Ce qu'il vous faut vraiment comme apport initial en Californie

C'est la question qu'on me pose le plus dans mon métier, et on me la pose depuis plus de trois décennies. Une variante de : John, combien d'argent me faut-il réellement pour acheter une maison ?

Je veux y répondre honnêtement, ce qui veut dire commencer par ce que je ne peux pas faire. Je ne peux pas vous donner un montant en dollars. Non pas que je vous cache quelque chose, mais parce que le chiffre dépend entièrement du prix de la maison que vous finirez par choisir, et le jour où la plupart des gens me posent la question, ni vous ni moi ne savons encore de quel bien il s'agira.

Ce que je peux vous donner, c'est l'élément stable. Chaque programme de prêt a un apport initial minimum publié, exprimé en pourcentage du prix d'achat. Apprenez les pourcentages et vous pourrez faire vous-même le calcul, pour n'importe quelle maison et à tout moment, sans appeler personne.

Ensuite, il y a la partie qui surprend les gens, et elle en surprend beaucoup. L'apport initial n'est pas le coût total. C'est le premier montant à prévoir.

Pourquoi la réponse honnête est un pourcentage

Si vous me demandez lors d'un barbecue combien de liquidités il vous faut et que je vous lance un chiffre de mémoire, je ne vous ai presque rien dit. Le même pourcentage produit des montants très différents selon ce que vous achetez. Deux acheteurs peuvent partir des mêmes règles de programme et entrer en escrow avec des chèques de banque qui ne se ressemblent en rien, uniquement à cause du prix de la maison que chacun a choisie.

Le pourcentage est la donnée stable ; le montant en dollars dépend du bien que vous achetez. Les pourcentages ci-dessous sont en place depuis longtemps. Ils sont publiés par les agences et les programmes eux-mêmes, et ils s'appliquent de la même façon partout dans l'État.

L'arithmétique est la partie facile. Prenez le prix d'achat, multipliez par le pourcentage de votre programme, et voilà votre apport initial. C'est réellement tout le calcul, et c'est le seul morceau de mathématiques de l'achat immobilier que vous pouvez faire sur votre téléphone, debout dans l'allée.

Les minimums par programme, un par un

Voici le paysage tel qu'il est. Je définirai les termes au fur et à mesure, parce que les noms sont plus compliqués que les concepts.

• FHA : 3,5 % d'apport. FHA est un programme de prêt assuré par l'État fédéral, et c'est souvent là que les acheteurs à l'historique de crédit plus court trouvent une solution accessible. Trois et demi pour cent du prix d'achat.
• Conventionnel : à partir de 3 % d'apport. Conventionnel signifie que le prêt suit les lignes directrices de Fannie Mae ou de Freddie Mac plutôt qu'un programme fédéral d'assurance des prêts. Certains programmes conventionnels descendent jusqu'à 3 %. Tous les acheteurs ne sont pas admissibles au palier le plus bas, mais ce palier existe bel et bien.
• High balance : généralement 5 % à 10 % d'apport. Dans les comtés californiens plus chers, il existe un montant de prêt supérieur au plafond conforme standard, tout en restant soumis aux règles des prêts conformes. Nous appelons cela high balance. En règle générale, un profil de crédit plus solide permet de rester au bas de cette fourchette, tandis qu'un profil moins solide peut conduire vers le haut. Dans mon métier, on appelle les points forts de votre dossier des facteurs compensatoires, c'est-à-dire tout ce qui n'est pas l'apport : historique de crédit, réserves, niveau de vos ratios d'endettement.
• Jumbo : généralement 10 % d'apport ou plus. Un prêt jumbo dépasse entièrement le plafond de prêt du comté, ce qui signifie que les agences ne le garantissent pas et que le prêteur porte davantage de risque directement. Sans facteurs compensatoires significatifs, prévoyez 10 % au bas de la fourchette, et parfois plus.
• VA : potentiellement zéro apport. Si vous êtes un ancien combattant admissible, le financement VA peut ne demander aucun apport du tout. Il vous faudra votre DD-214, votre document de fin de service, et un Certificate of Eligibility, le document confirmant votre droit VA. C'est la seule solution du marché où un apport nul est réellement possible, et en 36 ans je ne me suis jamais lassé de l'annoncer à un ancien combattant.

Voilà les minimums des programmes. Ils sont le plancher, pas toute l'histoire.

L'assurance hypothécaire est l'élément que les gens oublient

C'est le point que les acheteurs ignorent le plus souvent au début du processus, et je préfère de loin que vous l'entendiez de moi aujourd'hui plutôt que de le découvrir en lisant le détail de votre mensualité.

L'assurance hypothécaire protège le prêteur, pas vous, en cas de défaut de paiement. C'est le coût d'un apport inférieur aux 20 % traditionnels, et elle fonctionne différemment selon votre programme :

• Conventionnel, moins de 20 % d'apport : vous aurez une assurance hypothécaire. La plupart des gens la connaissent sous le nom de PMI, private mortgage insurance. Mettez 20 % ou plus sur un prêt conventionnel et elle ne s'applique généralement pas.
• FHA, quel que soit l'apport : vous aurez une assurance hypothécaire. FHA l'appelle MIP, la mortgage insurance premium. Cela vaut même si vous mettez plus que le minimum de 3,5 %. C'est simplement ainsi que le programme fonctionne.

