L'assurance de titre, l'escrow et ce que vous payez réellement

Le titre et l'escrow se trouvent côte à côte sur un relevé de clôture californien, et de toutes les lignes de cette page, ce sont les deux sur lesquelles les acheteurs posent le moins de questions.

Les acheteurs les parcourent en diagonale. Ce n'est pas l'apport initial, ce n'est pas le taux d'intérêt, et aucune photo de cuisine ne les illustre. Alors on les classe parmi les formalités, et on les survole.

J'aimerais vous en dissuader. En plus de trois décennies, j'ai vu ces deux services remplir des rôles sans équivalent dans la transaction : l'un vous protège d'un problème créé par quelqu'un d'autre avant même que vous ayez vu la maison, et l'autre est le seul intervenant neutre.

Ce qu'est une irrégularité grevant le titre, et pourquoi cela compte deux fois

Lorsqu'une revendication non résolue est attachée à un bien, nous appelons cela une irrégularité grevant le titre, ce que le métier nomme un « cloud on the title », littéralement un nuage sur le titre. Cette irrégularité plane au-dessus du bien et remet en cause la capacité du vendeur à vous transmettre un titre de propriété libre de charges.

Elle prend plusieurs formes :

• Une sûreté de l'IRS pour impôts fédéraux impayés.
• Une sûreté fiscale de l'État, la même idée au niveau de l'État.
• Un mechanic's lien, c'est-à-dire une sûreté généralement inscrite par un entrepreneur impayé après avoir travaillé sur le bien.
• Un deed of trust non levé, un ancien prêt remboursé mais jamais radié des registres, si bien que sur le papier la sûreté est toujours là.
• Un jugement enregistré contre un propriétaire antérieur qui grève le bien.
• Une servitude (easement), un droit détenu par quelqu'un d'autre d'utiliser une partie du terrain, comme une compagnie de services publics ou un voisin bénéficiant d'un droit de passage.
• Un problème de limites ou d'héritage dans l'historique du titre : des documents enregistrés qui se contredisent sur le tracé des limites, ou un héritier oublié ou une signature omise.

Cela compte deux fois, et la plupart des acheteurs ne pensent qu'à la première.

D'abord, votre prêteur. Un prêteur n'accordera pas de prêt garanti par un bien dont le titre est grevé d'une irrégularité. Il doit obtenir le rang de sûreté prévu. Si une revendication non réglée bénéficie d'un rang prioritaire, les fonds du prêt ne peuvent pas être débloqués.

Ensuite, ce qui vous concerne directement. Mettez le prêt de côté. Un jour, vous vendrez cette maison ou la refinancerez, et ce jour-là vous aurez besoin de savoir que les problèmes d'un propriétaire précédent ne continuent pas de grever le bien. C'est votre valeur nette, et c'est pourquoi je voudrais cette protection même dans une transaction sans aucun prêt.

L'assurance de titre couvre le passé, pas l'avenir

Voici la partie que les acheteurs oublient le plus souvent.

La plupart des assurances vous protègent contre quelque chose qui n'est pas encore arrivé. Votre assurance habitation couvre un incendie qui pourrait survenir l'an prochain.

L'assurance de titre fonctionne dans l'autre sens. Elle vous protège contre des défauts qui existaient déjà au moment de votre clôture mais n'avaient pas été découverts. Le problème appartient déjà au passé lorsque le contrat d'assurance est émis. Ce qui reste incertain, c'est de savoir si quelqu'un l'a découvert.

Avant la clôture, la société de titre examine les registres publics : actes, sûretés, jugements, registres fiscaux, servitudes et chaîne de propriété. Tout problème relevé doit généralement être réglé, et toute inscription correspondante radiée, avant la clôture. L'assurance offre ensuite une protection, selon ses conditions et ses exclusions, contre certains défauts que la recherche n'aurait pas révélés.

D'après mon expérience, une fois qu'un acheteur comprend cette distinction, ces frais ne lui semblent plus être une simple formalité. Vous payez pour une recherche dans les registres, et pour une protection contre ce qu'une recherche ne peut pas déceler.

Le rapport préliminaire de titre est le document à lire de près

Au début de l'escrow (la phase où un tiers neutre détient les fonds et les documents jusqu'à la clôture), vous recevrez un rapport préliminaire de titre (preliminary title report), souvent appelé simplement le prelim. C'est le rapport de la société de titre sur les résultats de sa recherche dans les registres publics pour ce bien, et il arrive avant l'expiration de votre délai de contingence, alors que vous avez encore des choix.

Lisez-le. Lisez-le vraiment, pas en diagonale pendant que vous faites autre chose.

Consacrez-y une demi-heure. Le prelim comporte une liste d'exceptions, et les gens voient ce mot et supposent que les exceptions sont les éléments couverts. C'est l'inverse. Les exceptions sont les éléments que l'assurance ne couvrira pas, énoncés pour que vous sachiez exactement où votre protection s'arrête. C'est précisément pourquoi la lecture compte.

Une servitude au fond du terrain. Une restriction enregistrée sur ce qui peut être construit. L'une ou l'autre peut apparaître en exception et avoir des conséquences sur votre usage du bien. Si une ligne n'est pas claire, interrogez directement votre agent ou l'agent de titre. Il est beaucoup plus simple d'en parler maintenant qu'une fois le bien acheté.

