Tulajdonjog-biztosítás és escrow: mit kap a pénzéért

A title és az escrow közvetlenül egymás mellett szerepel egy kaliforniai zárási elszámoláson, és annak a lapnak az összes sora közül erről a kettőről kérdeznek a vevők a legkevesebbet.

A vevők átsiklanak rajtuk. Nem az önerő, nem a kamatláb, és nem jár hozzájuk konyhafotó. Ezért egyszerűen papírmunkának tekintik őket, a papírmunkát pedig átfutják.

Erről szeretném lebeszélni. Több mint három évtized alatt azt láttam, hogy ez a kettő olyasmit tesz, amit az ügylet egyetlen más része sem: az egyik megvédi Önt egy problémától, amelyet valaki más okozott, mielőtt Ön a házat valaha látta volna, a másik pedig az ügylet egyetlen semleges résztvevője.

Mi az a rendezetlen tulajdoni teher, és miért számít kétszeresen

Amikor egy rendezetlen követelés kapcsolódik egy ingatlanhoz, azt tulajdoni tehernek (cloud on the title) hívjuk. Ezt a kifejezést használjuk a szakmában. A rendezetlen teher kétségessé teszi, hogy az eladó tehermentes tulajdonjogot tud-e átruházni Önre.

Több formát ölthet:

• IRS-zálogjog meg nem fizetett szövetségi adók miatt.
• Állami adózálogjog, ugyanez állami szinten.
• Kivitelezői zálogjog (mechanic's lien), általában olyan vállalkozótól, aki dolgozott az ingatlanon, azt állítja, soha nem fizették ki, és zálogjogot jegyeztetett be.
• Nem törölt deed of trust: egy régi, visszafizetett hitel, amelyet soha nem töröltek a nyilvántartásból, így papíron a zálogjog még mindig ott van.
• Bejegyzett ítélet egy korábbi tulajdonos ellen, amely az ingatlant is terheli.
• Szolgalom (easement): jog, amelyet valaki más birtokol a telek egy részének használatára, például egy közműcég vagy egy szomszéd átjárása.
• Határ- vagy öröklési probléma a tulajdonosi lánc valamely korábbi pontján: egymásnak ellentmondó határvonalakat rögzítő dokumentumok, vagy egy örökös vagy aláírás, amely valahol kimaradt.

Ez kétszeresen számít, és a legtöbb vevő csak az elsőre gondol.

Először: a hitelezője. Egy hitelező nem fog olyan ingatlanra hitelt folyósítani, amelynek tulajdoni helyzetét rendezetlen igény vagy teher teszi bizonytalanná. A hitelező zálogjogot szerez, és biztosnak kell lennie saját zálogjoga ranghelyében. Ha egy rendezetlen teher megelőzi a hitelező zálogjogát, a hitelt nem folyósítják.

Másodszor: az Ön saját érdeke. Tegye félre a hitelt. Egy nap eladja azt a házat, vagy újrafinanszírozza, és azon a napon tudnia kell, hogy egy korábbi tulajdonos problémái nem szálltak át Önre az ingatlannal együtt. Ez az ingatlanban lévő saját tőkéje, és ezért akarnám ezt a védelmet egy hitel nélküli tranzakcióban is.

A tulajdonjog-biztosítás a múltban keletkezett hibák ellen véd

Íme a rész, amelyet a vevők a leggyakrabban nem vesznek észre.

A legtöbb biztosítás olyasmi ellen véd, ami még nem történt meg. A lakásbiztosítása például egy jövőre bekövetkező tűzkárra nyújt fedezetet.

A tulajdonjog-biztosítás ezzel szemben a múltban keletkezett, a záráskor még fel nem tárt hibák ellen nyújt védelmet. A kötvény kiállításakor a probléma már létezik; csak az a kérdés, hogy felfedezte-e már valaki.

