A kaliforniai költségek, amelyek megváltoztatják a teljes havi lakhatási költségét, és senki sem figyelmeztet rájuk

Két ház. Ugyanaz a méret, ugyanaz az állapot, ugyanaz az irányár. Az egyik havi fenntartása érezhetően többe kerül, mint a másiké, és a vevő ezt csak akkor tudja meg, amikor a hitel már folyamatban van, és a számok másként alakulnak, mint képzelte.

36 év alatt többször láttam ezt megtörténni, mint szeretném, és íme a rész, amely zavar benne. Mindegyik ilyen költség megtudható lett volna, mielőtt bárki ajánlatot írt. Nem becslésekről volt szó. Ezeket előre meg lehetett tudni.

A vételár az egyik tényező. A kamatlába a másik. De az összeg, amely ténylegesen elhagyja a bankszámláját minden hónapban, tartalmazza az ingatlanadót, a lakásbiztosítást, és ha az ingatlanhoz lakóközösségi társulás tartozik, a díjakat is. A hitelezője az adót és a biztosítást általában havonta, a hiteltörlesztővel együtt szedi be, és ő fizeti a számlákat, amikor esedékesek; ezt hívják impound számlának. A díjak közvetlenül a társuláshoz mennek.

Mindhárom ahhoz a konkrét ingatlanhoz kötődik. Egyik sem jelenik meg a hirdetésben olyan megbízható formában, amely önmagában elég lenne, és az a vevő, aki csak vételár alapján válogat, hiányos költségadatok alapján válogat. Íme a három költség, mi határozza meg őket, és hogyan tudhatja meg a tényleges összegeket, mielőtt elköteleződne.

Az ingatlanadó mértéke nem egységes Kalifornia egész területén

Elterjedt hiedelem, hogy a kaliforniai ingatlanadó egyetlen százalék, amelyet mindenki fizet. Nem az, és azok a vevők, akik ezt feltételezik, pórul járnak.

Kalifornia az adóalapként megállapított érték alapján adóztatja az ingatlant, és a Proposition 13 rendszerében az adásvétel után ezt az értéket általában a vételár alapján állapítják meg újra. Ez a rész elég egységes. Ami nem egységes, az a rá alkalmazott adókulcs.

Az adókulcsot először a megye határozza meg, és a megyék között vannak eltérések. A megyén belül pedig az a tax-rate area, vagyis adókörzet számít, amelyben a telek fekszik. Az iskolákra, vízre és helyi infrastruktúrára megszavazott kötvények konkrét körzetekhez kötődnek, és ezek a körzetek nem követik pontosan a városhatárokat. Két otthon ugyanabban a megyében, rövid autóútra egymástól, eltérő adókulcs alá tartozhat.

Pontosan ezért nem segítenek Önnek az általánosítások, és nem is fogok mondani egyet sem. Csak annak a konkrét teleknek az adóterhe számít, amelyre ajánlatot tesz.

Különleges kivetések, és mi is valójában a Mello-Roos

Most a tétel, amely a legtöbb embert meglepi, mert nem is az adókulcsban jelenik meg.

Egy kaliforniai adószámlán külön sorokként, az alapadón felül szerepelhetnek közvetlen kivetések (direct assessments). Konkrét helyi szolgáltatásokat és beruházásokat finanszíroznak: parkosítási és közvilágítási körzeteket, csatornázást vagy kártevők elleni védekezést, egy régebbi projekt fejlesztési kötvényeit.

Amelyiket a leggyakrabban név szerint hallja majd, az a Mello-Roos. A pontos megnevezés: Community Facilities District kivetés, amelyet a Mello-Roos Community Facilities Act tesz lehetővé. Amikor egy új lakóparknak utakra, csatornára, vízvezetékekre, parkokra vagy iskolákra volt szüksége, körzetet hoztak létre, amely kötvényekkel finanszírozta ezt az infrastruktúrát, és a körzeten belüli otthonok e kötvényeket törlesztő kivetést fizetnek. Az alapadón felül számítják fel, és jelentős lehet.