Deux assurances, et qui paie laquelle

Si vous financez, il y aura deux assurances de titre sur votre relevé plutôt qu'une. Ce n'est pas une facturation en double. Elles protègent deux intérêts différents.

L'assurance du prêteur. Votre prêteur l'exige. Elle protège l'intérêt du prêteur dans le bien, généralement à hauteur du montant du prêt, et elle est liée à ce prêt plutôt qu'à vous. Tout acheteur qui finance son acquisition en aura une.

L'assurance du propriétaire. Celle-ci vous protège. Elle protège votre droit de propriété et la valeur nette que vous détenez dans le bien, et elle reste en vigueur tant que vous détenez le titre. L'assurance du prêteur ne vous protège pas personnellement, ce qui est exactement la raison d'être de la seconde ligne.

La question de savoir qui paie chaque assurance est négociable, comme presque tout ce qui s'écrit dans un contrat d'achat, et elle mérite d'être abordée explicitement. La Californie est un grand État, et la pratique varie selon la région et, surtout, selon l'accord écrit des deux parties. Demandez à votre agent ce qui est habituel là où vous achetez, et assurez-vous que votre offre précise clairement qui paie laquelle.

L'escrow : le tiers neutre au milieu

L'escrow est un tiers neutre qui détient les fonds et les documents pendant qu'une transaction se déroule, et qui suit des instructions écrites signées par les deux parties.

Comprenez ce que neutre veut dire, parce que c'est le point que les acheteurs comprennent mal. Votre agent d'escrow ne travaille pas pour vous. Il ne travaille pas non plus pour le vendeur, l'agent du vendeur ou le prêteur. Il travaille pour la transaction. Il ne peut pas prendre votre parti, et ce n'est pas de la froideur, c'est tout l'intérêt. Aucune des parties n'a besoin de faire confiance à l'autre, parce qu'aucune des deux ne tient l'argent.

L'escrow s'ouvre quand le contrat d'achat est entièrement signé, et à partir de là la séquence est assez constante :

• L'escrow ouvre le dossier, et votre dépôt est versé à l'escrow plutôt qu'au vendeur.
• L'escrow émet des instructions écrites fondées sur le contrat, que les deux parties complètent et signent.
• L'escrow commande le rapport préliminaire de titre et travaille avec la société de titre sur tout ce qui doit être réglé.
• L'escrow suit le respect des conditions à mesure que la transaction avance : contingences, réparations convenues, exigences du prêteur.
• L'escrow coordonne les documents de prêt, votre rendez-vous de signature, vos fonds et le remboursement du prêt existant du vendeur.
• L'escrow gère le décaissement final et envoie les actes au comté pour enregistrement.

Vous pouvez remplir ces documents de deux façons. Votre agent peut s'asseoir avec vous et vous aider à les compléter ; c'est ce que font la plupart des gens, et cela convient très bien. Ou vous pouvez aller au bureau d'escrow et les remplir en personne avec l'agent d'escrow.

Mon avis, et c'est une recommandation plutôt qu'une règle : si vous avez des questions, allez-y. Interrogez la personne qui traite ces documents chaque jour. Cela vous prend une heure, et répondre est ce pour quoi elle est là.

Obtenez les frais de titre et d'escrow par écrit avant de rédiger l'offre

Une règle à laquelle je tiens fermement : ne faites pas d'offre sans une estimation écrite de vos coûts.

Le titre et l'escrow ont leur place sur cette estimation, et c'est la partie que les acheteurs oublient le plus souvent. Votre agent de prêt couvre les frais du prêteur. Pour les frais de titre et d'escrow, votre agent doit appeler séparément la société de titre et la société d'escrow afin de les obtenir par écrit.

Je passe les postes individuels en revue dans l'article de cette série consacré aux frais de clôture. Ce qui compte ici, c'est l'ordre : obtenez l'estimation avant de vous engager à rédiger l'offre, pas après son acceptation. Si vous n'en avez pas, obtenez-en une.

La signature, sa certification et le moment où le bien devient le vôtre

À la fin de l'escrow, une fois vos documents de prêt définitifs émis, votre agent d'escrow vous convoque pour signer. Deux d'entre eux doivent être signés devant un notary public, un officier habilité à certifier les signatures :

• Le grant deed, qui vous transfère le titre de propriété.
• Le deed of trust, qui constitue la sûreté de votre prêteur sur le bien.

Les signatures des deux documents doivent être certifiées avant leur enregistrement par le comté, alors apportez une pièce d'identité valide.

Après la signature et le déblocage des fonds, l'escrow envoie les actes au bureau d'enregistrement du comté. L'enregistrement est le moment où le transfert de propriété est formalisé et inscrit dans les registres publics. Pas la poignée de main, pas la signature, pas le virement. L'enregistrement. Votre agent d'escrow en reçoit la confirmation et prévient tout le monde, et c'est ce jour-là que vous êtes propriétaire. L'article de cette série consacré à l'escrow suit cette dernière ligne droite.

J'ai un immense respect pour les agents d'escrow, et je le pense sincèrement. Ils détiennent les fonds, veillent au respect de chaque condition et coordonnent une demi-douzaine de personnes pressées, dossier après dossier. La plupart des acheteurs ne voient jamais ce travail. Quand le vôtre appelle pour vous dire que c'est enregistré, remerciez-le à votre tour.