Comment votre score de crédit est réellement utilisé quand vous achetez une maison

Quelqu'un s'assoit en face de moi, sort son téléphone et me montre un score de crédit affiché par une appli. Cette personne est en général fière de ce chiffre, et souvent à raison. Puis nous consultons le rapport que nous utilisons réellement pour le prêt, et il présente trois scores. Aucun ne correspond à celui du téléphone. Et celui que nous allons utiliser n'est pas le plus élevé des trois.

Ce n'est pas un piège, et ce n'est généralement pas une mauvaise nouvelle. C'est simplement ainsi que fonctionne le crédit hypothécaire. Mais presque personne ne l'explique à un acheteur avant le moment où cela compte, et à ce stade l'acheteur a déjà fondé tout un projet sur le mauvais chiffre.

D'après mon expérience, cette seule lacune coûte aux gens plus qu'ils ne l'imaginent. Elle leur fait perdre du temps, affaiblit leur position dans la négociation et, parfois, leur coûte une maison qu'ils voulaient, parce qu'ils pensaient être admissibles à un financement que leur dossier ne permettait pas.

Alors reprenons depuis le début : quel score un prêteur utilise, d'où il vient, et ce qu'il détermine réellement.

Le score sur votre téléphone n'est pas celui qui est utilisé pour votre prêt

Quand vous vérifiez votre crédit par vous-même, via un émetteur de carte, une appli gratuite ou un service par abonnement, vous regardez presque toujours une seule agence de crédit. Peut-être TransUnion. Peut-être Equifax. Peut-être Experian. Une seule.

Quand vous achetez une maison, votre prêteur commande ce qu'on appelle un rapport de crédit combiné des trois agences (tri-merged). Il regroupe les données des trois grandes agences et les présente côte à côte, chacune avec son propre score.

Ces trois scores sont rarement identiques, et la raison est banale. Tous les créanciers ne déclarent pas aux trois agences, et ceux qui le font ne déclarent pas tous le même jour. Chaque agence dispose donc d'un portrait légèrement différent de votre crédit, et des données différentes produisent des scores légèrement différents.

Voici un détail que la plupart des gens comprennent mal. Ce ne sont pas les agences qui génèrent votre score. TransUnion, Equifax et Experian détiennent les données de crédit. Le score lui-même est un score FICO, produit en appliquant un modèle de calcul aux données que cette agence particulière détient. Trois ensembles de données, un modèle de calcul, trois résultats.

Ils ne font pas la moyenne des trois. Ils en écartent deux.

C'est l'idée fausse que je corrige plus que toute autre, et je veux être direct.

Un prêteur n'additionne pas vos trois scores pour diviser par trois. Il n'y a pas de moyenne. Ce qu'il fait, c'est prendre le score le plus haut et le score le plus bas et les mettre tous les deux de côté. Le score médian est celui qui entre en jeu.

Pour un acheteur, ce score médian vient d'Experian. Pour le suivant, il vient de TransUnion. Il n'y a aucune règle fixe, et l'agence d'origine importe peu. Ce qui compte, c'est que c'est celui du milieu.

Donc si vous devez garder un chiffre en tête pendant que vous vous préparez à acheter, gardez celui-là. Pas votre meilleur. Celui du milieu.

Ce que ce score médian contrôle réellement

Trois choses, en règle générale.

• Quel programme de prêt vous correspond. Le financement conventionnel, un prêt FHA (un programme assuré par l'État fédéral), un prêt high balance pour les biens plus chers dans les comtés où les plafonds de prêt le permettent, ou un prêt jumbo au-dessus de ces plafonds. Chacun a des exigences différentes en matière de crédit, et votre score médian détermine en grande partie quelle option vous est accessible.
• Le taux d'intérêt qui pourrait vous être proposé. En règle générale, un crédit plus solide est associé à de meilleures conditions. Je ne peux pas vous dire ce qui sera proposé à tel ou tel acheteur, parce que les taux bougent et que chaque dossier est un cas à part.
• Ce que ce taux vous coûte. Voilà ce que presque personne n'anticipe. La tarification des prêts est échelonnée selon le crédit, ce qui signifie que deux acheteurs peuvent se voir proposer le même taux sans payer la même chose pour l'obtenir. Le taux et le coût du taux sont deux questions distinctes, et votre score médian intervient dans les deux.

Le paysage général, avec les précautions nécessaires

Voici la forme générale du marché, avec une mise en garde : c'est du contexte, pas une prédiction vous concernant. Personne ne peut regarder un chiffre sur un écran et vous dire à quel financement vous serez admissible. C'est à cela que sert une vraie demande de prêt.

L'échelle FICO va de 300 à 850. En 36 ans, je n'ai jamais vu un score à l'une ou l'autre extrémité de l'échelle.

En règle générale, la plupart des prêteurs veulent voir un score médian au-dessus de 580. Il existe des programmes et des situations qui descendent en dessous, mais au-dessus de 580, la conversation devient habituellement plus facile.

