Az elfogadott ajánlattól a kulcsokig: mi történik valójában az escrow-ban

Megjön a hívás a jó hírrel, amelyre mindenki várt. Az ajánlatát elfogadták. És aztán, legtöbbször, a következő kérdés valahogy így hangzik: rendben, és most mi történik?

Ezt a kérdést érdemes még az ajánlat beadása előtt megválaszolni, nem utána. A legtöbb ember számára ez élete legnagyobb befektetése, és abban a pillanatban, amikor a minden fél által aláírt szerződés visszaérkezik, elindulnak a határidők, amelyeket senki sem magyarázott el.

Sok vevő pusztán az ösztöneire hagyatkozva jut végig rajta, és 36 év alatt láttam, hogy ez működött. De az ösztön nem terv, és úgy belemenni az escrow-ba (a zárásig tartó semleges letéti szakasz), hogy nem érti a folyamatot, rossz ötlet.

Íme tehát az egész, sorrendben. Nyomtassa ki, ha segít.

Az escrow-t a szerződés alapján nyitják meg, és a szerződés szabályozza az ügyletet

Az adásvételi szerződés akkor tekinthető minden fél által aláírtnak, amikor Ön, az eladó és mindkét ügynök is aláírta. Nem akkor, amikor az eladó telefonon igent mond. Nem akkor, amikor az ügynöke jó hírt üzen. Akkor, amikor minden érintett aláírta.

Attól a pillanattól a szerződés szabályoz mindent. Az escrow-t ennek alapján nyitják meg, és az escrow-ügyintéző ennek utasításait követi. Minden dátum és kötelezettség mindkét oldalon ebből a dokumentumból származik. Ha egy feltétel nem úgy szól, ahogy szeretné, javíttassa ki az aláírások előtt.

Ezután a felek megküldik egymásnak a California Association of Realtors nyomtatványait, amelyeket a szakmánk állam-szerte használ. Az ügynöke dokumentumokat küld az eladói ügynöknek, és az eladói ügynök dokumentumokat küld vissza Önnek, köztük a transfer disclosure statementet (az eladó írásos állapotnyilatkozata) és a seller property questionnaire-t (az eladói kérdőív).

Az escrow a saját utasításait is elküldi kitöltésre és aláírásra. Az ügynöke segíthet kitölteni, vagy bemehet az escrow-irodába, és személyesen töltheti ki az escrow-ügyintézővel. Ha bármi ismeretlen azokon az oldalakon, menjen be személyesen, és menjenek végig soronként. Ott senki sem fogja rossz néven venni, hogy kérdez.

A naptár az aktája legfontosabb dokumentuma

Ezt az egy dolgot szeretném, ha magával vinné ebből a cikkből. Abban a pillanatban, hogy az ajánlatát elfogadták, elkezdődnek a szerződéses határidők, és mindegyiket attól a naptól számítják.

A feltételi határidőket is ettől a naptól számítják: ennyi ideje van elvégezni az átvizsgálásokat, visszaküldeni az escrow-dokumentumokat és teljesíteni a hitelfeltételt. A legtöbb adásvételi szerződés 30 napos; a következő leggyakoribb időtartam 45 nap, de 60 napos is előfordul. Ez az az időszak, amelyen belül intézkednie kell.

Az első napon üljön hát le az ügynökével, és vezessenek be minden dátumot a szerződésből egy olyan naptárba, amelyet valóban néz. Nem egy fiókba. A hűtőre, vagy a telefonjába, beállított emlékeztetőkkel. Tapasztalatom szerint ritkán a valódi problémák miatt válnak feszültté az ügyletek. Sokkal inkább azért, mert valaki szem elől tévesztett egy határidőt.

Rögzítse a kamatlábat a szerződés aláírásának napján

Hívja fel a hitelügyintézőjét aznap, amikor a szerződését minden fél aláírta. Meg fogja kérdezni, szeretné-e rögzíteni a kamatlábat. A meghosszabbított rögzítés az ingatlan megtalálása előtt is lehetséges, és érdemes rákérdezni, de a legtöbben a szerződés aláírásakor rögzítenek.

Az ajánlásom, tapasztalatból, nem szabályként: rögzítse a kamatlábat, és tartsa rögzítve a teljes escrow alatt. Ne próbálja a saját ügyletében időzíteni a piacot. Ha a kamatlábak az escrow közepén emelkednek, a törlesztője emelkedik, vele az adósságrátája, és ez veszélybe sodorhatja a vásárlást.

