타이틀 보험과 에스크로, 실제로 무엇에 돈을 내는 걸까요

타이틀과 에스크로는 캘리포니아 클로징 정산서에 나란히 적혀 있지만, 구매자가 질문을 자주 놓치는 두 항목입니다.

구매자들은 훑고 지나갑니다. 다운페이먼트도 아니고, 이자율도 아니고, 부엌 사진이 딸려 오지도 않으니까요. 그래서 서류 처리 항목으로 분류되고, 서류 처리는 대충 넘겨집니다.

그렇게 대충 넘기지 않으셨으면 합니다. 30년 넘게 지켜보니 이 둘은 거래에서 각자 고유한 역할을 합니다. 하나는 여러분이 그 집을 보기도 전에 다른 누군가가 만들어 놓은 문제로부터 여러분을 보호하고, 다른 하나는 거래의 중립적인 제3자입니다.

소유권의 하자란 무엇이고, 왜 두 가지 이유로 중요한가

해결되지 않은 청구가 부동산에 붙어 있을 때, 우리는 그것을 소유권의 하자(cloud on the title)라고 부릅니다. 업계에서 쓰는 용어입니다. 하자가 있으면 매도인이 깨끗한 소유권을 여러분에게 넘겨줄 수 있는지가 불확실해집니다.

여러 형태가 있습니다.

• IRS 유치권. 미납 연방 세금에 대한 것입니다.
• 주 세금 유치권. 주 차원의 같은 개념입니다.
• 시공업자 유치권. 일반적으로 그 부동산에서 일하고 대금을 받지 못했다며 유치권을 등록한 업자에게서 나옵니다.
• 말소되지 않은 신탁 증서. 갚았지만 기록상 말소된 적 없는 오래된 대출이라, 서류상으로는 담보권이 아직 살아 있는 경우입니다.
• 등록된 판결. 이전 소유주에 대한 판결이 부동산에 붙은 경우입니다.
• 지역권. 전력 회사나 이웃의 통행처럼, 다른 누군가가 땅의 일부를 사용할 권리를 갖고 있는 경우입니다.
• 오래된 소유권 연혁의 경계나 상속 문제. 경계선이 어디인지에 대해 서로 어긋나는 등록 문서들, 또는 중간에 빠뜨린 상속인이나 서명입니다.

이것은 두 가지 이유로 중요한데, 대부분의 구매자는 첫 번째만 생각합니다.

첫째, 대출 기관입니다. 대출 기관은 소유권에 하자가 있는 부동산에 대출을 실행하지 않습니다. 담보권을 설정하기 때문에, 자신의 담보권이 예상한 우선순위에 있어야 합니다. 해결되지 않은 무언가가 앞에 있으면 대출은 실행되지 않습니다.

둘째, 이것은 여러분의 몫입니다. 대출과 별개로 생각해 보세요. 언젠가 그 집을 팔거나 재융자할 텐데, 그날 이전 소유주의 문제가 부동산에 남아 있지 않아야 합니다. 그것이 여러분의 순자산 지분(에퀴티)이고, 대출이 없는 거래라도 제가 이 보호를 원할 이유입니다.

타이틀 보험은 앞이 아니라 뒤를 봅니다

구매자들이 자주 놓치는 부분입니다.

대부분의 보험은 아직 일어나지 않은 일로부터 보호합니다. 주택 보험은 내년에 일어날지 모르는 화재를 보장합니다.

타이틀 보험은 반대로 과거를 다룹니다. 클로징하는 순간에 이미 존재했지만 발견되지 않았던 하자로부터 보호합니다. 보험증권이 발급될 때 문제는 이미 과거에 있습니다. 불확실한 것은 누군가 그 하자를 이미 발견했는지 여부입니다.

클로징 전에 타이틀 회사는 공적 기록을 조사합니다. 증서, 유치권, 판결, 세금 기록, 지역권, 거슬러 올라가는 소유권의 연혁입니다. 드러난 것은 일반적으로 거래가 클로징되기 전에 정리되어야 합니다. 그리고 보험증권은 조사가 놓쳤을 수 있는 위험을 약관에 따라 보장합니다.

