월 상환액에 영향을 주는 캘리포니아의 비용들

집 두 채가 있습니다. 같은 크기, 같은 상태, 같은 호가입니다. 그런데 한 채는 다른 채보다 매달 소유 비용이 의미 있게 더 들고, 구매자는 대출 절차가 진행된 뒤 예상과 다른 금액이 나와서야 그 사실을 알게 됩니다.

36년 동안 그런 경우를 여러 번 봤는데, 저를 괴롭히는 부분은 이것입니다. 그 비용 하나하나는 추정에 그치지 않고 오퍼를 쓰기 전에 확인할 수 있는 항목이었습니다.

매매가도 하나의 요소이고, 이자율도 또 하나입니다. 하지만 매달 통장에서 실제로 빠져나가는 금액에는 재산세, 주택 보험, 그리고 관리 단지라면 관리비도 들어갑니다. 대출 기관은 일반적으로 세금과 보험을 대출 상환액과 함께 매달 걷어 두었다가 고지서가 오면 대신 냅니다. 임파운드 계좌라고 부르는 방식입니다. 관리비는 협회로 직접 갑니다.

세 가지 모두 그 특정 매물에 붙어 있고, 매물 정보만으로는 신뢰할 만큼 정확히 알기 어렵습니다. 매매가만 보고 쇼핑하는 구매자는 불완전한 숫자로 판단하게 됩니다. 세 가지 비용이 무엇인지, 무엇이 각각을 좌우하는지, 그리고 오퍼를 넣기 전에 확인하는 방법을 알려 드리겠습니다.

재산세는 주 전체가 하나의 숫자가 아닙니다

캘리포니아 재산세는 모두가 내는 단일 퍼센트라는 통념이 있습니다. 아닙니다. 그렇게 가정하면 예상과 다른 금액을 마주할 수 있습니다.

캘리포니아는 과세 기준액에 세금을 매기고, Proposition 13(주민발의안 13)으로 세워진 제도 아래에서 매매는 일반적으로 그 기준액을 매매가로 재설정합니다. 그 부분은 비교적 일관됩니다. 지역마다 다른 것은 거기에 적용되는 세율입니다.

세율은 먼저 카운티가 정하는데, 카운티는 모두 같지 않습니다. 그다음 카운티 안에서 여러분의 필지가 속한 과세 구역이 정합니다. 학교, 상수도, 지역 기반 시설을 위한 주민 승인 채권은 특정 구역에 적용되며, 그 구역의 경계는 시 경계와 정확히 일치하지 않습니다. 같은 카운티 안에서 차로 가까운 두 집에도 서로 다른 세율이 적용될 수 있습니다.

바로 그래서 일반화가 도움이 되지 않고, 저도 일반화를 드리지 않겠습니다. 중요한 것은 여러분이 오퍼를 넣으려는 바로 그 필지에 붙은 숫자입니다.

특별 부과금, 그리고 멜로루스가 실제로 무엇인가

이제 구매자가 자주 놀라는 부분입니다. 이 비용은 세율에 포함되는 항목이 아니기 때문입니다.

캘리포니아 세금 고지서에는 기본 세금 위에 얹히는 별도 항목으로 직접 부과금이 실릴 수 있습니다. 조경과 가로등 구역, 하수도나 방역, 오래된 사업의 개선 채권 같은 구체적인 지역 사업의 재원입니다.

자주 듣게 될 이름은 멜로루스(Mello-Roos)입니다. 정확한 용어는 Community Facilities District 부과금으로, Mello-Roos Community Facilities Act에 근거합니다. 새 개발지에 도로, 하수도, 상수도, 공원, 학교가 필요할 때, 채권으로 그 기반 시설의 재원을 마련하는 구역이 만들어졌고, 구역 안의 집들은 그 채권을 갚는 부과금을 냅니다. 기본 세금 고지서 위에 더해지고, 상당한 금액일 수 있습니다.

