Ne renoncez jamais à l'inspection de la maison, et que faire de ses constats

Il y a une poignée de sujets dans ce métier sur lesquels je vous donnerai les deux versions, parce qu'il y a réellement deux versions. Celui-ci n'en fait pas partie.

À moins que la maison ne soit une construction toute neuve, je ne pense pas qu'on doive acheter une maison sans faire réaliser une inspection. Je ne saurais trop insister, et je le dis avec toute la bienveillance du monde. Un achat de cette taille n'a pas de sens sans qu'une personne qualifiée ait d'abord passé le bien en revue.

Les acheteurs résistent parfois, et la raison est presque toujours la même. Le vendeur a remis un ensemble de divulgations, il semble sincère, et la maison est présentée sous son meilleur jour. Tout cela peut être parfaitement vrai et vous laisser quand même acheter quelque chose que vous ne comprenez pas entièrement.

Alors voyons à quoi sert réellement l'inspection, puis la partie que les acheteurs gèrent le moins bien, c'est-à-dire quoi faire du rapport une fois qu'il atterrit dans votre boîte mail.

Un vendeur honnête ne sait toujours pas ce qu'il ne sait pas

Dans un achat californien, vous allez recevoir des divulgations du vendeur. Deux des principales sont le Real Estate Transfer Disclosure Statement, la déclaration écrite du vendeur sur l'état du bien, et le Seller Property Questionnaire, qui le guide à travers une liste plus longue de questions précises.

Voici ce que les gens oublient. Un vendeur peut remplir ces deux documents honnêtement et avec soin, au mieux de ce qu'il sait, et vous pouvez quand même vous retrouver avec un rapport plein d'éléments qu'il n'a jamais mentionnés. Non parce qu'il a caché quoi que ce soit. Parce qu'il ne savait pas.

Pensez à ce qu'est réellement une divulgation. C'est une déclaration de ce dont le vendeur a connaissance. Et un vendeur vit dans la maison. Il ne vit ni sous la maison ni sur le toit. Personne ne passe son samedi dans le vide sanitaire. Personne ne grimpe voir le versant éloigné de son propre toit.

L'inspecteur comble précisément l'écart entre ce que le propriétaire sait et l'état réel du bien. Un bon inspecteur trouvera des choses que le vendeur ignorait sincèrement, et je l'ai vu se produire plus de fois que je ne peux compter.

Les deux endroits où les surprises apparaissent le plus souvent

Si vous me demandiez d'où viennent les surprises, je vous donnerais les deux mêmes réponses que je donne depuis des années : le toit, et, sur une fondation surélevée, l'espace sous la maison.

Une fondation surélevée signifie que la maison repose sur un soubassement périmétrique avec un vide sanitaire sous le plancher, plutôt que sur une dalle de béton coulée directement au sol. Beaucoup de logements californiens sont construits ainsi, et ce n'est pas un défaut. Cela signifie simplement qu'il existe toute une zone du bien contenant plomberie, charpente, gaines, isolation et humidité que pratiquement personne n'a inspectée. Les vendeurs, en général, non. Les acheteurs en visite un dimanche, certainement pas. Un inspecteur, oui.

Le toit est l'autre source de surprises, et il vaut la peine d'être précis, parce que c'est là que les acheteurs se racontent des histoires.

« Ça ne fuit pas » n'est pas la même chose que « le toit va bien »

Prenez un toit en bardeaux composites. Il peut se détériorer dans des zones invisibles pour quiconque se tient dans la cour ou traverse la maison. Pour voir ces zones, il faudrait physiquement monter sur le toit ou envoyer un drone au-dessus. Si le vendeur n'a jamais fait ni l'un ni l'autre, et la plupart des propriétaires ne l'ont jamais fait, alors l'état du toit n'est pas quelque chose qu'il est en mesure de vous décrire. Sans aucune mauvaise foi. Il ne l'a simplement jamais vu.

Prenez maintenant un toit en tuiles. Certaines tuiles sont fissurées, ou quelques-unes manquent carrément. Ce toit ne fuit peut-être pas du tout aujourd'hui. C'est quand même un problème, et c'est quand même une chose que vous voulez connaître avant d'en être propriétaire.

Voilà la distinction que je veux que vous reteniez : ne fuit pas et va bien sont deux constats différents. Un toit qui ne fuit pas encore peut quand même nécessiter une vraie réparation ou un remplacement dans un avenir proche, et vous mesurerez les conséquences de l'apprendre pendant votre période de contingence plutôt que lors de la première grosse tempête après votre emménagement.

Maintenant, lisez le rapport correctement

Voici où je vois les acheteurs gâcher un bon processus. Le rapport arrive, il est long, il est plein de photographies, et il emploie des mots comme « déficience » à cent endroits. Les gens le survolent, en sortent alarmés ou anesthésiés, et passent à autre chose.