제 경험상 이 구별을 이해한 구매자에게는 이 수수료가 더 이상 형식적으로 느껴지지 않습니다. 공적 기록 조사와, 그 조사로 발견하지 못한 위험에 대한 보호를 위해 비용을 내는 것입니다.

예비 타이틀 보고서는 특히 꼼꼼히 읽어야 할 문서입니다

에스크로(escrow) 초기에 예비 타이틀 보고서(preliminary title report)를 받게 됩니다. 흔히 프리림이라고 부릅니다. 그 부동산에 대해 타이틀 회사가 공적 기록에서 찾은 것을 정리한 보고서이고, 아직 컨틴전시 기간과 선택지가 남아 있을 때 도착합니다.

읽으세요. 다른 일을 하면서 훑는 것이 아니라 실제로 읽으세요.

30분을 들일 가치가 있는 이유는 이렇습니다. 프리림에는 제외 항목(exceptions) 목록이 실리는데, 사람들은 그 단어를 보고 제외 항목이 보장되는 것들이라고 짐작합니다. 정반대입니다. 제외 항목은 보험증권이 보장하지 않는 항목들이고, 보장 범위에서 무엇이 제외되는지 알 수 있도록 명시된 것입니다. 바로 그래서 읽는 것이 중요합니다.

부지 뒤쪽을 가로지르는 지역권. 지을 수 있는 것에 대한 등록된 제한. 둘 다 제외 항목으로 나타날 수 있고, 둘 다 부동산을 어떻게 쓸지에 영향을 줄 수 있습니다. 어느 줄이 분명하지 않으면 에이전트나 타이틀 담당자에게 직접 물어보세요. 소유한 뒤에 확인하는 것보다 지금 물어보는 편이 훨씬 간단합니다.

두 개의 보험증권, 그리고 누가 어느 것을 내는가

융자를 쓰신다면 정산서에는 타이틀 보험증권이 하나가 아니라 둘 올라옵니다. 중복 청구가 아닙니다. 서로 다른 두 사람을 보호합니다.

대출 기관 보험증권. 대출 기관이 요구합니다. 일반적으로 대출 금액 한도까지 대출 기관의 이익을 보호하고, 여러분이 아니라 그 대출에 묶여 있습니다. 융자를 쓰는 모든 구매자에게 있습니다.

소유주 보험증권. 이것이 여러분을 보호합니다. 여러분의 소유권과 순자산 지분(에퀴티)을 보호하고, 소유권을 보유하는 동안 유지됩니다. 대출 기관 보험증권은 구매자 본인의 소유권을 보장하지 않으며, 바로 그것이 두 번째 줄이 존재하는 이유입니다.

누가 어느 것을 내는지는 매매 계약서에 적히는 거의 모든 것처럼 협상 대상이므로, 짐작하지 말고 미리 확인해야 합니다. 캘리포니아는 큰 주라서 관행이 지역마다 다르고, 더 정확히는 두 당사자가 서면으로 무엇에 합의하느냐에 달려 있습니다. 사려는 지역의 관행이 무엇인지 에이전트에게 물으시고, 누가 어느 보험증권을 내는지 오퍼에 분명하게 적으세요.

에스크로, 거래 중간의 중립적인 제3자

에스크로는 거래가 완료되는 동안 자금과 서류를 보관하고, 양측이 서명한 서면 지시를 따르는 중립적인 제3자입니다.

중립이 무슨 뜻인지 이해하세요. 구매자들이 잘못 아는 부분이 여기입니다. 에스크로 담당자는 여러분을 위해 일하지 않습니다. 매도인, 리스팅 에이전트, 대출 기관을 위해 일하지도 않습니다. 거래를 위해 일합니다. 여러분 편을 들 수 없고, 그것이 에스크로가 중립적으로 존재하는 이유입니다. 어느 쪽도 상대를 믿을 필요가 없습니다. 어느 쪽도 돈을 쥐고 있지 않으니까요.