Leggyakrabban újabb lakóparkokban fordul elő. Ezt azért érdemes tudni, mert sok vevő azt hiszi, az újabb egyszerűbbet jelent. Két azonos ház azonos áron, az egyik egy Community Facilities Districten belül, a másik kívül, eltérő éves adóterhet viselhet. A házon semmi sem árulja el, melyik melyik.

Ezek általában a kötvényekhez kötött futamidőre szólnak, nem örökre, ezért kérdezze meg, hány év van hátra. A körzeten belüli otthon eladója köteles átadni egy különadó-értesítőt (notice of special tax). Kérje el, és olvassa el.

Ezt tanácsolom évek óta: mielőtt ajánlatot tesz, tudja meg annak a konkrét ingatlannak a teljes adóterhét, vagyis a vételárára vetített alapadót, a számla minden közvetlen kivetését és mindegyik hátralévő futamidejét. Az ügynöke le tudja kérni a megyei adóbeszedő telekhez tartozó nyilvántartását, és soronként átolvashatják együtt. Az ajánlat előtt, ne akkor, amikor már escrow-ban van.

Egy kapcsolódó tétel. Miután az adásvételét bejegyezték, az adóalapot a vételár alapján újra megállapítják, és a megye egyszeri, kiegészítő adószámlát (supplemental tax bill) bocsát ki a különbözetről az adóév hátralévő részére. Ez szokásos, átmeneti tétel, és felkészületlenül éri az embereket. A sorozat escrow-bejegyzése tárgyalja, mikor érkezik.

A lakásbiztosítás díját az ingatlan jellemzői határozzák meg, nem az árcédula

Egy otthon elhelyezkedése és jellemzői sokkal jobban meghatározzák a biztosítási költségét, mint a vevők várnák, és ez a tétel gyorsan megemelheti a havi kiadást.

Egy kiemelt tűzveszélyességi zónában (high fire hazard severity zone, állami térképen kijelölt besorolás) vagy térképezett árvízzónában fekvő otthon, illetve egy biztosító által emelt kockázatúnak tekintett más fizikai jellemzőkkel rendelkező ingatlan biztosítása lényegesen többe kerülhet, mint egy egyébként hasonló otthoné. Ez az ingatlanról szól: zónabesorolás, a tető kora és anyaga, szerkezettípus, az épület körüli tűzvédelmi sáv, a tűzoltójárművek bejutása, a helyi vízellátás, korábbi károk az épületen. Semmi másról.

Egy szűk költségvetésű vevőnek ez a különbség nem csak kényelmi kérdés. A biztosítás része a teljes havi lakhatási költségnek, ezért a magasabb díj növeli ezt az összeget, és ezzel az adósság-jövedelem arányát is. Így nemcsak a havi költségvetését, hanem azt is befolyásolhatja, milyen hitelre jogosult.

Mielőtt megírja az ajánlatot, kérjen tényleges, írásos árajánlatot a konkrét címre egy engedéllyel rendelkező biztosítási ügynöktől; ne ökölszabályból induljon ki. Aztán tegye fel a második kérdést, mert Kaliforniában ugyanannyit számít, mint az első: vállalja-e egyáltalán valamelyik biztosító a fedezetet. Egyes ingatlanokra hosszabb ideig tarthat biztosítót találni, és néhány végül a hagyományos piacon kívüli, úgynevezett surplus-lines biztosítónál vagy az állami FAIR Plannél köt ki, amely a végső menedékként szolgáló alapfedezeti lehetőség. Ezt még az elején tisztázza, ne az escrow közepén, közeledő zárási dátummal.

Lakóközösségi társulások, és mit ír alá valójában

Lakóközösségi társulás jellemzően társasházi lakásokhoz, sorházakhoz, tervezett lakóközösségekhez (planned unit development) és korhatáros közösségekhez tartozik, amelyekben a társulás által meghatározott lakhatási korlátozások érvényesek.

