john ingatlanvásárlói tervrajza · 2. rész a 10 közül
Hogyan használják valójában a hitelpontszámát, amikor lakást vásárol
A hitelezők háromirodás hiteljelentést és az Ön középső FICO-pontszámát használják, nem egy alkalmazás számát és nem átlagot. Íme, mit dönt el ez a szám.
Valaki leül velem szemben, előveszi a telefonját, és megmutat egy hitelpontszámot egy alkalmazásból. Általában büszke arra a számra, és gyakran joggal. Aztán lekérjük azt a jelentést, amelyet a hitelhez valóban használunk, és amelyen három pontszám szerepel. Egyik sem egyezik a telefonon lévővel. És amelyiket használni fogjuk, az nem a három közül a legmagasabb.
Ez nem trükk, és többnyire nem is rossz hír. Egyszerűen így működik a jelzáloghitelezés. De szinte senki sem magyarázza el a vevőnek addig, amíg a számnak valóban jelentősége nem lesz, és addigra a vevő már a teljes tervét egy téves számra alapozta.
Tapasztalatom szerint ez a tudáshiány többe kerül az embereknek, mint gondolnák. Emiatt időt és alkupozíciót veszítenek, olykor pedig a kiszemelt házról is lemaradnak, mert olyan hitelre számítanak, amelyre valójában nem jogosultak.
Vegyük hát végig rendesen: melyik pontszámot használja a hitelező, honnan származik, és mit dönt el valójában.
A telefonon látott pontszám nem az, amelyet a jelzáloghitelhez használnak
Amikor saját maga ellenőrzi a hiteltörténetét, egy kártyakibocsátón, egy ingyenes alkalmazáson vagy egy előfizetéses szolgáltatáson keresztül, szinte mindig egyetlen hitelinformációs iroda adatait látja. Talán a TransUnionét. Talán az Equifaxét. Talán az Experianét. Egyet.
Amikor házat vásárol, a hitelezője úgynevezett háromirodás (tri-merged) hiteljelentést kér le. Ez egyetlen jelentés, amely egyszerre kéri le az aktáját mindhárom nagy hitelinformációs irodától, és egymás mellé teszi őket, mindegyiket a saját pontszámával.
Ez a három pontszám ritkán azonos, és ennek hétköznapi oka van. Nem minden hitelező jelent mindhárom irodának, és amelyik igen, az sem ugyanazon a napon. Így mindegyik iroda kicsit más képet őriz Önről, és a kicsit más kép kicsit más pontszámot ad.
Van itt egy részlet, amelyet a legtöbben fordítva tudnak. Nem az irodák állítják elő a pontszámát. A TransUnion, az Equifax és az Experian a hiteladatokat tárolja. Maga a pontszám egy FICO-pontszám, amely úgy születik, hogy egy pontozási modellt futtatnak le azon az adathalmazon, amelyet az adott iroda éppen tárol. Három adathalmaz, egy pontozási modell, három eredmény.
Nem átlagolják a hármat. Kettőt félretesznek.
Ez az a félreértés, amelyet a leggyakrabban javítok ki, és szeretnék egyértelmű lenni.
A hitelező nem adja össze a három pontszámát, és nem osztja el hárommal. Nincs átlag. A legmagasabb és a legalacsonyabb pontszámot félreteszi. A középső pontszámot használja a hitelbírálatnál.
Az egyik vevőnél ez a középső pontszám az Experiantól jön. A következőnél a TransUniontól. Nincs benne szabályszerűség, és nem is nagyon számít, melyik irodától jött. Az számít, hogy a középső.
Ha tehát egyetlen számot akar észben tartani, miközben a vásárlásra készül, ez legyen az. Ne a legjobb. A középső.
Mit dönt el valójában ez a középső pontszám
Általánosságban három dolgot.
- Melyik hitelprogram illik Önhöz. Hagyományos finanszírozás, FHA-hitel (szövetségi biztosítású program), magasabb összegű high-balance hitel a drágább ingatlanokra ott, ahol a megyei hitelkeretek ezt lehetővé teszik, vagy jumbo hitel e keretek fölött. Mindegyiknek eltérő hitelminősítési követelményei vannak, és a középső pontszáma nagymértékben meghatározza, melyik ajtó áll nyitva.
