Soha ne hagyja ki a műszaki átvizsgálást, és mit kezdjen azzal, amit talál

Van néhány dolog ebben a szakmában, amelynek mindkét oldalát elmondom, mert valóban van két oldala. Ez nem tartozik közéjük.

Hacsak a ház nem vadonatúj építés, szerintem senkinek sem szabadna lakást vennie anélkül, hogy műszaki átvizsgálást (home inspection) végeztetne. Ezt nem tudom eléggé hangsúlyozni, és a legnagyobb jóindulattal mondom. Egy ekkora vásárlásnak nincs értelme anélkül, hogy egy hozzáértő ember előbb végigmenne az ingatlanon.

A vevők ezt néha vitatják, és az ok szinte mindig ugyanaz. Az eladó átadott egy köteg nyilatkozatot, az eladó egyenes embernek tűnik, és a ház gyönyörűen mutat. Mindez lehet teljesen igaz, és mégis olyasmit vesz, amit nem ért teljesen.

Menjünk hát végig azon, mire való valójában az átvizsgálás, aztán azon a részen, amelyet a vevők gyakran rosszul kezelnek: mit kezdjenek a jelentéssel, amikor megérkezik az e-mailjeik közé.

A becsületes eladó sem tudja, amit nem tud

Egy kaliforniai vásárlásnál nyilatkozatokat fog kapni az eladótól. A két legfontosabb a Real Estate Transfer Disclosure Statement, amely az eladó írásos nyilatkozata az ingatlan állapotáról, és a Seller Property Questionnaire, amelyben az eladónak konkrét kérdések hosszabb sorára kell válaszolnia.

Íme, amit az emberek nem vesznek észre. Az eladó mindkettőt kitöltheti teljesen becsületesen, alaposan, legjobb tudása szerint, és Ön mégis kaphat egy jelentést tele olyan tételekkel, amelyeket soha nem említettek. Nem azért, mert bármit eltitkoltak. Azért, mert nem tudtak róluk.

Gondolja végig, mi is valójában egy nyilatkozat. Annak a leírása, amiről az eladó tud. És az eladó a házban él, nem alatta és nem a tetején. Senki sem tölti a szombatját a padló alatti kúszótérben. Senki sem mászik fel megnézni a saját teteje túlsó lejtőjét.

A műszaki átvizsgáló éppen azokat a körülményeket tárja fel, amelyek az ingatlan tényleges állapotából a tulajdonos előtt is rejtve maradnak. Egy jó átvizsgáló olyan dolgokat talál, amelyekről az eladó tényleg nem tudott, és ezt többször láttam megtörténni, mint ahányszor számolni tudnám.

A két hely, ahol a legtöbb probléma előkerül

Ha megkérdezné, honnan jönnek a meglepetések, ugyanazt a két választ adnám, amelyet évek óta adok: a tető, és emelt alapozásnál a ház alatti tér.

Az emelt alapozás azt jelenti, hogy a ház egy körbefutó alaptesten ül, a padló alatt kúszótérrel (crawl space), nem pedig közvetlenül a talajra öntött betonlemezen. A kaliforniai lakásállomány jó része így épült, és ez nem hiba. Csak azt jelenti, hogy az ingatlan alatt egy teljes, rejtett tér húzódik, amelyben csövek, faszerkezet, légcsatornák, szigetelés és nedvesség lehet, és amelyet lényegében senki sem nézett meg. Az eladók általában nem. A vasárnap nézelődő vevők biztosan nem. Az átvizsgáló igen.

A tető a másik, és érdemes pontosnak lenni, mert a vevők itt hajlamosak megmagyarázni maguknak, hogy nincs baj, és ezzel kerülnek bajba.

A „nem ázik be” nem ugyanaz, mint „a tető rendben van”

Vegyünk egy zsindelytetőt. Romolhat olyan területeken, amelyeket senki sem lát az udvarról vagy a házban sétálva. Hogy lássa azokat a részeket, fizikailag fel kellene mennie a tetőre, vagy drónt kellene fölé küldenie. Ha az eladó egyiket sem tette meg soha, és a legtöbb tulajdonos soha nem teszi, akkor a tető állapota nem olyasmi, amiről nyilatkozni tudna. Nem rosszhiszeműségből. Egyszerűen nem látta.

Most vegyünk egy cseréptetőt. Néhány cserép megrepedt, néhány pedig teljesen hiányzik. Lehet, hogy az a tető ma egyáltalán nem ázik be. Attól még probléma, és attól még olyasmi, amiről tudni akar, mielőtt az Öné lesz.

Ezt a megkülönböztetést szeretném, ha magával vinné: a nem ázik be és a rendben van két különböző megállapítás. Attól, hogy egy tető még nem ázik be, a közeljövőben még szükség lehet komoly javításra vagy cserére, és egyáltalán nem mindegy, hogy ezt a feltételi időszakában tudja meg, vagy a beköltözés utáni első nagy vihar alatt.

Most pedig olvassa el rendesen a jelentést

Itt látom, hogy a vevők elrontanak egy egyébként jó folyamatot. A jelentés megérkezik, hosszú, tele van fényképekkel, és száz helyen használja a „hiányosság” szót. Az emberek átfutják, vagy megijednek, vagy eltompulnak, és továbblépnek.

