先弄清贷款资格，再看房：我会采用的买房顺序

这件事该怎么说，我琢磨了很久，因为我不希望它让人听着不舒服。我说这些，完全是出于好意。

我经常遇到这样的朋友：他们正要做一生中最大的一笔投资，却没有花过一个下午去了解这笔交易究竟是怎么运作的。他们看中了一套房子，一见倾心，打电话找了位经纪人，然后就指望事情能顺利办成。

也许真能顺利。做了 36 年，我见过很多顺利的例子。但指望不是计划。正确的顺序是：先弄清贷款资格，再选经纪人，最后才是房子。而大多数人恰恰把它整个倒了过来。这一行里几乎所有的失望，都来自这个颠倒的顺序。

行得通的顺序，和大多数人用的顺序

倒着来的版本通常是这样收场的。在那通电话之后的两周里，买家发现贷款办不下来。有时是收入撑不起月供；有时是信用报告上有一笔谁都不知道的记录；有时是分数达不到心目中那个贷款项目的要求。

这些都不是人品问题，只是贷款档案里的客观情况，而且很多都有办法解决。但是，提前从容地处理它们，要比在报价刚被接受的那一周里手忙脚乱容易得多。

下面是我建议的顺序。

• 先弄清贷款资格。在您爱上任何一套房子之前，先弄清楚自己实际能贷到多少，并拿到书面答复。
• 再选经纪人。规则在 2024 年 8 月变了。一般来说，买家现在要先和自己的经纪人签一份书面代理协议，然后才去看房，报酬条款就写在这份协议里。这些条款是可以协商的，您完全可以开口去谈。逐行读，逐条问。这是一份真正的合同，不是走过场。
• 最后才是房子。这是轻松愉快的部分，而且前两步落定之后，过程会从容得多。

我理解人们愿意先找自己熟悉的银行。但在 2024 年办理购房贷款的人当中，44% 的人只认真考虑过一家贷款机构或贷款经纪，67% 的人只向一家提交了申请。¹ 熟悉当然有用。我仍然希望您在做决定之前，把那家银行的答复和另一家贷款机构的答复比一比。在 2024 年确实申请了不止一家的买家里，86% 的人说他们是为了争取更好的贷款条件。¹ 他们做得对。

看开放日没问题，只是那不是起点

我一点也不反对看开放日（open house）。每位买家都应该去。如果您还没准备好买，只是想感受一下市场，那开放日就是一个不花钱又有收获的下午。您会知道亲自站在房子里是什么感觉，而不是隔着屏幕看；您会了解那个区域的卖家在开什么价；您也会开始注意到自己真正在意的东西，而那几乎从来不是您一开始以为的那些。

这是实实在在的功课，这时间花得值。

但开放日回答不了您一旦认真起来就绕不开的三个问题。我能贷到多少？从报价被接受到拿钥匙，中间要花我多少钱？中间又要经过哪些环节？站在那间客厅里的任何人都没法回答这些，互联网也不能。这需要和贷款机构坐下来谈，而且要谈在出价之前。

我真正需要看的材料

这部分并不难，而且大家总是惊讶于这份清单有多平常。以下是我需要看的。

• 您最近两个月的工资单
• 您最近两年的 W-2 表（美国的年度工资与扣税表）。现在是 2026 年，也就是 2024 和 2025 两年的 W-2
• 您最近两个月的银行对账单，每一页都要，包括看起来空白的那几页
• 您最近两年的联邦报税表。一开始不一定马上用到，但现在就把它们收齐；如果您是自雇人士，它们非常重要
• 您其他流动资产的清单：股票、债券、券商账户、401k 或其他退休账户

