주택 인스펙션을 건너뛰지 마세요. 그리고 발견된 것은 이렇게 다루세요

이 업계에서 제가 서로 다른 관점을 모두 들려드리는 주제가 몇 가지 있습니다. 의견이 갈릴 만한 문제들이기 때문입니다. 이것은 그런 주제가 아닙니다.

새로 지은 집이 아닌 이상, 주택 인스펙션 없이 집을 사서는 안 된다고 생각합니다. 중요하게 말씀드리는 이유는 진심으로 아끼는 마음이 있기 때문입니다. 이 규모의 구매는 자격 있는 전문가가 먼저 집을 꼼꼼히 점검한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

가끔 반론을 펴는 구매자도 계신데, 이유는 거의 항상 같습니다. 매도인이 고지 서류 한 뭉치를 건넸고, 매도인이 정직해 보이고, 집이 근사하게 보인다는 것입니다. 그 모든 것이 전부 사실이면서도, 여러분은 여전히 완전히 이해하지 못한 것을 사게 될 수 있습니다.

그러니 인스펙션이 실제로 무엇을 위한 것인지 짚어 보고, 그다음 구매자들이 자주 어려워하는 부분, 즉 보고서가 메일함에 도착한 뒤에 무엇을 할지 이야기하겠습니다.

정직한 매도인도 자기가 모르는 것은 모릅니다

캘리포니아 매매에서는 매도인 고지 서류를 받습니다. 주요 서류 두 가지는 매물 상태에 대한 매도인의 서면 진술인 Real Estate Transfer Disclosure Statement(부동산 양도 고지서)와, 더 긴 구체적 질문 목록을 따라가는 Seller Property Questionnaire(매도인 부동산 질문서)입니다.

사람들이 놓치는 지점이 있습니다. 매도인이 그 둘을 완전히 정직하게, 꼼꼼하게, 아는 한 최선을 다해 작성해도, 여러분은 그들이 언급한 적 없는 항목으로 가득한 보고서를 받아 들 수 있습니다. 숨겨서가 아닙니다. 몰랐기 때문입니다.

고지 서류가 실제로 무엇인지 생각해 보세요. 매도인이 인지하고 있는 것의 진술입니다. 그리고 매도인은 집 안에서 삽니다. 집 밑이나 집 위에서 살지 않습니다. 토요일을 크롤 스페이스에서 보내는 사람은 없습니다. 자기 집 지붕의 반대쪽 경사면을 보러 올라가는 사람도 없습니다.

소유주가 아는 것과 집이 실제로 겪고 있는 것 사이의 그 틈이 바로 주택 인스펙터가 일하는 공간입니다. 좋은 인스펙터는 매도인이 정말로 몰랐던 것들을 찾아내고, 저는 그런 경우를 여러 번 봤습니다.

문제가 자주 드러나는 두 곳

놀라운 것들이 어디서 나오느냐고 물으시면, 저는 몇 년째 같은 두 가지 답을 드립니다. 지붕, 그리고 기초가 올려진 집이라면 집 아래 공간입니다.

기초가 올려진 집(raised foundation)이란 땅에 바로 부은 콘크리트 슬래브가 아니라, 둘레 기초 위에 집이 올라앉아 바닥 아래에 크롤 스페이스가 있는 구조를 말합니다. 캘리포니아 주택 상당수가 그렇게 지어졌고, 결함이 아닙니다. 다만 배관, 골조, 덕트, 단열재, 습기가 있는 구역 전체를 평소에는 들여다볼 일이 거의 없다는 뜻입니다. 매도인은 대개 본 적이 없습니다. 일요일에 둘러보는 구매자도 보기 어렵습니다. 인스펙터는 봅니다.

지붕이 다른 하나이고, 정확히 짚어야 합니다. 구매자들이 스스로를 설득해 곤경에 빠지는 곳이 여기이기 때문입니다.

새고 있지 않다는 것과 지붕이 멀쩡하다는 것은 다릅니다

컴포지션 슁글 지붕을 생각해 보세요. 마당에 서 있거나 집 안을 걸어 다니는 사람 눈에는 보이지 않는 구역에서 노후가 진행되고 있을 수 있습니다. 그 구역을 보려면 직접 지붕에 올라가거나 드론을 띄워야 합니다. 매도인이 둘 중 어느 것도 해 본 적이 없다면, 그리고 대부분의 소유주는 해 본 적이 없다면, 지붕 상태를 정확히 설명하기 어렵습니다. 악의가 있어서가 아니라, 본 적이 없을 뿐입니다.

이번엔 타일 지붕을 생각해 보세요. 타일 몇 장이 금 가 있거나 아예 빠져 있습니다. 그 지붕은 오늘은 전혀 새지 않을 수 있습니다. 그래도 문제이고, 소유하기 전에 알고 싶은 문제입니다.

기억해 두셨으면 하는 차이가 이것입니다. 새지 않는다와 멀쩡하다는 서로 다른 두 소견입니다. 아직 새지 않는 지붕도 머지않아 진짜 수리나 교체를 앞두고 있을 수 있고, 그 사실을 컨틴전시(contingency, 계약 해제 조건) 기간에 아는 것과 이사 후 첫 큰 폭풍 때 아는 것의 차이는 몸으로 느끼게 됩니다.

이제 보고서를 제대로 읽는 법

좋은 인스펙션 절차가 여기서 제 역할을 못하는 경우를 봅니다. 보고서가 돌아오는데, 길고, 사진이 가득하고, 백 군데에 결함이라는 단어가 쓰여 있습니다. 사람들은 대충 넘기다가 겁을 먹거나 무감각해진 채 넘어갑니다.