Ne tegye. Üljön le az ingatlanügynökével, és menjenek végig rajta. Hangosan, tételről tételre.

Ebben a beszélgetésben minden megállapítást három kupac egyikébe sorol.

• Dolgok, amelyekkel együtt tud élni. Minden házban vannak, az újakban is. Esztétikai tételek, természetes kopás, apróságok, amelyeket szívesebben intéz el maga egy hétvégén.
• Dolgok, amelyeket javíttatni szeretne a vásárlás előtt. Valódi tételek, valódi költséggel vagy valódi következménnyel.
• Dolgok, amelyek megváltoztatják, hogy egyáltalán akarja-e a házat. Ezek ritkák, és miattuk csináljuk az egészet.

A legtöbb jelentésben a megállapítások többsége az első kupacba kerül, kevés a másodikba, a harmadik pedig üres marad. Ez megszokott eredmény, és jó jel. De addig nem tudja, mi melyik kupacba tartozik, amíg ténylegesen el nem olvasta és rá nem kérdezett.

A javítási kérés két formája

Amint tudja, mi van a második kupacban, az ügynöke kitölti a javítási kérést. Ez a kérés kétféle lehet, és a választás többet számít, mint a legtöbb vevő gondolná.

Kérje az eladót, hogy végeztesse el a munkát. Az eladó fogadja fel a kivitelezőt, a munka a zárás előtt elkészül, és Ön a megjavított ingatlant kapja.

Kérjen pénzbeli kiigazítást a javítások helyett. Ahelyett, hogy az eladó végeztetné el a munkát, Ön és az eladó olyan összegben állapodnak meg, amely figyelembe veszi a javításokat, és Ön intézi azokat, miután a ház az Öné.

Tapasztalatom szerint sok vevő a másodikat választja, és az érvelésük megalapozott. Ha Ön fogadja fel a kivitelezőt, Ön felügyeli a munka minőségét. Ön választja ki, ki végezze, Ön dönt a terjedelemről, és Ön az, aki átveszi, amikor elkészült. Egy kiköltöző eladó érthető módon elsősorban arra törekszik, hogy a munka elkészüljön, nem arra, hogy kiváló legyen.

Egyik megközelítés sem helyes minden esetben. Ha például egy javítást a hitelező folyósítása előtt kell elvégezni, az meghatározza, melyik megoldás jöhet szóba. Beszélje át az ügynökével, és ne feledje, hogy ez két magánfél közötti kérés, ezért a részletei szabadon megtárgyalhatók.

Aztán az eladó válaszol. Beleegyezhet abba, amit kért, beleegyezhet egy részébe, vagy teljesen elutasíthatja. Egy ilyen kérésre mindhárom válasz előfordulhat.

Valójában a szerződéses átvizsgálási határidő védi Önt

Ha az eladó elutasítja, döntés előtt áll. Mehet tovább, és a kockázatok ismeretében átveheti az ingatlant úgy, ahogy van, ahogy azt sok vevő megteszi. Vagy elállhat.

És ezt a részt szeretném, ha pontosan értené, mert a fentiek mindegyike ezen múlik.

A visszalépés lehetősége az adásvételi szerződésébe írt átvizsgálási feltételi időszakból (contingency period) származik: ez egy meghatározott időszak, amelyben elvégezheti az átvizsgálásokat, és léphet annak alapján, amit mutatnak. Az a vevő, aki még ezen a határidőn belül áll el, a szerződés feltételei szerint általában jogosult a letétje visszakapására. De a szerződés az irányadó, nem az én összefoglalóm, és a feltételi és elállási rendelkezések változnak. Olvassa el a sajátját. Már az elején kérje meg az ügynökét, hogy írásban vezesse végig a konkrét menetrendjén és elállási feltételein, mielőtt olyan helyzetbe kerülne, hogy támaszkodnia kell rájuk.

Ebből következik a gyakorlati utasítás: ütemezze be a műszaki átvizsgálást azonnal. Nem a harmadik hétre. Nem akkorra, amikor a papírmunka lecsendesedik. Amint escrow-ban van.

A védelem valódi, de határidőhöz kötött, és a késés oka nem hosszabbítja meg automatikusan a feltételi időszakot. A jelentés csak addig ér Önnek valamit, amíg még léphet az alapján.

A másik gyakori ok, amiért egy jó ügylet szétesik

Ha már az egyébként jó ügyleteket meghiúsító okoknál tartunk, megemlítem a másikat is.

Az értékbecslés. A hitelezője független értékvéleményt rendel, mert az ingatlan szolgál fedezetként, és az értékének önmagában is alá kell támasztania a hitelt. Ha az értékbecslés a szerződéses árnál alacsonyabb értéket állapít meg, valakinek rendeznie kell a különbözetet. Kérheti az eladót az ár csökkentésére, saját forrásból fedezheti a különbözetet, vagy megoszthatják azt. És ha egyik fél sem hajlandó mozdulni, az ügylet az escrow alatt is meghiúsulhat úgy, hogy a vevő megfelel a hitelfeltételeknek, és senki sem hibás.

Ugyanaz a tanulság, mint az átvizsgálásnál: rendelje meg, amilyen gyorsan csak lehet. Az escrow-ról szóló bejegyzés részletesen bemutatja az értékbecslést és a menetrend többi részét.