有了这些，我会调取您的信用报告，算出您的债务比率，也就是您每个月的负债和收入之间的关系，然后告诉您在某个价位下月供是什么样子，以及您的收入是否撑得住。

这项准备不需要一个月。24–48 小时内给您一个明确的答复：能办还是不能办，都会告诉您。

首付可以从哪里来

有两个来源经常被问到。两种方式都完全正当，但在纳入计划之前，都有一些细节需要先弄清楚。

家人的赠与。亲属可以把首付的全部或一部分赠与给您，很多父母正是这样做的。核贷（underwriting，即贷款审核）需要的是一条完整的资金轨迹：一封签了字的赠与函，说明这笔钱是赠与、不是需要您偿还的借款；再加上能显示资金从赠与人账户转出、进入您账户的凭证。账户里凭空出现、说不清来路的钱，是最常拖慢贷款进度的问题之一。所以如果首付中有赠与，请尽早说明；材料齐全时，通常不会拖慢档案处理。

从您的 401k 借款。大多数退休计划允许您以自己的账户余额为限借款，上限由联邦规则设定。这笔钱以您借给自己的形式回到您手里，然后分期偿还，通常直接从工资里扣。因为它是借款而不是提取，一般不构成应税事件。

超过借款上限就是另一回事了。超出部分通常按提取处理，而提取可能产生所得税，并且视您的年龄和具体情况，可能还有额外的提前支取罚金。据我了解，这些罚金可能不轻。具体规则因计划、因人而异，所以在动用退休账户之前，请先向您的计划管理人和您自己的税务顾问确认细节。我是房地产经纪商，也是贷款专员，不是您的注册会计师。另外，任何 401k 借款都请一开始就告诉我，好让我们把它正确地算进去。

预审资格、预先批准和自动核贷是三回事

这三个词经常被混着用，有时连本该分得清的业内人也这样。它们并不相同，而这个差别，会在卖家决定认真对待哪份报价时显现出来。

预审资格函（pre-qualification）基于您口头告诉我的情况。您凭记忆报出收入、负债和资产，我告诉您这些情况大致能支持多少贷款。任何内容都没有经过核实。它可以作为初步参考，但在三者中分量最轻；有经验的卖方经纪人明白这一点。

预先批准函（pre-approval）意味着我已经收集并审阅了您的真实文件。工资单、W-2、银行对账单、信用报告。您的债务比率来自真实的纸面材料，而不是一次谈话。这就有分量得多，因为一位以此为业的人读过您的档案，并且署上了自己的名字。

Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) 证书在您的贷款类型允许的情况下更进一步。走常规贷款（conventional）时，您的档案可以提交给 Fannie Mae（房利美）的自动核贷系统，系统会返回评估结论，以及贷款机构需要逐项补充证明的清单。它是三者中分量最重的，因为它会直接影响最终核贷决定，一位在比较两份相近报价的卖方经纪人会注意到这一点。

接下来是需要谨慎的部分，因为我们这行恰恰容易在这里把话说过头。DU 证书不是最终贷款批准。DU 结论能让档案更有说服力，也让所有人知道档案已经由实际系统评估，而不是估出来的。但它并不代表流程结束。人工核贷员仍然要逐项核实结论中的每个条件；估价仍然要支撑房价；您的工作、信用和存款在过户时的状态，仍然要和申请时一致。所有贷款决定都以最终核贷为准，谁要是告诉您不是这样，那是在帮倒忙。

这不是悲观。这是把这份文件的真实性质告诉您，好让您正确地使用它。

报价被接受之后会发生什么，为什么现在就要知道

这是常让人措手不及的部分。首付并不是您需要准备的全部资金。

合同一旦被接受，您就进入了 escrow（第三方资金与文件托管的过户流程），一般来说大约有 30 天时间完成过户。在这个窗口里，您要支付一次性过户费用，也就是为这笔交易中各项服务支付的一次性开销；还有持续性费用，也就是入住之后仍会继续、并在过户时按比例分摊的项目。您要做房屋检查，要做估价，与此同时，贷款的整个核贷流程一直在后台进行。

我不会在文章里写具体数字，因为您的数字是您自己的，我给出的只能是猜测。我要告诉您的是：尽早要求对方把上面每一项费用都写清楚。这是您应得的。关于您自己的钱，没有哪个问题小到不值得问；您没问出口的那些，往往日后会找上门来。

以我的经验，走出 escrow 时最舒心的买家，不是一开始懂得最多的那些，而是问得最多的那些。