Mennyi önerő kell valójában egy kaliforniai lakásvásárláshoz

Ezt kérdezik tőlem a legtöbbet ebben a szakmában, és több mint három évtizede kérdezik. Valahogy így: John, mennyi pénz kell ahhoz, hogy házat vegyek?

Erre őszintén szeretnék válaszolni, ami azzal kezdődik, amit nem tudok megtenni. Nem tudok mondani egy konkrét összeget. Nem azért, mert titkolózom, hanem mert az összeg teljes egészében annak a lakásnak az árától függ, amelyet végül választ, és azon a napon, amikor a legtöbben kérdezik, még egyikünk sem tudja, melyik lakás lesz az.

Amit meg tudok adni, az az állandó rész. Minden hitelprogramnak van közzétett minimális önerő-követelménye (down payment, a vételár készpénzben fizetett része), és ezt a vételár százalékában fejezik ki. Tanulja meg a százalékokat, és a számítást maga is elvégezheti: bármelyik házra, bármelyik délutánon, anélkül, hogy bárkit felhívna.

Aztán ott van az a rész, amely sok vevőt váratlanul ér. Az önerő nem a teljes szükséges összeg. Csak az első tétel.

Miért százalék az őszinte válasz

Ha egy kerti sütögetésen megkérdezi tőlem, mennyi készpénz kell, és fejből mondok egy összeget, szinte semmit sem mondtam. Ugyanaz a százalék nagyon eltérő összeget jelent attól függően, mit vásárol. Két vevő dolgozhat teljesen azonos programszabályokkal, és mégis egészen eltérő összegű banki csekkel érkezhet az escrow-ba (a zárásig tartó semleges letéti eljárás), pusztán a választott ház ára miatt.

A százalék tehát az állandó tényező, a konkrét dollárösszeg pedig a választott ingatlantól függ. Az alábbi százalékok régóta érvényben vannak. Maguk az ügynökségek és a programok teszik közzé őket, és az állam bármely pontján ugyanúgy érvényesek.

A számítás a könnyű rész. Vegye a vételárat, szorozza meg a programjához tartozó százalékkal, és megvan az önereje. Ez tényleg a teljes számítás, és ez az egyetlen lakásvásárlási matek, amelyet a telefonján is elvégezhet, miközben a kocsibeállón áll.

A programminimumok, egyenként

Íme a jelenlegi kép. A fogalmakat menet közben elmagyarázom, mert a nevek rosszabbak, mint maguk a fogalmak.

• FHA: 3,5% önerő. Az FHA állami biztosítással működő hitelprogram, és gyakran ez teremt lehetőséget a rövidebb hiteltörténetű vevőknek. A vételár három és fél százaléka.
• Hagyományos (conventional): akár 3% önerő. A hagyományos azt jelenti, hogy a hitel a Fannie Mae vagy a Freddie Mac irányelveit követi, nem állami hitelbiztosítási programot. Bizonyos hagyományos programok egészen 3%-ig lemennek. Nem minden vevő jogosult a legalacsonyabb sávra, de a sáv létezik.
• High balance: általában 5–10% önerő. A drágább kaliforniai megyékben van egy hitelméret, amely a szokásos hitelkeret felett van, de továbbra is a szabványos szabályokat követi. Ezt hívjuk high balance hitelnek. Általánosságban az erősebb hitelprofil a sáv alsó részéhez, a gyengébb a felső részéhez közelíti az előírt önerőt. A szakmában az önerőn kívüli erősségeket kiegyenlítő tényezőknek hívjuk; ilyen a hiteltörténet, a tartalékok és az adósságráták.
• Jumbo: általában 10% önerő vagy több. A jumbo hitel teljes egészében meghaladja a megyei hitelkeretet, ami azt jelenti, hogy az ügynökségek nem állnak mögötte, és a hitelező közvetlenül visel több kockázatot. Jelentős kiegyenlítő tényezők hiányában számoljon legalább 10%-kal, néha többel.
• VA: akár nulla önerő. Ha Ön jogosult veterán, a VA-finanszírozás (az amerikai veteránügyi program) lehet, hogy egyáltalán nem kér önerőt. Szüksége lesz a DD-214-re, vagyis a leszerelési papírjaira, és a Certificate of Eligibility dokumentumra, amely a VA-jogosultságát igazolja. Ez az egyetlen hely a piacon, ahol a nulla önerő valóban az asztalon van, és 36 év alatt sem fáradtam bele, hogy ezt egy veteránnak elmondhassam.

Ezek a programminimumok. Ezek az alsó határok, nem a teljes kép.

A jelzálog-biztosítás az, amit az emberek nem vesznek észre

Ez az a tétel, amelyről a vevők a leggyakrabban nem tudnak, amikor először leülünk beszélni, és sokkal jobb, ha ma tőlem hallja, mint ha akkor fedezi fel, amikor a törlesztőrészlete bontását olvassa.

A jelzálog-biztosítás a hitelezőt, nem Önt védi arra az esetre, ha a hitelt nem fizetik a szerződés szerint. Ez az ára annak, hogy a hagyományos 20%-nál kevesebbet tesz le, és programonként másképp működik:

• Hagyományos hitel, 20% alatti önerő: lesz jelzálog-biztosítása. A legtöbben PMI néven ismerik (private mortgage insurance, magán jelzálog-biztosítás). Ha hagyományos hitelnél 20%-ot vagy többet tesz le, általában nem kell.
• FHA, bármekkora önerő: lesz jelzálog-biztosítása. Az FHA ezt MIP-nek hívja (mortgage insurance premium, jelzálog-biztosítási díj). Ez akkor is érvényes, ha a 3,5%-os minimumnál többet tesz le. Egyszerűen így épül fel a program.

