De l'offre acceptée aux clés : ce qui se passe réellement pendant l'escrow

Vous recevez l'appel porteur de la bonne nouvelle que tout le monde attendait. Votre offre est acceptée. Et ensuite, le plus souvent, la question suivante est une variante de : très bien, et maintenant, que se passe-t-il ?

C'est une question qui mérite une réponse avant l'envoi de l'offre, pas après. Pour la plupart des gens, c'est le plus gros investissement de leur vie, et à l'instant où le contrat revient signé, un compte à rebours commence sans que personne ne vous en ait expliqué les règles.

Bien des acheteurs s'en sortent à l'instinct, et en 36 ans j'ai vu cela fonctionner. Mais l'instinct n'est pas un plan, et entrer en escrow (la phase où un tiers neutre détient les fonds et les documents jusqu'à la clôture) sans comprendre le processus est une mauvaise idée.

Alors voici tout le processus, dans l'ordre. Imprimez-le si cela vous aide.

L'escrow s'ouvre sur le contrat, et le contrat régit la transaction

Un contrat d'achat est entièrement signé quand il a été signé par vous, par le vendeur et par les deux agents. Pas quand le vendeur dit oui au téléphone. Pas quand votre agent envoie un texto de bonne nouvelle. Signé, par tout le monde.

À partir de ce moment, le contrat régit tout. L'escrow s'ouvre sur la base de ce contrat, et l'agent d'escrow en suit les instructions. Toutes les dates et obligations des deux parties y sont fixées. Si une clause ne correspond pas à ce que vous voulez, corrigez-la avant les signatures.

Les documents circulent ensuite dans les deux sens. Il s'agit notamment des formulaires de la California Association of Realtors que notre profession utilise dans tout l'État. Votre agent envoie des documents à l'agent du vendeur, et l'agent du vendeur vous en renvoie, y compris la déclaration de divulgation de transfert et le questionnaire du vendeur sur le bien.

L'escrow envoie ses propres instructions à compléter et signer. Votre agent peut vous aider à les remplir, ou vous pouvez aller au bureau d'escrow et le faire en personne avec l'agent d'escrow. Si certains éléments de ces pages vous sont inconnus, allez-y en personne et parcourez-les ligne par ligne. Personne là-bas ne vous jugera pour avoir demandé.

Le calendrier est le document le plus important de votre dossier

Voici ce que je veux le plus que vous reteniez de cet article. À l'instant où votre offre est acceptée, vous devez respecter un calendrier, et chaque délai se compte à partir de cette date.

Vos périodes de contingence en découlent : le temps dont vous disposez pour terminer les inspections, renvoyer les documents d'escrow et satisfaire aux conditions de votre contingence de prêt. La plupart des contrats d'achat prévoient une clôture sous 30 jours, 45 étant le deuxième cas le plus courant, et certains vont jusqu'à 60. C'est votre délai.

Alors dès le premier jour, asseyez-vous avec votre agent et reportez chaque date du contrat sur un calendrier que vous consultez vraiment. Pas dans un tiroir. Sur le réfrigérateur, ou dans votre téléphone avec des alarmes. D'après mon expérience, les transactions qui se tendent sont rarement celles qui ont un vrai problème. Ce sont celles où quelqu'un a oublié une échéance.

Verrouillez le taux le jour de la signature du contrat

Appelez votre agent de prêt le jour où votre contrat est entièrement signé. Il vous demandera si vous souhaitez verrouiller votre taux. Un verrouillage de taux prolongé avant d'avoir trouvé un bien est possible et mérite qu'on se renseigne, mais la plupart des gens verrouillent une fois le contrat signé.

Ma recommandation, tirée de l'expérience plutôt qu'érigée en règle : verrouillez le taux et maintenez-le pendant tout l'escrow. N'essayez pas d'anticiper le marché avec votre propre transaction. Si les taux bougent contre vous en plein escrow, votre mensualité augmente, tout comme votre ratio d'endettement, et cela peut mettre l'achat en péril.