신축 개발지에서 흔한데, 알아 둘 가치가 있는 이유는 많은 구매자가 신축이면 단순하다고 가정하기 때문입니다. 가격이 같은 두 집이라도, 하나는 Community Facilities District 안에 있고 하나는 밖에 있다면 연간 세금 부담이 같지 않습니다. 집만 봐서는 어느 쪽인지 알 수 없습니다.

이 부과금은 일반적으로 영구적으로 부과되는 것이 아니라 채권에 묶인 기간 동안 이어지니, 몇 년이 남았는지 물어보세요. 구역 안의 집을 파는 매도인은 특별세 고지문을 제공할 의무가 있습니다. 요청해서 읽으세요.

제가 몇 년째 드리는 조언은 이렇습니다. 오퍼를 넣기 전에 그 매물의 전체 세금 내역을 알아내세요. 매매가 기준의 기본 세금, 고지서의 모든 직접 부과금, 그리고 각각의 잔여 기간입니다. 에이전트가 그 필지의 카운티 세무과 기록을 떼서 한 줄 한 줄 같이 읽어 줄 수 있습니다. 오퍼 전에요. 에스크로(escrow)에 들어간 뒤가 아니라요.

관련 항목 하나. 매매가 등기되면 캘리포니아는 매매가로 재평가하고, 카운티는 남은 과세 연도의 차액을 담은 일회성 추가 재산세 고지서를 발급합니다. 정상적인 일회성 고지서지만 예상하지 못하는 분이 많습니다. 언제 도착하는지는 이 시리즈의 에스크로 편에서 다룹니다.

주택 보험료는 가격표가 아니라 집 자체를 기준으로 정해집니다

집의 위치와 특성은 구매자의 예상보다 훨씬 크게 보험료를 좌우하고, 보험료 차이는 월 상환액을 빠르게 바꿀 수 있습니다.

주가 지도로 지정하는 고위험 화재 구역에 있는 집, 홍수 지도 구역에 있는 집, 보험사가 위험이 높다고 보는 다른 물리적 특성을 가진 집은, 다른 조건이 비슷한 집보다 보험료가 크게 더 들 수 있습니다. 이것은 집 자체의 문제입니다. 구역 지정, 지붕의 연식과 재질, 건축 구조, 방어 공간, 소방 차량 접근성, 지역 급수, 건물의 과거 청구 이력. 모두 집 자체와 관련된 요소입니다.

빠듯한 예산으로 움직이는 구매자에게 그 차이는 기분 문제가 아닙니다. 보험은 주거비 안에 들어가므로, 보험료가 높으면 월 상환액이 올라가고, 월 상환액이 올라가면 부채 비율이 올라갑니다. 한 달이 어떻게 느껴지느냐만이 아니라, 어떤 대출에 자격이 되는지에 영향을 줄 수 있습니다.

그러니 오퍼를 쓰기 전에 면허 있는 보험 에이전트에게 실제 주소로 실제 견적을, 어림짐작이 아니라 서면으로 받으세요. 그리고 비용만큼 중요한 두 번째 질문을 하세요. 보험사가 이 집의 보험 계약을 실제로 인수할 것인가. 어떤 집은 보험 가입에 더 오래 걸리고, 어떤 집은 서플러스 라인 보험사(surplus-lines carrier)나 최후의 기본 보장 수단인 캘리포니아주의 FAIR Plan을 이용하게 됩니다. 클로징 날짜가 다가오는 에스크로 한가운데가 아니라, 들어가기 전에 알아내세요.

주택소유주협회, 그리고 실제로 서명하게 되는 것

협회가 있는 매물 유형은 보통 콘도미니엄, 타운홈, 계획 단지(PUD), 그리고 협회 규약상 거주 연령 제한이 있는 커뮤니티입니다.

