一款应用里的信用分数。他们通常为那个数字感到自豪，而且往往也确实值得。然后我们调出贷款真正使用的那份报告，上面有三个分数。没有一个和手机上的一致。而我们要用的那个，也不是三个里最高的。

这不是什么把戏，通常也不是坏消息。这只是房贷信用的运作方式。可惜几乎没有人会在事情变得要紧之前向买家解释这一点，而到了那一刻，买家往往已经围绕一个错误的数字搭好了整套计划。

以我的经验，不了解这一点给人们造成的损失比他们意识到的要大。它耗费时间，削弱一些议价能力，偶尔还会让人错失一套心仪的房子，因为他们一开始以为自己能贷到其实贷不到的额度。

所以我们把它讲个明白：贷款机构用哪个分数，它从哪里来，它究竟决定了什么。

手机上的分数，不是贷款用的分数

当您自己查信用，无论通过信用卡发卡行、免费应用还是订阅服务，您看到的几乎总是一家信用局的数据。可能是 TransUnion，可能是 Equifax，也可能是 Experian。只有一家。

而当您买房时，贷款机构调取的是一份叫作三局合并信用报告（tri-merged credit report）的东西。那是一份单一的报告，同时从三大信用局调出您的档案，并排摆放，每一份都带着自己的分数。

这三个分数很少完全相同，原因很平常。不是每家债权机构都向三家信用局报送数据，报送的也不在同一天。因此，各家信用局掌握的信用资料略有差异，算出的分数也会有所不同。

还有一个多数人弄反了的细节。信用局并不生成您的分数。TransUnion、Equifax 和 Experian 保存的是信用数据。分数本身是 FICO 分数，是把评分模型套在那家信用局手头的数据上算出来的。三套数据，一个评分模型，三个结果。

三个分数不取平均，而是去掉两个

这是我纠正得最多的误解，我想把话说得直白一些。

贷款机构不会把您的三个分数加起来除以三。不存在平均分。他们的做法是：把最高分和最低分都放到一边。实际采用的，是中间那个分数。

对这位买家，中间分可能来自 Experian；对下一位，可能来自 TransUnion。这里面没有规律，来自哪家也不太要紧。要紧的是，它是位于中间的那个。

所以在准备买房的日子里，如果您只打算在脑子里记住一个数字，就记这个。不是您最好的那个，而是中间那个。

中间分数究竟决定了什么

一般来说，是三件事。

• 哪个贷款项目适合您。常规贷款（conventional）、FHA 贷款、在贷款上限允许的县里适用于较高价位房产的高额度贷款（high-balance），或者超过这些上限的 jumbo 贷款。每一种对信用的要求不同，哪扇门向您敞开，中间分占了很大的分量。
• 您可能拿到什么利率。一般来说，信用越好，条件往往越好。我没法告诉您任何一位买家具体会被报出什么利率，因为利率在变，而每份档案都有自己的情况。
• 拿到那个利率要花多少钱。这一条没人料得到。贷款定价按信用分档，这意味着两位买家可以被报出相同的利率，却为它付出不一样的成本。利率和取得该利率所需支付的成本是两个不同的问题，而您的中间分都会影响这两项。

市场的大致情况，也请留意这些限定条件

下面是市场的大致轮廓，并附上一句提醒：这是背景信息，不是对您个人的预测。没有人能只看屏幕上的一个数字就告诉您能不能获批。那正是正式申请的用处。

FICO 的分数范围是 300 到 850。做了 36 年，我从没见过落在两端的分数。

一般来说，多数贷款机构希望看到中间分在 580 以上。也有低于这个数字的项目和情形，但 580 以上，谈话通常会容易一些。

从那里往上，条件是逐渐变化的，并不存在一道突然跨越的门槛。中间分越高，条件往往越好。以我的经验，中间分超过 720 之后，大多数贷款产品通常都对这位买家开放。这是对市场行为的一般观察，不是对您档案的承诺。

如果您的分数比您希望的低：那是一个起点，不是一个判决。分数会变。我见过不少人纠正一处报告错误，或者还掉几笔余额，几个月后就处在完全不同的位置上。

分数只是一半，另一半是您的债务比率

大家最关注信用分数，但没有哪位核贷员会只看分数。他们会把您的收入与现有债务放在一起衡量。

这道算术并不复杂。贷款机构把您信用报告上显示的每一笔最低月供加起来：车贷、学生贷款、信用卡最低还款、分期贷款，再加上您准备承担的住房月供。这个总数除以您的税前月收入，也就是扣税之前的收入。得出的结果就是您的债务收入比。

以我的经验，核贷员通常不愿看到债务收入比明显高于百分之四十几的中段，接近 47%。这个数字需要谨慎看待。它只是我多年从业经验中的一般观察，并不是可以套在每个人身上的硬性界线，而且会因贷款项目和具体档案而异。

也有档案超过这个水平的。出现这种情况时，通常是因为还有其他有利因素提供支持。在贷款行业，我们称这些有利因素为补偿性因素。我最常见到的有：

• 可观的储备金。付完首付和过户费用之后，银行里还留有的钱。
• 较低的债务负担。新的住房月供几乎就是整个比率，报告上没有多少别的。
• 长期良好的还款记录。也就是很长一段时间都没有让各项欠款余额不断增加。

不过归根结底，通常是自动核贷的结论来定夺。走常规贷款时，您的完整档案可以提交给 Fannie Mae 的自动核贷系统，您要争取的是 Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) 证书上的「approve/eligible」结论。那比任何人的心算都可靠得多，包括我的。

有一句提醒我对每位买家都会说，而且我宁愿由我来说出口：DU 结论不是最终贷款批准。DU 证书是关于您档案的一个有力而具体的信号。最终批准仍然来自核贷员对您真实文件的审查。谁要是告诉您不是这样，那是在兜售一种他们兑现不了的安心。

如果走 FHA 或 VA 贷款，房子本身也要接受审查

这一条常让人措手不及，而且它其实和您的信用无关。我把它放在这里，是因为它是同一场谈话的另一半。

在信用分数和债务比率上，FHA 一般比常规贷款更宽容。这是多数买家知道的那一面。他们不知道的另一面是：FHA 和 VA 对房产本身的状况要严格得多。

在 FHA 或 VA 的估价中，一般来说，估价师评估的是这套房子，而不只是它的价值。我见过被记录在案的项目有：

• 热水器没有加固定带
• 油漆剥落
• 屋内没有可用的供暖设备
• 沥青瓦屋顶老化，瓦片卷边、翘起或缺失

常规贷款的估价一般不会用同样的方式细究这些项目。同一套房，同一位买家，贷款类型不同，对房况的关注程度就不同。

这为什么是实际问题而不是纸上谈兵？如果您用 FHA 贷款对一套带着两三处这类问题的房子出价，那么您就得在 escrow（第三方托管过户流程）进行到一半时去谈维修，同时合同期限还在倒数，而卖家可能愿意也可能不愿意。维修和购房合同里的其他条款一样可以协商，但在签约之前谈，远比签约之后谈容易。

这也是要请一位有经验的经纪人陪您看房的具体理由之一。好的经纪人看屋顶和热水器时，会把您的贷款类型考虑在内，并在您出价之前提醒您，而不是之后。