집을 살 때 신용 점수가 실제로 쓰이는 방식

어떤 분이 제 앞에 앉아 휴대폰을 꺼내더니 앱에 나온 신용 점수를 보여 주십니다. 보통 그 숫자를 자랑스러워하시고, 그럴 만한 경우도 많습니다. 그런데 실제 융자에 쓰는 보고서를 조회해 보면 점수가 세 개 나옵니다. 셋 중 어느 것도 휴대폰의 숫자와 일치하지 않습니다. 그리고 저희가 쓰게 될 점수는 그 셋 중 가장 높은 것이 아닙니다.

속임수가 아니고, 대개 나쁜 소식도 아닙니다. 모기지 신용이 원래 그렇게 작동하는 것뿐입니다. 그런데 그 사실이 중요해지는 순간까지 구매자에게 설명해 주는 사람이 거의 없어서, 그때쯤이면 구매자는 이미 엉뚱한 숫자를 중심으로 계획을 다 세워 놓은 상태입니다.

제 경험으로는 이 하나의 간극이 생각보다 큰 대가를 치르게 합니다. 시간을 잃고, 협상력을 조금 잃고, 이따금은 원하던 집을 잃습니다. 자격이 된다고 믿고 들어갔는데 실제로는 아니었기 때문입니다.

그러니 제대로 짚어 보겠습니다. 대출 기관이 어떤 점수를 쓰는지, 그 점수가 어디서 나오는지, 그리고 실제로 무엇을 좌우하는지 말입니다.

휴대폰 속 점수는 융자에 쓰는 점수가 아닙니다

카드사, 무료 앱, 구독 서비스로 직접 신용을 확인하실 때는 거의 항상 신용평가사 한 곳의 자료만 보고 계신 것입니다. TransUnion일 수도, Equifax일 수도, Experian일 수도 있습니다. 어쨌든 한 곳입니다.

집을 사실 때 대출 기관은 3사 통합 신용 보고서(tri-merged credit report)라는 것을 조회합니다. 3대 신용평가사 모두에서 한 번에 자료를 가져와 나란히 놓은 하나의 보고서이고, 각 평가사마다 점수가 따로 붙습니다.

그 세 점수가 똑같은 경우는 드물고, 이유는 평범합니다. 모든 채권자가 세 평가사 모두에 보고하는 것은 아니고, 보고하는 곳들도 같은 날에 보고하지 않습니다. 그래서 각 평가사는 여러분에 대해 조금씩 다른 그림을 들고 있고, 조금씩 다른 그림은 조금씩 다른 점수를 만들어 냅니다.

많은 분들이 거꾸로 알고 계신 사실이 하나 있습니다. 점수를 만드는 것은 신용평가사가 아닙니다. TransUnion, Equifax, Experian은 신용 데이터를 보관합니다. 점수 자체는 FICO 점수로, 각 평가사가 보유한 데이터에 점수 산정 모델을 적용해 산출됩니다. 데이터 세 벌, 채점 모델 하나, 결과 세 개입니다.

세 점수를 평균 내지 않습니다. 두 개를 버립니다.

제가 자주 바로잡는 오해가 이것이라서, 분명하게 말씀드리겠습니다.

대출 기관은 세 점수를 더해 셋으로 나누지 않습니다. 평균은 없습니다. 가장 높은 점수와 가장 낮은 점수를 둘 다 옆으로 치워 둡니다. 실제로 사용하는 것은 중간 점수입니다.

어떤 구매자는 중간 점수가 Experian에서 나오고, 다음 구매자는 TransUnion에서 나옵니다. 정해진 패턴은 없고, 어느 평가사에서 나왔는지는 크게 중요하지 않습니다. 중요한 것은 그 점수가 가운데에 있다는 사실입니다.

그러니 집을 준비하는 동안 머릿속에 숫자를 하나만 넣고 다니실 거라면, 그 숫자를 넣으세요. 제일 좋은 점수가 아니라 중간 점수입니다.

그 중간 점수가 실제로 좌우하는 것

일반적으로 말해 세 가지입니다.

• 어떤 대출 프로그램이 맞는지. 컨벤셔널 융자, FHA 융자, 대출 한도가 허용하는 카운티에서 고가 주택에 쓰는 하이 밸런스 융자, 그 한도를 넘는 점보 융자. 각각 요구하는 신용 수준이 다르고, 어떤 프로그램을 이용할 수 있는지는 중간 점수의 영향을 크게 받습니다.
• 어떤 이자율을 받을 수 있는지. 일반적으로 신용이 탄탄할수록 더 나은 조건과 연결되는 경향이 있습니다. 특정 구매자가 어떤 제안을 받게 될지는 말씀드릴 수 없습니다. 이자율은 변하고, 신청인의 사정은 저마다 다르기 때문입니다.
• 그 이자율에 얼마가 드는지. 많은 분이 예상하지 못하는 부분입니다. 대출 비용은 신용도에 따라 구간별로 달라집니다. 즉 두 구매자가 같은 이자율을 제시받고도 그 이자율을 얻는 데 서로 다른 비용을 낼 수 있습니다. 이자율과 이자율의 비용은 별개의 두 질문이고, 중간 점수는 이자율과 그 이자율을 받는 비용 모두에 영향을 줍니다.

시장의 대략적인 풍경, 그리고 단서를 꼭 읽어 주세요

시장의 대체적인 모양을 말씀드리되 주의를 하나 붙입니다. 이것은 맥락이지 여러분에 대한 예측이 아닙니다. 화면의 숫자만으로 승인 여부를 정확히 말할 수는 없습니다. 그걸 알아보는 것이 실제 신청의 역할입니다.

FICO 척도는 300에서 850까지입니다. 36년 동안 양쪽 끝에 있는 점수는 한 번도 본 적이 없습니다.