이런 집을 사면 에스크로 중에 주택소유주협회(HOA)에서 서류 묶음을 받게 됩니다. 회원 자격 이전에 필요한 서류입니다. 서명이 무엇을 뜻하는지 이해하세요. 협회의 규약 문서에 구속되기로 동의하는 것입니다. 토지에 붙어 따라오는 등록된 규칙 모음인 CC&Rs(covenants, conditions, and restrictions), 그리고 정관과 운영 규칙입니다. 협회는 이를 집행할 수 있고, 집행은 법정까지 갈 수 있습니다.

장점도 분명하고 깎아내리고 싶지 않습니다. 모두가 자기 집 외관을 관리해야 하니 커뮤니티 전체의 유지 수준이 일정하게 유지됩니다. 방치하면 연락을 받게 되고, 이웃도 마찬가지입니다. 협회는 흔히 공용 시설도 제공합니다. 수영장, 피크닉 공간, 연회장. 그것 때문에 사는 분들도 많습니다.

그 장점과 맞닿아 있는 단점도 있습니다. 내 집 외관을 내 마음대로 할 수 있는 범위에 제한이 있습니다.

직접 겪은 이야기 두 가지를 들려드리겠습니다. 제 형제가 계획 단지에 집을 갖고 있었는데 앞마당을 새로 꾸몄습니다. 그 거리에서도 눈에 띄게 보기 좋은 앞마당이었습니다. 협회는 그것을 보고 철거를 요구했습니다. 그들이 보기에 다른 집들과 어울리지 않았기 때문입니다. 더 보기 좋은 것이 기준이 아니었습니다. 어울리는 것이 기준이었습니다.

제 사례도 하나 말씀드리겠습니다. 지금 제가 리스팅한 매물이 하나 있는데, 제 간판이 허용치보다 두어 인치 커서 협회의 통지를 받았습니다. 매물을 에스크로에 넣고 간판을 바로 내렸습니다. 협회 규약에 따라 가능한 조치입니다. 거기 사는 모두가, 제가 지금 읽으시라고 말씀드리는 그 서류에 똑같이 서명했으니까요.

오퍼를 넣기 전에 물어볼 질문들

이런 점이 협회 매물을 피해야 한다는 뜻은 아닙니다. 무엇에 가입하는지 알아야 한다는 뜻입니다. 계약서는 문서를 검토할 기간을 주니 그 기간을 쓰시고, 다음을 직접 물어보세요.

• CC&Rs, 정관, 운영 규칙을 읽으세요. 특히 외관 변경, 조경, 주차, 임대, 반려동물에 관한 것들입니다. 아무리 사소해도 모호하게 읽히는 것은 물어보세요.
• 협회가 얽힌 진행 중이거나 예고된 소송이 있나요? 서면으로 물으시고, 협회 자체만이 아니라 커뮤니티에 대해서도 물으세요.
• 관리비는 마지막으로 언제 올랐고, 인상 계획이 있나요? 두 질문 모두 중요합니다. 오래 오르지 않았다는 것이 자동으로 좋은 소식은 아닙니다.
• 적립금은 채워져 있나요? 적립금 조사 보고서와 적립금 공시를 요청하세요. 지붕, 수영장, 사설 도로를 위해 돈을 모아 오지 않은 협회는 나중에 추가 비용을 부과할 가능성이 있습니다.
• 특별 부과가 예상되나요? 적립금 질문의 자연스러운 후속 질문이고, 답은 회의록에 있는 경우가 많습니다.

관리비 질문이 구매자들의 생각보다 중요한 이유는 이렇습니다. 협회 관리비는 대출 자격 심사 때 부채 비율에 포함됩니다. 그러니 오늘 여유 있게 자격이 되어 클로징한 다음, 소유한 뒤에 협회가 관리비를 올릴 수 있습니다. 그 시점에 다시 심사해 주는 사람은 없습니다. 그냥 내는 것입니다. 들어갈 때 비율이 빠듯했다면, 인상 한 번이 클로징 날에는 감당할 수 있었던 예산을 빠듯하게 만들 수 있습니다.