Les coûts californiens qui changent votre mensualité, et dont personne ne vous prévient

Deux maisons. Même taille, même état, même prix demandé. L'une coûte sensiblement plus cher à posséder chaque mois que l'autre, et l'acheteur ne le découvre qu'une fois le prêt en cours, lorsque les montants s'avèrent différents de ce qu'il imaginait.

J'ai vu cela arriver plus de fois que je ne le voudrais en 36 ans, et voici la partie qui me dérange. Chacun de ces coûts pouvait être connu avant que quiconque ne rédige une offre. Pas seulement estimé : connu.

Le prix d'achat est une variable. Votre taux d'intérêt en est une autre. Mais le montant qui quitte réellement votre compte en banque chaque mois inclut aussi les taxes foncières, l'assurance habitation et, si le bien relève d'une association, les cotisations. Votre prêteur collectera généralement les taxes et l'assurance chaque mois avec votre mensualité de prêt et paiera ces factures à leur échéance, un arrangement appelé compte impound (un compte de provision géré par le prêteur). Les cotisations vont directement à l'association.

Les trois sont propres à ce bien précis, aucun n'apparaît sur une annonce sous une forme fiable, et un acheteur qui compare les biens en se fondant uniquement sur le prix d'achat utilise un chiffre incomplet. Voici les trois coûts, ce qui détermine chacun, et comment les connaître précisément avant de vous engager.

Les taxes foncières ne reposent pas sur un taux unique dans tout l'État

Il existe une croyance répandue selon laquelle les taxes foncières californiennes seraient un pourcentage unique que tout le monde paie. Ce n'est pas le cas, et les acheteurs qui le supposent sont surpris.

La Californie calcule les taxes foncières à partir de la valeur imposable, et dans le système établi par la Proposition 13, une vente entraîne généralement une réévaluation au prix d'achat. Cette partie est assez uniforme. Ce qui n'est pas uniforme, c'est le taux qui s'y applique.

Votre taux dépend d'abord du comté, et les comtés ne sont pas tous identiques, puis de la zone de taux fiscal où se trouve votre parcelle. Les obligations votées pour les écoles, l'eau et les infrastructures locales relèvent de districts précis, et ces districts ne suivent pas exactement les limites des villes. Deux maisons dans le même comté, à quelques minutes de route, peuvent être soumises à des taux différents.

C'est exactement pourquoi les généralisations ne vous aident pas, et je n'en proposerai aucune. Le seul chiffre qui compte est celui attaché à la parcelle précise sur laquelle vous faites une offre.

Les prélèvements spéciaux, et ce qu'est réellement Mello-Roos

Passons maintenant au poste qui surprend le plus, car il n'est pas compris dans le taux de base.

Une facture de taxes californienne peut faire apparaître des prélèvements directs distincts, en plus de la taxe de base. Ils financent des services ou équipements locaux précis : districts d'aménagement paysager et d'éclairage, assainissement, lutte contre les vecteurs de maladies ou remboursement d'emprunts obligataires liés à d'anciens projets d'amélioration.

Celui dont vous entendrez le nom le plus souvent est Mello-Roos. Le terme exact est un prélèvement de Community Facilities District, autorisé par le Mello-Roos Community Facilities Act. Lorsqu'un nouveau lotissement nécessite des routes, des égouts, des conduites d'eau, des parcs ou des écoles, un district peut être créé pour financer ces infrastructures par des obligations, et les maisons du district paient un prélèvement destiné à rembourser le capital et les intérêts de ces obligations. Il s'ajoute à la facture de taxe de base, et il peut être substantiel.

Ces prélèvements sont plus courants dans les lotissements récents, ce qu'il faut savoir parce que beaucoup d'acheteurs supposent que plus récent veut dire plus simple. Deux maisons identiques à prix identique, l'une dans un Community Facilities District et l'autre en dehors, ne portent pas la même obligation fiscale annuelle. Leur apparence ne vous dit pas laquelle se trouve dans le district.

Ces prélèvements s'appliquent généralement pendant une durée liée aux obligations plutôt qu'à perpétuité, alors demandez combien d'années il reste. Les vendeurs d'une maison située dans un district sont tenus de fournir un avis de taxe spéciale. Demandez-le et lisez-le.

Voici mon conseil, le même que je donne depuis des années. Avant de faire une offre, renseignez-vous sur la situation fiscale complète de ce bien précis : la taxe de base sur votre prix d'achat, chaque prélèvement direct sur la facture, et la durée restante de chacun. Votre agent peut obtenir le relevé du percepteur du comté pour la parcelle et le lire avec vous ligne par ligne. Avant l'offre, pas une fois en escrow.

Un point connexe. Après l'enregistrement de votre vente, le bien est réévalué à votre prix d'achat, et le comté émet une facture de taxe supplémentaire ponctuelle couvrant la différence sur le reste de l'année fiscale. C'est normal, c'est temporaire, et cela prend les gens au dépourvu. L'article de cette série consacré à l'escrow explique quand elle arrive.

Le coût de l'assurance habitation dépend du bien, pas de son prix affiché

L'emplacement et les caractéristiques d'une maison pèsent sur son coût d'assurance bien plus que les acheteurs ne s'y attendent, et ce poste peut modifier rapidement la mensualité.