- Milyen kamatlábra lehet jogosult. Általánosságban elmondható, hogy az erősebb hiteltörténethez jobb feltételek társulnak. Azt nem tudom megmondani, hogy egy adott vevőnek mit fognak ajánlani, mert a kamatlábak mozognak, és minden akta a maga külön világa.
- Mennyibe kerül az adott kamatláb megszerzése. Erre senki sem számít. A hitelek árazása hitelminősítési sávokra épül, ami azt jelenti, hogy két vevő ugyanazt a kamatlábat kaphatja, mégsem ugyanannyit fizet érte. A kamatláb és az annak megszerzéséhez kapcsolódó költség két külön kérdés, és a középső pontszáma mindkettőt befolyásolja.
Az általános kép, és kérem, olvassa el a fenntartásokat is
Íme a piac általános képe, egy figyelmeztetéssel: ez háttér, nem előrejelzés Önről. Senki sem tud ránézni egy számra a képernyőn, és megmondani, milyen hitelre lehet jogosult. Erre való a tényleges hitelkérelem.
A FICO-skála 300-tól 850-ig terjed. 36 év alatt egyszer sem láttam pontszámot a skála egyik végén sem.
Általánosságban a legtöbb hitelező 580 feletti középső pontszámot szeretne látni. Vannak programok és helyzetek e szám alatt is, de 580 felett a beszélgetés általában könnyebbé válik.
Onnantól ez fokozatos átmenet, nem lépcső. Minél magasabb a középső pontszám, jellemzően annál jobbak a feltételek. Tapasztalatom szerint, ha a középső pontszám 720 felett van, a legtöbb hiteltermék általában elérhető az adott vevő számára. Ez általános megfigyelés a piac viselkedéséről, nem ígéret az Ön aktájáról.
És ha a pontszáma alacsonyabb, mint szeretné: az kiindulópont, nem ítélet. A pontszámok mozognak. Sok embert láttam, aki kijavíttatott egy hibás bejegyzést vagy csökkentette néhány fennálló tartozását, és néhány hónappal később egészen más helyzetben volt.
A pontszám az egyik fele. Az adósságrátája a másik.
A hiteltörténet kapja a figyelmet, de a hitelbírálók nem csak a pontszámot nézik. Azt is vizsgálják, mennyit keres ahhoz képest, amennyivel már tartozik.
A számítás nem bonyolult. A hitelező összeadja a hiteljelentésén szereplő összes minimális havi törlesztést: az autóhitelt, a diákhitelt, a hitelkártya-minimumokat és a részletfizetéseket. Ehhez hozzáadja a vállalni kívánt teljes havi lakhatási költséget. Az összeget elosztja a bruttó havi jövedelmével, vagyis az adózás előtti jövedelmével. Az eredmény az adósság-jövedelem aránya.
Tapasztalatom szerint a hitelbírálók általában nem szívesen mennek sokkal a negyvenes százaléktartomány közepe fölé, vagyis nagyjából 47 százalék környékére. Ezzel a számmal óvatosan kell bánni: hosszú szakmai tapasztalaton alapuló általános megfigyelés, nem mindenkire érvényes határérték, és programonként, illetve aktánként változik.
Egyes hitelkérelmek ennél magasabb aránnyal is megfelelhetnek. Ilyenkor általában más kedvező körülmények ellensúlyozzák a magasabb rátát. A szakmában ezeket kiegyenlítő tényezőknek hívjuk. A leggyakrabban ezeket látom:
- Számottevő tartalék. Pénz, amely az önerő és a zárási költségek rendezése után is a bankban marad.
- Alacsony adósságteher, amikor az új teljes havi lakhatási költségen kívül alig van más havi kötelezettség a jelentésben.
- Hosszú időn át tiszta fizetési előzmények, olyasvalakinél, aki nem növelte folyamatosan a fennálló tartozásait.
Végül azonban a kérdést többnyire az automatizált hitelbírálati döntés zárja le. Hagyományos finanszírozásnál a teljes aktája átfuttatható a Fannie Mae automatizált hitelbírálati rendszerén, és a kívánt eredmény az approve/eligible minősítés a Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) tanúsítványon. Ez sokkal jobb válasz bárki fejszámolásánál, az enyémet is beleértve.