A zárás előtt a title-társaság átvizsgálja a közhiteles nyilvántartást: okiratok, zálogjogok, ítéletek, adónyilvántartások, szolgalmak és a tulajdonosi lánc korábbi bejegyzései. Ami előkerül, azt általában rendezni kell, mielőtt az ügylet lezárulhatna. A kötvény ezután azokra a hibákra nyújt fedezetet, amelyeket a nyilvántartás vizsgálata esetleg nem tárt fel.

Tapasztalatom szerint amint egy vevő megérti ezt a különbséget, a díj megszűnik formaságnak tűnni. A nyilvántartás átvizsgálásáért és az olyan hibák elleni védelemért fizet, amelyeket egy vizsgálat nem tud feltárni.

Az előzetes tulajdoni jelentést olvassa el figyelmesen

Az escrow elején kap egy előzetes tulajdoni jelentést (preliminary title report), amelyet gyakran csak prelimnek hívnak. Ez a title-társaság jelentése arról, mit talált az adott ingatlan közhiteles nyilvántartásában, és akkor érkezik, amikor még van feltételi ideje és vannak választásai.

Olvassa el. Tényleg olvassa el, ne csak futólag, miközben mással foglalkozik.

Íme, amiért megéri a fél órát. A prelim tartalmaz egy listát a kivételekről (exceptions), és az emberek látják ezt a szót, és azt hiszik, a kivételek azok, amelyekre a fedezet kiterjed. Éppen fordítva. A kivételek azok a tételek, amelyekre a kötvény nem terjed ki; tételesen felsorolják őket, hogy pontosan tudja, hol ér véget a védelme. Pontosan ezért számít az elolvasása.

Egy szolgalom a telek hátsó részén. Egy bejegyzett korlátozás arról, mit lehet építeni. Bármelyik megjelenhet kivételként, és bármelyik számíthat abban, hogyan használja az ingatlant. Ha egy sor nem világos, kérdezze meg róla az ügynökét vagy a title-ügyintézőt közvetlenül. Sokkal egyszerűbb most tisztázni, mint azután, hogy az ingatlan az Öné lett.

Két kötvény, és ki melyiket fizeti

Ha hitelből vásárol, két tulajdonjog-kötvény lesz az elszámolásán egy helyett. Ez nem duplán felszámított díj. Két különböző érdeket védenek.

A hitelezői kötvény. A hitelezője követeli meg. A hitelező érdekeltségét védi az ingatlanban, általában a hitelösszeg erejéig, és ahhoz a hitelhez kötődik, nem Önhöz. Minden hitelből vásárló vevőnek lesz egy.

A tulajdonosi kötvény. Ez Önt védi. A saját tulajdonosi érdekeltségét és az ingatlanban lévő saját tőkéjét védi, és mindaddig hatályban marad, amíg Ön az ingatlan tulajdonosa. A hitelezői kötvény Önért személy szerint semmit sem tesz, és pontosan ezért létezik a második sor.

Hogy ki melyiket fizeti, az tárgyalható, mint szinte minden más, amit adásvételi szerződésbe írnak, és érdemes felvetni, nem feltételezni. Kalifornia nagy állam, ezért a gyakorlat régiónként változik; még fontosabb azonban, hogy a két fél miben állapodik meg írásban. Kérdezze meg az ügynökét, mi a szokás ott, ahol vásárol, és gondoskodjon róla, hogy az ajánlata világosan kimondja, ki melyik kötvényt fizeti.

Escrow: a semleges harmadik fél

Az escrow egy semleges harmadik fél, amely az ügylet lezárásáig őrzi a pénzt és a dokumentumokat, és mindkét fél által aláírt írásos utasításokat követ.

Értse meg, mit jelent a semleges, mert ezt a részt értik félre a vevők. Az escrow-ügyintézője nem Önnek dolgozik. Nem dolgozik az eladónak, az eladói ügynöknek vagy a hitelezőnek sem. Az ügylet pártatlan lebonyolításáért felel. Nem állhat az Ön oldalára, és ez nem ridegség, hanem az egész értelme. Egyik félnek sem kell bíznia a másikban, mert egyikük sem tartja a pénzt.