Amikor ilyet vásárol, az escrow-ban csomagot kap a lakóközösségi társulástól (homeowners association, HOA). Az adásvétellel a tagság az eladóról Önre száll. Értse meg, mit jelent az aláírása. Elfogadja, hogy a társulás alapdokumentumai kötik: a CC&R-ek, a covenants, conditions and restrictions rövidítése, vagyis az ingatlanhoz kapcsolódó, a mindenkori tulajdonost kötő bejegyzett szabályok, valamint az alapszabály és a működési szabályok. A társulás érvényt szerezhet nekik, akár bírósági úton is.

Az előnyök valósak, és nem akarom lebecsülni őket. Mindenkinek karban kell tartania az ingatlana külsejét, így a karbantartási színvonal egységes marad a közösségben. Ha valaki elhanyagolja az ingatlanát, hallani fog róla, és a szomszédja is. A társulások gyakran közös szolgáltatásokat is kínálnak: medencét, piknikezőt, rendezvénytermet. Sokan kifejezetten ezekért vásárolnak.

A valódi hátrány ugyanannak az éremnek a másik oldala. Korlátok vannak arra, mit tehet a saját otthona külsejével.

Két történet, mindkettő első kézből. A fivéremnek volt egy háza egy tervezett lakóközösségben, és újracsinálta az előkertet. Messze az volt a legszebb előkert az utcában. A társulás ránézett, és kötelezte, hogy bontsa vissza, mert szerintük nem illeszkedett a többi ingatlanhoz. Nem a szépség volt a mérce, hanem az egységes megjelenés.

Magamról is mondok egy példát. Van most egy megbízásom, és értesítést kaptam a társulástól, mert a táblám pár centivel nagyobb volt, mint amit engednek. Miután az ingatlan escrow-ba került, a táblát azonnal levettem. Ilyet tehet egy társulás, és joga van hozzá, mert ott mindenki ugyanazt a papírt írta alá, amelynek elolvasására Önt kérem.

A kérdések, amelyeket az elköteleződés előtt tegyen fel

A fentiek egyike sem indokolja, hogy kerülje a lakóközösségi társuláshoz tartozó ingatlanokat. Arra viszont igen, hogy pontosan tudja, milyen közösséghez csatlakozik. A szerződése időszakot biztosít a dokumentumok áttekintésére: használja ki, és kérdezze meg ezeket egyenesen:

• Olvassa el a CC&R-eket, az alapszabályt és a működési szabályokat. Különösen mindent, ami a külső változtatásokat, a kertépítést, a parkolást, a kiadást és a háziállatokat érinti. Kérdezzen rá mindenre, ami kétértelműen hangzik, bármilyen apró.
• Van folyamatban lévő vagy kilátásba helyezett per, amely a társulást vagy a közösséget érinti? Kérdezze meg írásban.
• Mikor emelték utoljára a díjakat, és terveznek-e emelést? Mindkét kérdés számít. Egy hosszú, emelés nélküli időszak nem automatikusan jó hír.
• Elegendő tartalékkal rendelkezik a társulás? Kérje el a tartalék-tanulmányt és a tartalék-finanszírozási tájékoztatót. Ha a társulás nem tett félre a tetőre, a medencére vagy a magánutakra, később a tulajdonosoktól kell beszednie a hiányzó összeget.
• Várható-e különleges kivetés? A tartalékkérdés természetes folytatása, és a válasz gyakran a jegyzőkönyvekben van.

Íme, miért számítanak a díjkérdések többet, mint a vevők gondolják. A társulási díjak beleszámítanak az adósságrátájába a minősítéskor. Megtörténhet tehát, hogy ma kényelmesen megfelel a hitelfeltételeknek, lezárja az ügyletet, és utána a társulás díjat emel, amikor már az Öné az otthon. Akkor már senki sem minősíti újra. Egyszerűen fizeti. Ha az adósságrátája közel volt a megengedett határhoz, egy emelés megterhelheti azt a költségvetést, amely a zárás napján még jól működött.