À partir de là, c'est un dégradé, pas un escalier. Plus le score médian est élevé, plus les conditions tendent à être avantageuses. D'après mon expérience, une fois qu'un score médian dépasse 720, la plupart des produits de prêt sont généralement accessibles à cet acheteur. C'est une observation générale sur le comportement du marché, pas une promesse sur votre dossier.

Et si votre score est plus bas que vous ne le voudriez : c'est un point de départ, pas un verdict. Les scores bougent. J'ai vu bien des gens corriger une erreur de déclaration ou rembourser deux ou trois soldes et se retrouver dans une situation différente quelques mois plus tard.

Votre score n'est qu'une moitié. Votre ratio d'endettement est l'autre.

Le crédit attire toute l'attention, mais aucun analyste du prêteur ne regarde un score isolément. Il regarde ce que vous gagnez face à ce que vous devez déjà.

L'arithmétique n'est pas compliquée. Un prêteur additionne chaque paiement mensuel minimum figurant sur votre rapport de crédit : mensualités de voiture, prêts étudiants, minimums de cartes de crédit, prêts à tempérament, plus la charge de logement que vous vous proposez d'assumer. Ce total est divisé par votre revenu mensuel brut, c'est-à-dire votre revenu avant impôts. Le résultat est votre ratio d'endettement (debt-to-income).

D'après mon expérience, les analystes des prêteurs n'aiment généralement pas aller bien au-delà du milieu de la tranche des 40 %, soit autour de 47 %. Je veux être prudent avec ce chiffre. C'est une observation générale tirée de longues années de métier, pas un seuil absolu, et elle varie selon le programme et le dossier.

Certains dossiers dépassent ce niveau. Quand c'est le cas, c'est généralement parce qu'autre chose fait contrepoids. Dans ce métier, nous appelons cela des facteurs compensatoires. Ceux que je vois le plus souvent :

• Des réserves substantielles. De l'argent encore en banque une fois l'apport initial et les frais de clôture réglés.
• Un endettement léger, où la nouvelle charge de logement constitue l'essentiel du ratio et où il n'y a pas grand-chose d'autre sur le rapport.
• Un historique de paiements solide sur une longue période, sans augmentation récente des soldes.

Au bout du compte, cependant, c'est la décision de l'analyse automatisée du dossier (automated underwriting) qui tranche le plus souvent. En financement conventionnel, votre dossier complet peut être soumis au système d'analyse automatisée de Fannie Mae, et la conclusion recherchée est approve/eligible sur le certificat Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). C'est une bien meilleure réponse que le calcul mental de quiconque, le mien compris.

Une mise en garde que j'adresse à chaque acheteur, et je préfère la dire tout haut : les conclusions DU ne sont pas une approbation finale de prêt. Un certificat DU est un signal fort et précis sur votre dossier. L'approbation finale vient toujours d'un analyste du prêteur qui examine vos documents réels. Quiconque vous dit le contraire vous rassure sans pouvoir garantir cette conclusion.

Si vous partez sur FHA ou VA, la maison est évaluée elle aussi

Cette partie surprend les gens, et elle ne concerne pas vraiment votre crédit. Je la mets ici parce que c'est l'autre moitié de la même conversation.

Un prêt FHA est en règle générale plus souple que le financement conventionnel sur les scores de crédit et les ratios d'endettement. C'est l'avantage que la plupart des acheteurs connaissent. Ce qu'ils savent moins, c'est que les prêts FHA et les prêts VA destinés aux anciens combattants et militaires admissibles imposent des exigences nettement plus strictes quant à l'état du bien.

Lors d'une évaluation FHA ou VA, en règle générale, l'évaluateur examine la maison, pas seulement sa valeur. Voici des points que je vois signalés :

• Un chauffe-eau non sanglé
• De la peinture qui s'écaille
• Aucune source de chauffage en état de marche dans la maison
• Une toiture en bardeaux composites détériorée, avec des bardeaux qui gondolent, se soulèvent ou manquent

Une évaluation conventionnelle n'examine généralement pas ces points de la même façon. Pour une même maison et un même acheteur, le niveau de contrôle de l'état du bien diffère selon le type de prêt.

Voici la conséquence concrète. Rédigez une offre sur une maison présentant deux ou trois de ces problèmes alors que vous utilisez un financement FHA, et vous voilà avec une négociation de réparations à mener en plein escrow (la phase où un tiers neutre détient les fonds et les documents jusqu'à la clôture), avec un délai qui court et un vendeur qui sera coopératif, ou non. Les réparations sont aussi négociables que n'importe quelle autre clause d'un contrat d'achat, mais la négociation est bien plus simple avant d'être sous contrat qu'après.

C'est l'une des raisons concrètes d'avoir un agent expérimenté qui visite les biens avec vous. Un bon agent regarde une toiture et un chauffe-eau avec votre type de prêt déjà en tête, et vous avertit avant que vous rédigiez l'offre plutôt qu'après.