캘리포니아에서 다운페이먼트로 실제 필요한 것

제 일에서 자주 받는 질문이 이것이고, 30년 넘게 계속 받아 왔습니다. 대충 이런 질문입니다. 존, 집을 사려면 실제로 돈이 얼마나 필요한가요?

정직하게 답하고 싶은데, 그러려면 제가 할 수 없는 것부터 말씀드려야 합니다. 저는 금액을 딱 집어 드릴 수 없습니다. 숨기려는 게 아니라, 그 숫자는 결국 여러분이 고르게 될 집의 가격에 전적으로 달려 있는데, 이 질문을 받는 날에는 그 집이 어떤 집일지 저도 여러분도 아직 모르기 때문입니다.

대신 변하지 않는 부분을 드릴 수 있습니다. 모든 대출 프로그램에는 공표된 최소 다운페이먼트가 있고, 매매가에 대한 퍼센트로 표시됩니다. 퍼센트를 익혀 두시면 그 계산은 여러분의 것이 됩니다. 어떤 집이든, 어느 오후든, 누구에게 전화할 필요도 없이 말입니다.

그리고 많은 분들이 걸려 넘어지는 부분이 있습니다. 다운페이먼트는 전체 금액이 아닙니다. 첫 번째 금액일 뿐입니다.

정직한 답이 퍼센트인 이유

바비큐 자리에서 현금이 얼마나 필요하냐고 물으셨을 때 제가 머릿속 숫자 하나를 던진다면, 사실 거의 아무것도 알려 드리지 않은 셈입니다. 같은 퍼센트라도 무엇을 사느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다. 두 구매자가 완전히 같은 프로그램 규정으로 움직여도, 각자 고른 집의 가격 때문에 전혀 다른 액수의 수표를 들고 에스크로(escrow)에 들어갈 수 있습니다.

그러니 퍼센트가 오래가는 사실이고, 금액은 각자의 사정입니다. 아래 퍼센트들은 오랫동안 유지되어 온 것입니다. 관련 기관과 프로그램이 직접 공표하며, 주 어디에서나 같은 방식으로 적용됩니다.

계산은 쉬운 부분입니다. 매매가에 프로그램의 퍼센트를 곱하면 그게 다운페이먼트입니다. 정말로 그게 계산의 전부이고, 진입로에 서서 휴대폰으로 해 볼 수 있는 간단한 주택 구입 계산입니다.

프로그램별 최소치, 하나씩

현재의 지형은 이렇습니다. 이름이 개념보다 어려우니, 가면서 용어를 풀어 드리겠습니다.

• FHA는 3.5% 다운입니다. FHA는 정부가 보험을 제공하는 대출 프로그램이고, 신용 기록이 짧은 구매자가 이용할 수 있는 경우가 많습니다. 매매가의 3.5퍼센트입니다.
• 컨벤셔널은 최저 3% 다운입니다. 컨벤셔널이란 정부가 보험을 제공하는 프로그램이 아니라 Fannie Mae나 Freddie Mac의 가이드라인을 따르는 대출을 말합니다. 일부 컨벤셔널 프로그램은 3%까지 내려갑니다. 모든 구매자가 최저 구간에 해당되는 것은 아니지만, 그 구간은 실제로 존재합니다.
• 하이 밸런스는 대체로 5%에서 10% 다운입니다. 고비용 캘리포니아 카운티에는 표준 컨포밍 한도보다 크면서도 여전히 컨포밍 규정을 따르는 대출 규모가 있습니다. 그것을 하이 밸런스라고 부릅니다. 일반적으로 신용 프로필이 탄탄하면 낮은 쪽, 약하면 높은 쪽으로 밀립니다. 업계에서는 서류의 강점을 보완 요소(compensating factors)라고 부릅니다. 다운페이먼트 외의 모든 것, 즉 신용 기록, 예비 자금, 부채 비율의 모양새를 말합니다.
• 점보는 대체로 10% 이상입니다. 점보 융자는 카운티 대출 한도를 아예 넘어서는 대출이라, Fannie Mae·Freddie Mac의 지원 범위 밖이어서 대출 기관이 위험을 더 직접 짊어집니다. 뚜렷한 보완 요소가 없다면 최소 10%로 계획하시고, 더 필요할 때도 있습니다.
• VA는 다운페이먼트가 없을 수도 있습니다. 자격이 되는 재향군인이시라면 VA 융자는 다운페이먼트를 아예 요구하지 않을 수 있습니다. 전역 서류인 DD-214와 VA 수급 자격을 확인해 주는 Certificate of Eligibility(자격 증명서)가 필요합니다. 시장에서도 실제로 제로 다운이 가능한 선택지이고, 36년 동안 재향군인께 이 말씀을 드리는 일은 늘 반가웠습니다.