일반적으로 대부분의 대출 기관은 중간 점수가 580을 넘기를 바랍니다. 그 아래로 내려가는 프로그램과 상황도 있지만, 580 위부터 대화가 대체로 수월해집니다.

거기서부터는 계단이 아니라 완만한 경사입니다. 중간 점수가 높을수록 조건이 좋아지는 경향이 있습니다. 제 경험상 중간 점수가 720을 넘으면 이용 가능한 대출 상품의 범위가 넓어지는 경향이 있었습니다. 이건 시장이 어떻게 움직이는지에 대한 일반적인 관찰이지, 여러분의 서류에 대한 약속이 아닙니다.

그리고 점수가 바라던 것보다 낮다면, 그건 출발점이지 판결이 아닙니다. 점수는 움직입니다. 보고 오류를 바로잡거나 잔액 몇 개를 갚고 몇 달 뒤 전혀 다른 위치에 서는 분들을 많이 봤습니다.

점수는 절반입니다. 나머지 절반은 부채 비율입니다.

신용이 관심을 독차지하지만, 점수만 따로 보는 심사관은 없습니다. 버는 돈과 이미 갚고 있는 돈을 함께 봅니다.

계산은 복잡하지 않습니다. 대출 기관은 신용 보고서에 나오는 모든 월 최소 상환액을 더합니다. 자동차 할부, 학자금 대출, 신용카드 최소 결제액, 할부 대출, 그리고 새로 지려는 주거비까지입니다. 그 합계를 세전 총 월소득으로 나눕니다. 그 결과가 소득 대비 부채 비율(DTI)입니다.

제 경험으로는 심사관들은 대체로 40퍼센트대 중반, 대략 47퍼센트 언저리를 크게 넘기는 것을 좋아하지 않습니다. 이 숫자는 조심스럽게 말씀드립니다. 오래 일하며 얻은 일반적인 관찰이지 누구에게 적용된다고 보장할 수 있는 선이 아니고, 프로그램과 서류에 따라 움직입니다.

더 높이 올라가는 서류도 있습니다. 그럴 때는 대개 서류의 다른 강점이 이를 보완합니다. 업계에서는 그것을 보완 요소(compensating factors)라고 부릅니다. 제가 자주 보는 것들은 이렇습니다.

• 의미 있는 예비 자금. 다운페이먼트와 클로징 비용을 다 치르고도 은행에 남아 있는 돈입니다.
• 가벼운 부채 부담. 새 주거비가 사실상 비율의 전부이고 보고서에 다른 것이 별로 없는 경우입니다.
• 오랜 기간 깨끗한 상환 기록. 잔액을 쌓아 올리며 살아오지 않은 분입니다.

하지만 결국에는 자동 언더라이팅의 판정이 보통 이 질문을 정리해 줍니다. 컨벤셔널 융자에서는 서류 일체를 Fannie Mae의 자동 언더라이팅 시스템에 돌릴 수 있고, 바라는 결과는 Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) 인증서에 찍힌 승인/적격(approve/eligible) 판정입니다. 그게 그 누구의 암산보다, 제 암산보다도 훨씬 나은 답입니다.

모든 구매자에게 드리는 당부가 하나 있는데, 제 입으로 먼저 말씀드리는 편이 낫겠습니다. DU 판정은 최종 대출 승인이 아닙니다. DU 인증서는 서류에 대한 강력하고 구체적인 신호입니다. 최종 승인은 여전히 실제 서류를 검토한 심사관에게서 나옵니다. 다르게 말하는 사람은 자기가 책임질 수 없는 안심을 팔고 있는 것입니다.

FHA나 VA로 가신다면, 집도 평가를 받습니다

이 부분에서 많은 분들이 당황하시는데, 사실 신용 이야기가 아닙니다. 같은 대화의 나머지 절반이라서 여기에 넣습니다.

FHA는 일반적으로 신용 점수와 부채 비율에서 컨벤셔널 융자보다 관대한 편입니다. 그건 구매자 대부분이 아는 쪽입니다. 모르는 쪽은, FHA와 VA가 부동산 자체의 상태에 대해서는 상당히 더 엄격하다는 사실입니다.

FHA나 VA 감정 평가에서는 일반적으로 감정인이 가치만이 아니라 집 자체를 평가합니다. 제가 자주 보는 지적 사항들입니다.

• 고정 밴드가 없는 온수기
• 벗겨진 페인트
• 집 안에 작동하는 난방 기구가 없는 경우
• 슁글이 말리거나 들뜨거나 빠진, 노후한 컴포지션 슁글 지붕

컨벤셔널 감정 평가는 일반적으로 이런 항목을 같은 강도로 들여다보지 않습니다. 같은 집, 같은 구매자여도 대출 유형이 다르면 상태를 보는 눈의 강도가 달라집니다.

이것이 탁상공론이 아니라 실질적인 이유는 이렇습니다. FHA 융자를 쓰면서 그런 문제가 두세 개 있는 집에 오퍼를 쓰면, 에스크로(escrow) 한가운데에서 계약상 기한이 계속 다가오는 상황에서 응할지 안 할지 모를 매도인과 수리를 협상해야 합니다. 수리도 매매 계약의 다른 조건처럼 협상 대상이지만, 계약에 들어가기 전에 하는 협상이 들어간 뒤에 하는 협상보다 훨씬 쉽습니다.

경험 많은 에이전트와 함께 집을 둘러봐야 하는 구체적인 이유가 바로 이런 것입니다. 좋은 에이전트는 여러분의 대출 유형을 이미 염두에 두고 지붕과 온수기를 보고, 오퍼를 쓰기 전에 말해 줍니다. 쓴 뒤가 아니라요.