Egy fenntartás, amelyet minden vevőnek elmondok, és fontos egyértelműen kimondani: a DU-eredmények nem jelentenek végleges hiteljóváhagyást. A DU-tanúsítvány erős, konkrét jelzés az aktájáról. A végleges jóváhagyás továbbra is a hitelbírálótól jön, aki a tényleges dokumentumait vizsgálja át. Aki mást mond, olyan biztonságérzetet ígér, amelyre nincs alapja.
Ha FHA- vagy VA-hitelt választ, az ingatlan állapotát is vizsgálják
Ez a rész meglepi az embereket, és valójában nem is a hiteltörténetéről szól. Azért teszem ide, mert ugyanannak a beszélgetésnek a másik fele.
Az FHA a hitelpontszámok és az adósságráták terén általában megengedőbb, mint a hagyományos finanszírozás. Ezt az oldalát a legtöbb vevő ismeri. Amit sokan nem tudnak: az FHA és a VA (az amerikai veteránügyi program) lényegesen szigorúbb magának az ingatlannak az állapotával kapcsolatban.
FHA- vagy VA-értékbecslésnél általánosságban az értékbecslő a házat is vizsgálja, nem csak az értékét. Gyakran az alábbi tételeket jegyzik fel:
- Rögzítőpánt nélküli vízmelegítő
- Pergő festés
- Működő fűtési forrás hiánya a lakásban
- Elöregedett zsindelytető, felpöndörödő, felváló vagy hiányzó zsindelyekkel
Egy hagyományos értékbecslés általában nem vizsgálja ugyanígy ezeket a tételeket. Ugyanaz a ház, ugyanaz a vevő, más hiteltípus, és az ingatlan állapotát is más szempontok szerint vizsgálják.
Ezért gyakorlati kérdés ez, nem elméleti. Ha FHA-finanszírozással tesz ajánlatot egy olyan házra, amelyben két-három ilyen probléma van, az escrow (a zárásig tartó semleges letéti szakasz) közepén, a szerződéses határidők futása közben kell a javításokról tárgyalnia egy olyan eladóval, aki vagy vállalja őket, vagy nem. A javítások ugyanúgy tárgyalhatók, mint az adásvételi szerződés bármely más feltétele, de sokkal könnyebb erről a szerződéskötés előtt tárgyalni, mint utána.
Ez az egyik kézzelfogható ok, amiért tapasztalt ügynökkel érdemes ingatlanokat járnia. Egy jó ügynök úgy néz a tetőre és a vízmelegítőre, hogy közben az Ön hiteltípusa jár a fejében, és még az ajánlat megírása előtt szól, nem utána.
Mit tennék az Ön helyében
- Kérje meg egy hitelezőt, hogy korán kérje le a háromirodás jelentését, mielőtt érzelmileg kötődne egy adott házhoz. Ezt korán egyszerűbb és olcsóbb elintézni, mint később.
- Kérje meg a hitelezőjét, hogy mondja ki hangosan a középső pontszámot, és írja fel. Ez az Ön száma, és e köré érdemes tervezni.
- Olvassa el magát a jelentést is, ne csak a pontszámot. Előfordulnak hibák. Javíthatók, és sokkal könnyebben javíthatók az első hónapban, mint az escrow alatt.
- Számoltassa ki az adósságrátáját, mielőtt nézelődni kezd, ne utána. Hasznosabb tudni, mekkora teljes havi lakhatási költséget tud kényelmesen vállalni, mint tudni egy árat.
- Ha FHA vagy VA felé hajlik, mondja el az elején, hogy az ügynöke már a legelső megtekintéstől az ingatlan állapotát is nézze.
- Ne találgasson. Egy alkalmazásból származó, egyirodás pontszám durva tájékozódás, semmi több. Amikor tétje van, a háromirodás jelentés és a középső pontszám számít.
Erre szánjon időt. Kevés munka egy nagyon nagy vásárlás legelején, és így tájékozott vevőként ül le tárgyalni, nem reménykedőként.
Ez a cikk általános tájékoztatás a kaliforniai lakásvásárlás folyamatáról, nem minősül jogi, adózási vagy pénzügyi tanácsadásnak, és nem jelent hitelnyújtási kötelezettségvállalást. Minden tranzakció más. Minden hiteldöntés a végleges hitelbírálat függvénye marad. A cahbi elkötelezett a Fair Housing Act (a tisztességes lakhatásról szóló szövetségi törvény) elvei mellett, és a szövetségi, állami és helyi lakhatási esélyegyenlőségi jogszabályokkal összhangban működik.