Voici le détail structurel qui compte pour votre budget. Dans les deux programmes, il y a typiquement une composante initiale et une composante mensuelle. La part initiale apparaît dans vos frais de prêt à la clôture. La part mensuelle est incluse dans votre mensualité, avec le capital, les intérêts, les taxes foncières et l'assurance habitation. Donc quand vous décidez de ce que vous êtes à l'aise de payer chaque mois, l'assurance hypothécaire fait partie de ce chiffre, pas une note de bas de page en dessous.

VA est l'exception. Les prêts VA n'imposent généralement pas d'assurance hypothécaire mensuelle, même si la plupart des emprunteurs VA paient des frais de financement uniques, souvent finançables dans le prêt, et certains anciens combattants en sont entièrement exemptés. Demandez à votre agent de prêt quelle situation s'applique à vous avant de supposer quoi que ce soit.

Un minimum est un plancher, pas un plafond

Tout ce qui précède est un minimum de programme, fixé par les agences et les programmes publics. Le prêteur qui vous accorde réellement le prêt peut être plus strict, et beaucoup le sont.

Le métier appelle cela des overlays : des exigences supplémentaires qu'un prêteur superpose aux lignes directrices publiées, généralement concernant le score de crédit, les réserves ou les ratios d'endettement. C'est légal, c'est courant, et cela signifie que deux prêteurs peuvent regarder le même acheteur et demander des apports différents. D'après mon expérience, c'est ce qui prend les gens de court plus que presque tout le reste dans la conversation sur le financement.

Traitez donc ces pourcentages comme le panneau de limitation de vitesse sur l'autoroute. C'est une information réelle et publiée, mais elle ne détermine pas à elle seule les conditions réelles du prêt. Le montant dont vous avez réellement besoin doit provenir d'une estimation écrite établie pour votre transaction, à partir de votre crédit, de vos revenus, de vos dettes et du bien concerné. Rien de moins précis ne constitue votre montant réel.

L'apport initial n'est pas la ligne d'arrivée

Voici la partie que je veux dire clairement, et je le dis avec bienveillance. Je rencontre des acheteurs qui ont épargné avec une vraie discipline, atteint exactement leur objectif d'apport, et n'ont pas mis un dollar de côté pour quoi que ce soit d'autre. Puis l'escrow s'ouvre, les autres coûts s'ajoutent, et c'est une conversation difficile à avoir aussi tard dans le processus.

Les frais de clôture s'ajoutent à l'apport initial. C'est un poste budgétaire entièrement distinct. Dans mon métier, nous les classons en deux catégories. Les frais de clôture non récurrents sont les charges uniques que vous payez pendant l'escrow et ne payez plus jamais une fois la clôture faite. Les frais récurrents sont ceux qui continuent après que vous êtes devenu propriétaire.

Certains de ces coûts sont inévitables si vous financez. D'autres peuvent être négociés entre les deux parties, et savoir les distinguer est précisément le genre de préparation qui vaut le temps qu'on y consacre. Je ne vais pas les détailler ici, parce qu'ils méritent leur propre article et qu'ils en auront un plus loin dans cette série. Pour aujourd'hui, je veux que vous gardiez deux chiffres en tête au lieu d'un : l'apport initial, puis les frais de clôture en supplément.

Comment calculer votre propre montant

Commencez par le calcul que vous pouvez faire vous-même. Le prix d'achat multiplié par le pourcentage de votre programme vous donne l'apport initial pour n'importe quelle maison que vous envisagez. Faites-le à quelques niveaux de prix différents et vous verrez rapidement quelle fourchette de prix est réaliste.

Obtenez ensuite une estimation écrite. Une fois votre demande de prêt déposée, les règles fédérales exigent généralement que le prêteur vous remette une Loan Estimate, un formulaire de divulgation standardisé, sous trois jours ouvrables. C'est sur ce formulaire qu'apparaît l'estimation des liquidités nécessaires à la clôture. Lisez-le de près et posez des questions sur chaque ligne que vous ne comprenez pas. Aucune question sur ce document n'est trop petite pour être posée, et après 36 ans j'en lis encore chaque ligne.

Il y a aussi une démarche que je peux parfois entreprendre plus tôt. Pour certains acheteurs qualifiés en financement conventionnel, je peux appuyer l'examen de pré-approbation sur les conclusions du système d'analyse automatisée de Fannie Mae, qui produit un certificat Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). Cela montre comment le propre système de l'agence évalue un dossier, plutôt que la façon dont une personne devine qu'il le fait. Ce n'est pas disponible pour chaque acheteur ni chaque type de prêt, alors demandez si cela correspond à votre situation. Quand un certificat DU s'applique, traitez-le comme un point de départ crédible et rien de plus : les conclusions DU ne sont pas une approbation finale de prêt. Chaque prêt reste soumis à l'analyse finale du dossier par le prêteur une fois qu'un bien réel et un contrat signé figurent dans le dossier.