Az escrow akkor nyílik meg, amikor az adásvételi szerződést minden fél aláírta, és onnantól a sorrend elég következetes:

• Az escrow megnyitja az aktát, és a letétje az escrow-hoz kerül, nem az eladóhoz.
• Az escrow a szerződésen alapuló írásos utasításokat ad ki mindkét félnek kitöltésre és aláírásra.
• Az escrow megrendeli az előzetes tulajdoni jelentést, és a title-társasággal dolgozik mindazon, ami rendezést igényel.
• Az escrow nyomon követ minden feltételt, ahogy az ügylet halad: feltételi időszakok, vállalt javítások, hitelezői követelmények.
• Az escrow koordinálja a hiteldokumentumokat, az Ön aláírási időpontját és pénzeszközeit, valamint az eladó meglévő hitelének kifizetését.
• Az escrow intézi a záró kifizetést, és az okiratokat a megyéhez küldi bejegyzésre.

A papírmunkája kétféleképpen intézhető. Az ügynöke leülhet Önnel, és segíthet kitölteni; ezt teszi a legtöbb ember, és teljesen rendben van. Vagy bemehet az escrow-irodába, és személyesen töltheti ki az escrow-ügyintézővel.

A véleményem, és ez ajánlás, nem szabály: ha kérdései vannak, menjen be. Forduljon ahhoz az emberhez, akinek éppen ezeknek a dokumentumoknak a kezelése a feladata. Körülbelül egy órát szán rá, az escrow-ügyintézőnek pedig éppen az a feladata, hogy válaszoljon.

Kérje írásban a title- és escrow-díjakat, mielőtt megírja az ajánlatot

Egy szabály, amelyhez szilárdan tartom magam: ne tegyen ajánlatot a költségei írásos becslése nélkül.

A title és az escrow annak a becslésnek a része, és ez az a rész, amelyet a vevők a leggyakrabban kihagynak. A hitelügyintézője a hitelezői oldalt fedi le. A title- és escrow-oldal külön megkeresést igényel: az ügynöke megkérheti a title-társaságot és az escrow-társaságot, hogy írásban adják meg a díjaikat.

A sorozat zárási költségekről szóló bejegyzése tételesen bemutatja ezeket. Ami itt számít, az a sorrend: szerezze meg a becslést, mielőtt elkötelezi magát az ajánlat megírása mellett, ne az elfogadása után. Ha nincs, szerezzen egyet.

Aláírás, hitelesítés és a pillanat, amikor az Öné lesz

Az escrow végén, amint a végleges hiteldokumentumai elkészültek, az escrow-ügyintézője behívja aláírni. Két dokumentumot közjegyző előtt ír alá:

• A grant deedet, amely a tulajdonjogot az eladóról Önre ruházza.
• A deed of trustot, amely a hitelezője zálogjogát biztosítja az ingatlanon.

Mindkettőt hitelesíteni kell, mielőtt a megye elfogadná őket. Hozzon tehát érvényes személyazonosítót.

Az aláírás és a folyósítás után az escrow az okiratokat a megyei bejegyzői hivatalba küldi. A bejegyzés az a pillanat, amikor a tulajdonjog formálisan átszáll, és a közhiteles nyilvántartás részévé válik. Nem a kézfogás, nem az aláírás, nem az utalás. A bejegyzés. Az escrow-ügyintézője visszaigazolást kap, és értesít mindenkit. Ettől a naptól Ön lakástulajdonos. A sorozat escrow-bejegyzése követi ezt az utolsó szakaszt.

Nagyon tisztelem az escrow-ügyintézőket, és ezt őszintén mondom. Őrzik a pénzt, nyomon követnek minden feltételt, és aktáról aktára összehangolják fél tucat siető ember munkáját. A legtöbb vevő ebből a munkából semmit sem lát. Amikor az escrow-ügyintézője felhívja, hogy bejegyezték, köszönje meg neki.