Le jour où vous verrouillez, posez deux questions simples : quel est mon taux d'intérêt, et combien ce verrouillage me coûte-t-il ? Notez les deux réponses avec la date à côté. Vous aurez besoin de cette page plus tard.

L'inspection et l'évaluation : commandez les deux immédiatement

Ce sont les deux raisons les plus courantes pour lesquelles la transaction d'un acheteur bien qualifié s'effondre. Pas le crédit. Pas les revenus. Ces deux-là. Commandez-les toutes les deux aussi vite que possible afin de repérer tout problème pendant qu'il vous reste encore des options.

L'inspection de la maison. À moins que la maison ne soit toute neuve, je ne pense pas qu'on doive acheter sans inspection. Les vendeurs remplissent de bonne foi une déclaration de divulgation de transfert et un questionnaire sur le bien, selon ce qu'ils savent. Un inspecteur trouve malgré tout régulièrement des choses qu'ils ignoraient, y compris une détérioration de toiture que personne ne peut voir depuis le sol.

Quand le rapport revient, vous avez des choix. Accepter le bien tel qu'il est. Ou faire préparer par votre agent une demande de réparations, qui peut prendre deux formes : demander au vendeur de faire les travaux, ou demander une compensation financière pour engager vos propres artisans.

Le vendeur peut aussi refuser. S'il n'accepte ni les réparations ni une compensation, vous décidez de poursuivre quand même ou d'annuler pendant votre période de contingence et de récupérer votre dépôt. Une transaction parfaitement viable peut se terminer là, avec un acheteur qui n'a rien fait de mal.

L'évaluation. Commandez-la immédiatement. Un évaluateur indépendant donne à votre prêteur une opinion de valeur, parce que le bien garantit le prêt ; le prêteur n'évalue donc pas seulement votre dossier. Si la valeur estimée est inférieure au prix prévu au contrat, vous devez choisir : demander au vendeur de réduire le prix, couvrir vous-même l'écart si vos fonds et votre programme le permettent, ou négocier un compromis. Si les parties ne s'entendent pas, la transaction peut s'annuler selon les termes de votre contrat.

Le traitement, l'analyse du dossier et le Closing Disclosure

Une fois vos documents d'escrow renvoyés, l'inspection terminée et l'évaluation faite, vous avez en général passé le plus dur. Une transaction qui franchit ces deux obstacles va habituellement jusqu'à la clôture, sauf événement extraordinaire comme une perte d'emploi. Je ne peux rien garantir. Mais c'est là que je respire un peu.

Le dossier est ensuite traité au sein du prêteur. Il est confié à un gestionnaire, qui assemble ce qu'il faut, puis à un analyste, qui vérifie revenus et actifs, examine le crédit et l'évaluation, et applique les lignes directrices du programme. Toutes les décisions de prêt restent soumises à l'analyse finale du dossier par le prêteur.

Avant l'émission des documents de prêt définitifs, vous recevez dans votre boîte mail le Closing Disclosure (le récapitulatif final de clôture), que nous appelons simplement le CD. Il présente vos conditions de prêt, votre mensualité et vos frais de clôture sous leur forme finale.

Les orientations du Consumer Financial Protection Bureau, revues pour la dernière fois le 2 mai 2023, indiquent que votre prêteur doit vous remettre le Closing Disclosure au moins trois jours ouvrables avant la clôture.¹ Utilisez ce temps. C'est votre occasion de comparer les conditions et coûts finaux avec la Loan Estimate et de poser vos questions avant le rendez-vous de clôture.

Voici quoi faire dès qu'il arrive, et c'est l'étape que les gens négligent. Ressortez la page où vous avez noté votre taux et vos coûts le jour du verrouillage, et comparez. Le taux devrait correspondre au taux verrouillé, et la mensualité de capital et d'intérêts devrait être le montant qui vous a été indiqué. Si cela ne correspond pas, appelez votre agent de prêt avant de signer quoi que ce soit.