Íme a szerkezeti részlet, amely a költségvetése szempontjából számít. Mindkét programban jellemzően van egy egyszeri, előre fizetendő és egy havi összetevő. Az egyszeri rész a hitel zárási költségei között jelenik meg. A havi rész a törlesztőrészletébe épül be, közvetlenül a tőke, a kamat, az ingatlanadó és a lakásbiztosítás mellé. Amikor tehát azt mérlegeli, mennyit tud kényelmesen fizetni havonta, a jelzálog-biztosítás ennek a számnak a része, nem lábjegyzet alatta.

A VA a kivétel. A VA-hitelek általában nem járnak havi jelzálog-biztosítással, bár a legtöbb VA-hitelfelvevő fizet egyszeri VA-finanszírozási díjat (funding fee), amely gyakran a hitelbe építhető, és bizonyos veteránok teljesen mentesülnek alóla. Mielőtt bármilyen következtetést levonna, kérdezze meg a hitelügyintézőjét, melyik kategóriába tartozik.

A minimum alsó határ, nem felső határ

A fentiek mind programminimumok, amelyeket az ügynökségek és az állami programok határoznak meg. A hitelt ténylegesen folyósító hitelező ennél szigorúbb követelményeket is támaszthat, és sok hitelező így is tesz.

A szakma ezeket overlaynek hívja: további követelmények, amelyeket a hitelező a közzétett irányelveken felül támaszt, általában a hitelpontszám, a tartalékok vagy az adósságráták terén. Ezek jogszerűek és gyakoriak, és azt jelentik, hogy két hitelező ugyanattól a vevőtől eltérő összegű önerőt kérhet. Tapasztalatom szerint ez gyakran váratlanul éri az embereket a finanszírozási beszélgetésben.

Kezelje tehát ezeket a százalékokat úgy, mint az autópályán a sebességkorlátozó táblát. Valódi, közzétett információ, és nem az egyetlen dolog, amely meghatározza, hogyan alakul az út. Az Önnek személy szerint szükséges összeg egy írásos becslésből derül ki, amely az Ön konkrét ügyletére, hiteltörténetére, jövedelmére, tartozásaira és egy tényleges ingatlan adataira épül. Ennél kevesebb nem az Önre vonatkozó összeg.

Az önerő nem a célvonal

Ezt világosan, de jóindulattal szeretném kimondani. Találkozom vevőkkel, akik igazi fegyelemmel takarékoskodtak, pontosan elérték az önerő-céljukat, és semmi mást nem tettek félre. Aztán megnyílik az escrow, megérkeznek a további költségek, és ezt a beszélgetést nagyon nehéz ilyen későn lefolytatni.

A zárási költségek az önerőn felül jelentkeznek. Teljesen külön pénzkategóriát jelentenek. A szakmában két csoportba soroljuk őket. Az egyszeri zárási költségek azok az egyszeri díjak, amelyeket az escrow alatt fizet, és a zárás után soha többé. A visszatérő költségek azok, amelyek a tulajdonlás alatt is folytatódnak.

E költségek egy része elkerülhetetlen, ha hitelből vásárol. Más részük a két fél között tárgyalható, és pontosan az ilyen felkészülés fizeti ki magát, ha tudja, melyik melyik. Itt nem sorolom fel őket tételesen, mert a sorozat külön bejegyzése tárgyalja őket. Mára azt szeretném, ha két összeggel tervezne egy helyett: az önerővel, és rajta felül a zárási költségekkel.

Hogyan számolja ki az Önre vonatkozó összeget

Kezdje a számítással, amelyet maga is elvégezhet. A vételár szorozva a programja százalékával megadja az önerőt bármelyik házra, amelyet fontolgat. Végezze el a számítást néhány árszinten, és gyorsan megérzi, milyen tartományban mozog valójában.

Aztán kérje írásban. Miután hitelkérelmet adott be, a szövetségi szabályok általában előírják, hogy a hitelező három munkanapon belül adjon Önnek egy Loan Estimate nevű, egységesített tájékoztató nyomtatványt. Ez a nyomtatvány tartalmazza a záráshoz várhatóan szükséges készpénz becsült összegét. Olvassa el figyelmesen, és kérdezzen rá minden sorra, amelyet nem ért. Ezzel a dokumentummal kapcsolatban egyetlen kérdés sem túl apró, és 36 év után is minden sorát elolvasom.

Van egy lépés, amelyet néha ennél korábban is megtehetek. Egyes, hagyományos finanszírozást használó, megfelelő vevőknél az előzetes jóváhagyási vizsgálatot alátámaszthatom a Fannie Mae automatizált hitelbírálati rendszerének eredményeivel, amely egy Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) tanúsítványt ad. Ez az ügynökség saját rendszerének értékelését mutatja, nem egy ember becslését. Nem érhető el minden vevő és minden hiteltípus számára, ezért kérdezze meg, illik-e az Ön helyzetéhez. Ahol a DU-tanúsítvány alkalmazható, ott kezelje hiteles kiindulópontként, és semmi többként: a DU-eredmények nem jelentenek végleges hiteljóváhagyást. Minden hitel a végleges hitelbírálat függvénye marad, amint valódi ingatlan és aláírt szerződés kerül elém.