Une maison située dans une zone à risque d'incendie de gravité élevée, une désignation cartographiée par l'État, dans une zone inondable cartographiée, ou présentant d'autres caractéristiques physiques qu'un assureur considère comme un risque accru, peut coûter nettement plus cher à assurer qu'une maison par ailleurs comparable. Il s'agit du bien : désignation de zone, âge et matériau du toit, type de construction, espace défendable, accès pour les engins d'incendie, alimentation en eau locale, sinistres antérieurs sur la structure. Rien d'autre.

Pour un acheteur au budget serré, cette différence n'est pas qu'une question de confort. L'assurance s'inscrit dans votre charge de logement, donc une prime plus élevée augmente la mensualité, et une mensualité plus élevée augmente votre ratio d'endettement. Cela peut influer sur votre admissibilité, pas seulement sur votre budget mensuel.

Obtenez donc un vrai devis écrit pour l'adresse réelle auprès d'un agent d'assurance agréé avant de rédiger l'offre, plutôt que de vous fier à une règle empirique. Puis posez la seconde question, parce qu'en Californie elle compte autant que la première : un assureur acceptera-t-il réellement d'émettre cette police ? Certains biens sont plus difficiles à assurer, et certains nécessitent un assureur du marché non standard ou le FAIR Plan de l'État, l'option de couverture de base en dernier recours. Vérifiez-le avant de vous engager, pas en plein escrow avec une date de clôture qui approche.

Les associations de propriétaires, et ce que vous signez réellement

Les copropriétés, les maisons de ville, les lotissements planifiés et les résidences réservées à certaines tranches d'âge sont les types de biens le plus souvent rattachés à une association. Dans les résidences réservées à certaines tranches d'âge, l'association fixe les restrictions d'occupation.

Quand vous achetez l'un de ces biens, vous recevrez pendant l'escrow un dossier de la HOA (l'association de propriétaires) pour que l'adhésion du vendeur vous soit transférée. Comprenez bien ce que vous signez. Vous acceptez d'être lié par les documents constitutifs de l'association : les CC&Rs, sigle de covenants, conditions and restrictions, c'est-à-dire l'ensemble des règles enregistrées qui restent attachées au bien, plus les statuts et les règles de fonctionnement. L'association peut les faire respecter, et cela peut finir au tribunal.

Les avantages sont réels et je ne veux pas les minimiser. Tout le monde doit entretenir l'extérieur de son bien, si bien que les normes d'entretien restent homogènes dans la communauté. Si vous négligez cet entretien, l'association vous le fera savoir, et elle fera de même avec votre voisin. Les associations offrent aussi couramment des équipements partagés : une piscine, un coin pique-nique, une salle de réception. Beaucoup de gens achètent précisément pour cela.

Le vrai inconvénient est le revers de la même médaille. Il y a des limites à ce que vous pouvez faire de l'extérieur de votre propre maison.

Deux histoires, toutes deux de première main. Mon frère possédait une maison dans un lotissement planifié et a refait son jardin à l'avant. C'était, de loin, le plus beau jardin à l'avant de la rue. L'association a examiné l'aménagement et lui a imposé de le retirer, parce qu'à ses yeux il ne se conformait pas aux autres propriétés. L'esthétique n'était pas le critère ; la conformité aux règles, si.

Je vais aussi vous donner mon propre exemple. J'ai en ce moment un bien en vente, et j'ai reçu un avis de l'association parce que mon panneau dépassait de quelques centimètres les dimensions permises. Le bien est entré en escrow et j'ai rapidement retiré le panneau. Voilà le genre de chose qu'une association peut faire, et c'est son droit, parce que tout le monde là-bas a signé les mêmes documents que je vous dis de lire.

Les questions à poser avant de vous engager

Rien de tout cela n'est une raison d'éviter un bien en association. C'est une raison de savoir à quoi vous vous engagez. Votre contrat vous donne une période pour examiner les documents, alors utilisez-la, et posez ces questions directement :

• Lisez les CC&Rs, les statuts et les règles de fonctionnement. Surtout tout ce qui régit les modifications extérieures, l'aménagement paysager, le stationnement, les locations et les animaux. Demandez des éclaircissements sur toute clause ambiguë, même si elle paraît mineure.
• L'association est-elle partie à un litige en cours ou menacée d'un litige ? Demandez une réponse écrite, et renseignez-vous autant sur la communauté que sur l'association elle-même.
• Quand les cotisations ont-elles été augmentées pour la dernière fois, et une augmentation est-elle prévue ? Ces deux questions comptent. Une longue période sans augmentation n'est pas automatiquement une bonne nouvelle.
• Les réserves sont-elles suffisamment provisionnées ? Demandez l'étude de réserves et la divulgation de financement des réserves. Si une association n'a pas mis d'argent de côté pour le toit, la piscine ou les rues privées, cette dépense devra être financée d'une autre manière.
• Un prélèvement spécial est-il prévu ? La suite naturelle de la question des réserves, et la réponse se trouve souvent dans les procès-verbaux.

Voici pourquoi les questions sur les cotisations comptent plus que les acheteurs ne l'imaginent. Les cotisations de l'association entrent dans le calcul de votre ratio d'endettement lorsque le prêteur évalue votre admissibilité. Vous pouvez donc être largement admissible aujourd'hui, arriver à la clôture, puis voir l'association augmenter les cotisations une fois la maison à vous. Personne ne réévalue votre admissibilité à ce moment-là. Vous payez, c'est tout. Si vos ratios étaient déjà élevés au moment de l'achat, une augmentation peut peser sur un budget qui fonctionnait très bien le jour de la clôture.