에스크로는 매매 계약이 완전히 체결되면 열리고, 거기서부터 순서는 꽤 일정합니다.

• 에스크로가 서류철을 열고, 계약금은 매도인이 아니라 에스크로로 갑니다.
• 에스크로가 계약서에 따른 서면 지시서를 발행해 양측이 작성하고 서명하게 합니다.
• 에스크로가 예비 타이틀 보고서를 주문하고, 정리가 필요한 것은 타이틀 회사와 함께 처리합니다.
• 에스크로가 거래가 진행되는 동안 계약 조건과 진행 상황을 확인합니다. 컨틴전시, 합의된 수리, 대출 기관 요구 사항입니다.
• 에스크로가 대출 서류, 서명 일정, 자금, 매도인 기존 대출의 상환을 조율합니다.
• 에스크로가 최종 지급을 처리하고 증서들을 등기하러 카운티로 보냅니다.

여러분의 서류는 두 방식으로 처리할 수 있습니다. 에이전트와 함께 작성할 수 있고, 대부분이 그렇게 하며 전혀 문제없습니다. 아니면 에스크로 사무실에 가서 담당자와 직접 작성할 수 있습니다.

규칙이 아니라 권고인 제 의견은 이렇습니다. 질문이 있으면 직접 가세요. 그 문서를 전문적으로 다루는 담당자에게 물어보세요. 한 시간 정도 걸릴 수 있지만, 담당자는 그런 질문에 답하기 위해 있습니다.

오퍼를 쓰기 전에 타이틀과 에스크로 비용을 서면으로 받으세요

제가 꼭 지키는 원칙이 하나 있습니다. 비용의 서면 견적 없이 오퍼를 넣지 마세요.

타이틀과 에스크로는 그 견적에 들어가야 하고, 구매자들이 자주 빠뜨리는 부분입니다. 대출 기관 쪽은 대출 담당자가 챙깁니다. 타이틀과 에스크로 쪽은 에이전트가 타이틀 회사와 에스크로 회사에 전화 한 통씩 걸어 서면으로 받아 올 수 있는 별도의 몫입니다.

개별 항목은 이 시리즈의 클로징 비용 편에서 다룹니다. 여기서 중요한 것은 순서입니다. 오퍼를 쓰기로 결심하기 전에 견적을 받으세요. 오퍼가 수락될 때까지 미루지 마세요.

서명, 공증, 그리고 내 것이 되는 순간

에스크로 막바지, 최종 대출 서류가 나오면 에스크로 담당자가 서명하러 오시라고 연락합니다. 그중 둘은 공증인 앞에서 서명합니다.

• 소유권을 매도인에게서 여러분에게 이전하는 양도 증서(grant deed).
• 대출 기관의 담보권을 부동산에 설정하는 신탁 증서(deed of trust).

둘 다 공증되어야 카운티가 접수하니, 유효한 신분증을 가져가세요.

서명과 대출 실행이 끝나면 에스크로는 증서들을 카운티 등기소로 보냅니다. 등기가 소유권이 공식적으로 이전되고 공적 기록의 일부가 되는 순간입니다. 악수도, 서명도, 송금도 아닙니다. 등기입니다. 에스크로 담당자가 확인을 받아 모두에게 알리고, 그날 여러분은 집주인이 됩니다. 그 마지막 구간은 이 시리즈의 에스크로 편에서 자세히 다룹니다.

저는 에스크로 담당자들을 깊이 존경하고, 진심입니다. 돈을 보관하고, 모든 조건을 확인하고, 저마다 바쁜 대여섯 사람의 일정을 조율합니다. 거래 하나가 끝나면 곧 다음 거래를 맡습니다. 구매자 대부분은 그 일을 전혀 보지 못합니다. 담당자가 등기되었다고 전화해 오면, 고맙다고 인사해 주세요.