A rögzítés napján tegyen fel két kérdést egyenesen: mekkora a kamatlábam, és mennyibe kerül annak rögzítése? Írja fel mindkét választ, mellé a dátumot. Arra a lapra később szüksége lesz.

Az átvizsgálás és az értékbecslés: mindkettőt azonnal indítsa

Ez a két leggyakoribb ok, amiért egy egyébként hitelképes vevő ügylete szétesik. Nem a hiteltörténet. Nem a jövedelem. Ez a kettő. Indítsa mindkettőt, amilyen gyorsan csak tudja, hogy egy esetleges probléma még akkor derüljön ki, amikor vannak választási lehetőségei.

A műszaki átvizsgálás (home inspection). Hacsak a ház nem vadonatúj, szerintem senkinek sem szabadna enélkül vásárolnia. Az eladók jóhiszeműen, legjobb tudásuk szerint töltik ki a transfer disclosure statementet és a seller property questionnaire-t. Az átvizsgáló ettől még rendszeresen talál olyan dolgokat, amelyekről ők sem tudtak, köztük olyan tetőromlást, amelyet a földről senki sem lát.

Amikor a jelentés megérkezik, választási lehetőségei vannak. Elfogadja az ingatlant úgy, ahogy van. Vagy az ügynöke javítási kérést készít, amely kétféle lehet: kéri az eladót, hogy végeztesse el a munkát, vagy pénzbeli rendezést kér, hogy a saját kivitelezőit fogadhassa fel.

Az eladó el is utasíthatja. Ha nem hajlandó sem javítani, sem rendezni, Ön dönti el, hogy mégis továbbmegy, vagy a feltételi időszakán belül eláll, és visszakapja a letétjét. Egy egyébként megfelelő ügylet itt úgy is véget érhet, hogy a vevő semmit sem csinált rosszul.

Az értékbecslés. Rendelje meg azonnal. Egy független értékbecslő értékvéleményt ad a hitelezőjének, mert a hitelező a házra ad hitelt, nem csak Önre. Ha az értékbecslő a szerződéses árnál alacsonyabbra értékeli az ingatlant, döntés előtt áll: kérheti az eladót az ár csökkentésére, saját forrásból fedezheti a különbözetet, ha a forrásai és a programja engedik, vagy megoszthatják azt. Ha a felek nem tudnak megegyezni, az ügylet a szerződése feltételei szerint megszűnhet.

Feldolgozás, hitelbírálat és a Closing Disclosure

Amint az escrow-papírjai bent vannak, az átvizsgálás Ön mögött van, és az értékbecslés elkészült, általában túl van a legnehezén. Egy tranzakció, amely túljut ezen a két akadályon, rendszerint el is jut a zárásig, hacsak valami rendkívüli nem történik, például munkahely elvesztése. Garanciát nem ígérhetek. De itt szoktam egy kicsit fellélegezni.

Most a folyamat a hitelezőn belül folytatódik. Az aktája egy feldolgozóhoz kerül, aki összeállítja, ami kell, aztán egy hitelbírálóhoz, aki ellenőrzi a jövedelmet és az eszközöket, átnézi a hiteltörténetet és az értékbecslést, és alkalmazza a programirányelveket. Minden hiteldöntés a végleges hitelbírálat függvénye marad.

Mielőtt a végleges hiteldokumentumok elkészülnének, egy dokumentum előbb megérkezik az e-mail-fiókjába: a Closing Disclosure, amelyet mi csak CD-nek hívunk. Végleges formában tartalmazza a hitelfeltételeit, a törlesztőjét és a zárási költségeit.

A Consumer Financial Protection Bureau útmutatója szerint, amelyet legutóbb 2023. május 2-án vizsgáltak felül, a hitelezőnek a Closing Disclosure-t legalább három munkanappal a zárás előtt át kell adnia Önnek.¹ Használja ki azt az időt. Ez a lehetősége arra, hogy a végleges feltételeket és költségeket összevesse a Loan Estimate-tel, és kérdezzen, mielőtt aláírná a zárási dokumentumokat.

Íme, mit tegyen abban a percben, amikor megérkezik, és ez az a lépés, amelyet az emberek kihagynak. Vegye elő a lapot, amelyre a rögzítés napján felírta a kamatlábat és a költségeket, és hasonlítsa össze. A kamatlábnak a rögzített kamatlábbal, a tőke- és kamatrésznek pedig a rögzítés napján közölt összeggel kell egyeznie. Ha nem egyeznek, hívja fel a hitelügyintézőjét, mielőtt bármit aláírna.