Ne faites pas cela. Asseyez-vous avec votre agent immobilier et parcourez-le. À voix haute, point par point.

Ce que vous faites dans cette conversation, c'est classer chaque constat dans l'une de trois catégories :

• Les choses avec lesquelles vous pouvez vivre. Chaque maison en a, y compris les neuves. Défauts esthétiques, usure ordinaire, petites choses que vous préférez régler vous-même un week-end.
• Les choses que vous voulez voir réparées avant d'acheter. Des problèmes réels avec un coût ou une conséquence véritables.
• Les points qui peuvent vous faire renoncer à la maison. Ils sont rares, mais c'est précisément pour les repérer que l'inspection est utile.

La plupart des rapports produisent une première catégorie longue, une deuxième courte et une troisième vide. C'est un résultat normal et une bonne journée. Mais vous ne savez pas dans quelle catégorie va chaque élément avant de l'avoir réellement lu et d'avoir posé vos questions.

La demande de réparations et ses deux formes possibles

Une fois que vous savez ce qu'il y a dans la deuxième catégorie, votre agent remplit une demande de réparations. Cette demande peut prendre deux formes, et le choix compte plus que la plupart des acheteurs ne l'imaginent.

Demander au vendeur de faire exécuter les travaux. Le vendeur engage l'artisan, les travaux sont terminés avant la clôture, et vous recevez le bien réparé.

Demander une compensation financière à la place des réparations. Au lieu que le vendeur fasse les travaux, vous convenez avec lui d'un montant qui en tient compte, et vous gérez les réparations vous-même une fois propriétaire.

D'après mon expérience, beaucoup d'acheteurs préfèrent la seconde, et leur raisonnement est solide. Quand vous engagez l'artisan, vous contrôlez la qualité du travail. Vous choisissez qui le fait, vous décidez du périmètre, et c'est vous qui l'inspectez une fois terminé. Un vendeur sur le départ cherchera naturellement à faire terminer les travaux, pas nécessairement à obtenir la meilleure qualité.

Aucune approche n'est la bonne dans tous les cas. Si une réparation doit être terminée avant que votre prêteur ne débloque les fonds, par exemple, cela peut déterminer le choix. Parlez-en avec votre agent, et rappelez-vous que c'est une demande entre deux parties privées ; sa forme est donc ouverte à la discussion.

Puis le vendeur répond. Il peut accepter ce que vous avez demandé, en accepter une partie, ou refuser entièrement. Les trois sont des réponses légitimes et possibles.

Le délai de contingence est ce qui vous protège réellement

Si le vendeur refuse, vous avez une décision à prendre. Vous pouvez poursuivre quand même et prendre le bien en l'état, ce que des acheteurs font tout le temps et en toute connaissance de cause. Ou vous pouvez annuler.

Et c'est la partie que je veux que vous entendiez clairement, parce que tout ce qui précède en dépend.

Votre capacité à vous retirer vient de la période de contingence d'inspection écrite dans votre contrat d'achat, un délai précis pour faire vos inspections et tenir compte de ce qu'elles révèlent. Un acheteur qui annule alors qu'il est encore dans ce délai a généralement le droit de récupérer son dépôt selon les termes du contrat. Mais votre contrat fait foi, pas mon résumé, et les clauses de contingence et d'annulation varient. Lisez votre contrat. Faites-vous expliquer par votre agent votre calendrier précis et vos conditions d'annulation précises, par écrit, tôt, avant d'avoir à vous y fier.

Ce qui m'amène à l'instruction pratique qui découle de tout cela : planifiez votre inspection immédiatement. Pas pendant la troisième semaine. Pas une fois les échanges de documents ralentis. Dès que vous êtes en escrow (la phase où un tiers neutre détient les fonds et les documents jusqu'à la clôture).

La protection est réelle, mais elle est soumise à un délai, et une période de contingence ne s'intéresse pas aux raisons de votre retard. Le rapport n'a de valeur pour vous que tant que vous pouvez encore agir en conséquence.

L'autre cause fréquente d'échec d'une bonne transaction

Puisque nous parlons de ce qui met fin à une transaction par ailleurs excellente, je dois signaler l'autre cause.

L'évaluation. Votre prêteur commande une opinion de valeur indépendante, parce que le bien sert de garantie et sa valeur doit justifier le prêt. Si cette estimation est inférieure au prix prévu au contrat, quelqu'un doit combler l'écart. Vous pouvez demander au vendeur de baisser le prix. Vous pouvez couvrir la différence vous-même. Vous pouvez négocier un compromis. Et si aucune des deux parties ne cède, la transaction peut elle aussi prendre fin pendant l'escrow, alors même que l'acheteur est bien qualifié et que personne n'est en faute.

Même principe que pour l'inspection : commandez-la aussi vite que possible. Je détaille l'évaluation et le reste du calendrier de l'escrow dans l'article de cette série consacré à l'escrow.