Il existe des raisons légitimes pour que la mensualité totale diffère. Le montant de l'assurance ou des taxes foncières peut différer des estimations. Les deux entrent dans la provision versée sur le compte impound, le compte que votre prêteur utilise pour payer les taxes et l'assurance à votre place. Le capital et les intérêts ne devraient pas bouger, car ce sont eux que votre taux verrouillé détermine.

Signature, déblocage des fonds, enregistrement et clés

Une fois le CD signé, le prêteur émet vos documents de prêt définitifs et l'escrow vous convoque pour signer. Deux doivent être signés devant un notary public, un officier habilité à certifier les signatures : le grant deed, qui vous transfère le titre de propriété, et le deed of trust, qui constitue la sûreté du prêteur sur le bien. Leurs signatures doivent être certifiées avant que le comté ne les enregistre.

Puis l'escrow vous demande de virer le solde de vos fonds. Conseil très simple : appelez votre agent d'escrow au numéro qui figure dans vos propres dossiers et confirmez d'abord oralement les instructions de virement. Les criminels ciblent précisément ce moment.

À partir de là, tout va vite :

• Votre agent d'escrow prépare le dossier final : une partie est renvoyée au prêteur, l'autre est transmise pour enregistrement.
• Le prêteur examine le dossier final et débloque les fonds du prêt.
• L'agent d'escrow informe tout le monde que les fonds du prêt ont été débloqués.
• Les actes sont transmis au bureau d'enregistrement du comté et sont enregistrés.
• L'agent d'escrow reçoit la confirmation de l'enregistrement.

C'est cette confirmation qui compte : l'enregistrement inscrit officiellement votre titre de propriété dans les registres publics.

Laissez-moi dire quelque chose que je pense sincèrement. Les agents d'escrow sont les héros méconnus de notre métier. Ils détiennent les fonds et les documents, veillent au respect de chaque condition et coordonnent plusieurs personnes pressées, dossier après dossier. On imagine mal tout le travail que cela représente. Quand le vôtre appelle pour vous féliciter, félicitez-le à votre tour.

Une note sur le calendrier. Le jour de l'enregistrement et le jour du déménagement ne coïncident pas toujours. Il est très courant qu'un vendeur négocie une courte période après la clôture pour déménager, parfois le jour même et parfois quelques jours, le tout convenu par écrit avant la clôture. La prise de possession est une condition que les deux parties définissent par écrit. Une fois le vendeur parti, vous emménagez.

Deux choses à régler une fois propriétaire

Mettez rapidement les services publics à votre nom. Eau, électricité, gaz, ordures, tous les services utilisés dans le logement. Appelez avant l'emménagement si vous pouvez. C'est le point le plus ordinaire ici et le plus facile à oublier.

Attendez-vous à une facture de taxe foncière supplémentaire et ponctuelle. En Californie, les taxes foncières sont fondées sur la valeur imposable, et une vente déclenche une réévaluation à votre prix d'achat. La facture de l'ancien propriétaire reposait sur une autre base, parfois bien plus ancienne. La facture foncière ordinaire de l'année a donc été calculée selon l'ancienne valeur imposable. Après l'enregistrement de votre vente, le comté émet une facture supplémentaire distincte et ponctuelle pour la différence sur le reste de l'année fiscale.

Elle arrive séparément de la facture habituelle, souvent des mois après la clôture, et se paie habituellement en deux versements. Même avec un compte impound, ce compte ne la règle pas toujours, alors vérifiez avec votre prêteur et le percepteur du comté.

C'est un événement unique, pas une augmentation permanente, et ce n'est pas une erreur. Mais c'est une vraie facture avec une vraie échéance, et elle prend les gens de court.