그러지 마세요. 에이전트와 함께 앉아 보고서를 검토하세요. 소리 내어 항목별로 하나씩 살펴보세요.

그 대화에서는 모든 소견을 세 범주 중 하나로 분류합니다.

• 안고 살 수 있는 것들. 새 집을 포함해 어느 집에나 있습니다. 외관상의 항목, 평범한 마모, 주말에 직접 처리하는 편이 나은 작은 것들입니다.
• 사기 전에 수리를 원하는 것들. 실제 비용이 들거나 중대한 영향이 있는 문제입니다.
• 이 집을 살지 말지를 바꿀 수 있는 문제입니다. 드물지만, 우리가 이 일을 하는 이유입니다.

대부분의 보고서는 첫 범주가 길고, 둘째는 짧고, 셋째는 비어 있습니다. 정상적인 결과이고 좋은 날입니다. 하지만 실제로 읽고 물어보기 전까지는 무엇이 어느 범주에 속하는지 알 수 없습니다.

수리 요청서, 그리고 요청하는 두 가지 방식

둘째 범주에 무엇이 있는지 알았으면, 에이전트가 수리 요청서를 작성합니다. 요청 방식은 두 가지이고, 그 선택은 생각보다 중요합니다.

매도인에게 공사를 해 달라고 요청합니다. 매도인이 업체를 고용하고, 클로징 전에 공사가 완료되고, 여러분은 수리된 매물을 받습니다.

수리 대신 금전 조정을 요청합니다. 매도인이 공사하는 대신, 그만큼을 반영한 금액을 합의하고, 소유하게 된 뒤 여러분이 직접 수리를 처리합니다.

제 경험상 많은 구매자가 두 번째를 선호하고, 그 이유도 충분히 타당합니다. 업체를 직접 고용하면 공사 품질을 여러분이 통제합니다. 누가 할지 고르고, 범위를 정하고, 끝났을 때 검사하는 사람도 여러분입니다. 집을 넘기고 떠날 매도인은, 이해할 만하게도, 공사 품질보다 완료를 우선할 수 있습니다.

어느 쪽도 모든 경우의 정답은 아닙니다. 예컨대 대출 기관이 실행 전에 수리 완료를 요구한다면 선택이 달라집니다. 에이전트와 상의하시고, 이는 구매자와 매도인 사이에서 협의하는 요청이므로 방식은 조정할 수 있다는 점을 기억하세요.

그다음 매도인이 응답합니다. 요청에 동의할 수도, 일부만 동의할 수도, 전부 거절할 수도 있습니다. 셋 다 가능한 응답이고, 어느 것이든 나올 수 있습니다.

여러분을 실제로 보호하는 것은 컨틴전시 기한입니다

매도인이 거절하면 결정할 일이 생깁니다. 그대로 진행해서 매물을 현 상태로 받아들일 수도 있습니다. 위험과 매물 상태를 충분히 이해한 뒤에도 구매자들이 흔히 택하는 선택입니다. 아니면 취소할 수도 있습니다.

그리고 이 부분은 분명히 들어 주셨으면 합니다. 위의 모든 것이 여기에 달려 있으니까요.

계약을 취소할 수 있는 권리는 매매 계약서에 정한 인스펙션 컨틴전시 기간, 즉 인스펙션을 하고 그 결과에 따라 조치할 수 있는 정해진 기간에서 나옵니다. 그 기간 안에 취소하는 구매자는 일반적으로 계약 조건에 따라 계약금을 돌려받을 권리가 있습니다. 하지만 기준은 계약서이지 제 요약이 아니며, 컨틴전시와 취소 조항은 저마다 다릅니다. 여러분 것을 읽으세요. 필요한 상황이 생기기 전에 에이전트에게 구체적인 일정과 취소 조건을 서면으로 확인받으세요.

여기서 실질적인 지시가 따라 나옵니다. 주택 인스펙션을 즉시 예약하세요. 3주 차나 서류가 정리된 뒤까지 미루지 말고, 에스크로가 시작되면 바로 예약하세요.

그 보호에는 기한이 있습니다. 늦어진 사정이 있어도 계약서의 컨틴전시 기한은 저절로 멈추거나 늘어나지 않습니다. 보고서는 그 결과에 따라 조치할 시간이 남아 있을 때만 실질적인 가치가 있습니다.

거래가 무산될 수 있는 또 다른 흔한 이유

거래가 무산되는 이유를 말한 김에, 다른 하나도 짚어 두겠습니다.

감정 평가입니다. 대출 기관은 독립적인 가치 의견을 주문합니다. 부동산 자체가 대출 담보로서 가치를 뒷받침해야 하기 때문입니다. 그 의견이 계약 가격보다 낮게 나오면 누군가 그 차이를 메워야 합니다. 매도인에게 가격 인하를 요청할 수 있습니다. 차액을 직접 부담할 수 있습니다. 양측이 절충할 수도 있습니다. 그리고 어느 쪽도 움직이지 않으면, 구매자에게 충분한 자격이 있고 누구의 잘못도 없어도 거래가 에스크로 중에 무산될 수 있습니다.

인스펙션과 같은 교훈입니다. 가능한 한 빨리 주문하세요. 감정 평가와 나머지 에스크로 일정은 이 시리즈의 에스크로 편에서 다룹니다.