A teljes havi törlesztőrészlet ugyanakkor jogos okból eltérhet a becsléstől. A biztosítási díj vagy az ingatlanadó más összegű lehet, mint amivel előzetesen számoltak. Mindkettő az impound számlához kapcsolódik: ezt az összeget a hitelező havonta szedi be, majd ebből fizeti meg Ön helyett az adót és a biztosítást. A tőke- és kamatrésznek viszont nem kellene változnia, mert ezt a rögzített kamatláb határozza meg.

Aláírás, folyósítás, bejegyzés és a kulcsok

Miután a CD-t aláírta, a hitelező kibocsátja a végleges hiteldokumentumait, és az escrow behívja aláírni. Kettőt közjegyző előtt ír alá: a grant deedet, amely a tulajdonjogot Önre ruházza, és a deed of trustot, amely a hitelező zálogjogát biztosítja. Mindkettőt hitelesíteni kell, mielőtt a megye bejegyezné őket.

Ezután az escrow arra kéri, hogy utalja át a fennmaradó összeget. Nem látványos, de fontos tanács: hívja fel az escrow-ügyintézőjét a saját nyilvántartásában szereplő telefonszámon, és először szóban erősítse meg az utalási adatokat. A bűnözők pontosan ezt a pillanatot célozzák.

Onnantól gyorsan megy:

• Az escrow-ügyintézője összeállítja a végleges dokumentumokat, egy részüket visszaküldi a hitelezőnek, a többit pedig továbbítja bejegyzésre.
• A hitelező átnézi a csomagot, és folyósítja a hitelt.
• Az escrow-ügyintéző értesít mindenkit, hogy a hitelt folyósították.
• Az okiratok a megyei bejegyzői hivatalba kerülnek, és bejegyzik őket.
• Az escrow-ügyintéző megkapja a bejegyzés visszaigazolását.

A bejegyzés visszaigazolása jelzi a döntő pillanatot: ekkor válik a tulajdonjoga a közhiteles nyilvántartás részévé.

Hadd mondjak valamit, amit őszintén gondolok. Az escrow-ügyintézők a szakmánk háttérben dolgozó hősei. Őrzik a pénzt és a dokumentumokat, nyomon követnek minden feltételt, és aktáról aktára összehangolják a sok siető embert. Az embereknek fogalmuk sincs, milyen keményen dolgoznak. Amikor az escrow-ügyintézője felhívja gratulálni, Ön is köszönje meg a munkáját.

Egy megjegyzés az időzítésről. A bejegyzés napja és a költözés napja nem mindig ugyanaz. Nagyon gyakori, hogy az eladó rövid, zárás utáni időszakot alkud ki a kiköltözésre, néha a zárás napjának végéig, máskor néhány napra; erről minden esetben írásban, a zárás előtt állapodnak meg. A birtokbaadás olyan feltétel, amelyet a két fél egymás között rendez. Amint kiköltöztek, Ön beköltözik.

Két teendő, amint lakástulajdonos lett

Írassa át a közműveket a nevére mielőbb. Víz, áram, gáz, szemétszállítás, amit az ingatlan használ. Ha lehet, hívja fel őket a beköltözés előtt. Ez a leghétköznapibb tétel itt, és a legkönnyebb elfelejteni.

Számítson egyszeri, kiegészítő ingatlanadó-számlára. Kaliforniában az ingatlanadó az adóalapként megállapított értéken alapul, és adásvétel után ezt az értéket általában a vételár alapján állapítják meg újra. Az előző tulajdonos számlája más, néha jóval régebbi adóalapon készült, így az adott év rendes számláját még az előző tulajdonos korábbi adóalapja szerint állították ki. Miután az adásvételét bejegyezték, a megye külön, egyszeri számlát bocsát ki a különbözetről az adóév hátralévő részére.

A rendes adószámlától külön érkezik, gyakran hónapokkal a zárás után, és általában két részletre osztják. Még impound számla mellett sem mindig abból fizetik, ezért egyeztessen a hitelezőjével és a megyei adóbeszedővel.

Ez egyszeri tétel, nem tartós adóemelés, és nem tévedés. De valódi számla, valódi határidővel, és felkészületlenül éri az embereket.