이상이 프로그램별 최소치입니다. 바닥이지, 이야기의 전부가 아닙니다.

모기지 보험이 놓치기 쉬운 부분입니다

구매자들이 자주 모르고 들어오는 항목이 이것입니다. 월 상환 내역서를 읽다가 발견하시는 것보다, 오늘 제게서 들으시는 편이 훨씬 낫습니다.

모기지 보험은 대출이 제대로 상환되지 않을 경우 여러분이 아니라 대출 기관을 보호합니다. 전통적인 20%보다 적게 다운하는 데 따르는 비용이고, 프로그램에 따라 다르게 작동합니다.

• 컨벤셔널에서 20% 미만 다운이면 모기지 보험이 붙습니다. 흔히 PMI, 민간 모기지 보험이라고 부릅니다. 컨벤셔널 융자에서 20% 이상 다운하면 일반적으로 적용되지 않습니다.
• FHA는 다운페이먼트와 무관하게 모기지 보험이 붙습니다. FHA에서는 MIP, 모기지 보험료라고 부릅니다. 최소치인 3.5%보다 더 다운해도 마찬가지입니다. 프로그램이 원래 그렇게 설계되어 있습니다.

예산에 중요한 구조적 세부 사항이 있습니다. 두 프로그램 모두 통상 선납분과 월납분이 있습니다. 선납분은 클로징 때 대출 비용에 나타납니다. 월납분은 원금, 이자, 재산세, 주택 보험과 나란히 월 상환액 안에 들어갑니다. 그러니 매달 얼마까지 편안하게 낼 수 있을지 정하실 때, 모기지 보험은 그 숫자의 일부이지 밑에 달린 각주가 아닙니다.

VA는 예외입니다. VA 융자에는 일반적으로 월 모기지 보험이 없습니다. 다만 대부분의 VA 차용인은 일회성 펀딩 수수료를 내며, 이는 대출에 포함해 융자할 수 있는 경우가 많고, 일부 재향군인은 아예 면제됩니다. 어느 쪽에 해당하는지 미리 대출 담당자에게 물어보시고, 어느 쪽이라고 단정하지 마세요.

최소치는 바닥이지 천장이 아닙니다

위의 내용은 모두 기관과 정부 프로그램이 정한 프로그램 최소치입니다. 실제로 대출을 실행하는 대출 기관은 더 엄격할 수 있고, 실제로 그런 곳이 많습니다.

업계에서는 이것을 오버레이(overlay)라고 부릅니다. 공표된 가이드라인 위에 대출 기관이 추가로 얹는 요건으로, 보통 신용 점수, 예비 자금, 부채 비율에 관한 것입니다. 합법이고, 흔하며, 그 때문에 두 대출 기관이 같은 구매자를 보고 서로 다른 다운페이먼트를 요구할 수 있습니다. 제 경험상 융자 상담에서 구매자가 자주 예상하지 못하는 부분입니다.

그러니 이 퍼센트들을 고속도로의 제한속도 표지판처럼 대하세요. 실재하는 공표된 정보이지만, 실제 운전이 어떻게 흘러갈지를 이것만으로 결정할 수는 없습니다. 여러분에게 필요한 숫자는 여러분의 신용, 소득, 부채, 그리고 실제 매물이 들어간 구체적 거래에 대한 서면 견적에서 나옵니다. 그보다 덜 구체적인 수치는 개인별 숫자라고 보기 어렵습니다.

다운페이먼트가 결승선이 아닙니다

이 부분은 분명하게, 그리고 따뜻한 마음으로 말씀드리고 싶습니다. 정말 절제하며 저축해서 다운페이먼트 목표액을 정확히 채웠는데 다른 몫은 한 푼도 따로 두지 않은 구매자들을 만납니다. 그러다 에스크로가 열리고 나머지 비용이 청구되기 시작하면, 절차의 그렇게 늦은 시점에 하기에는 힘든 대화가 됩니다.

클로징 비용은 다운페이먼트 위에 얹힙니다. 완전히 별도의 돈 항목입니다. 업계에서는 두 종류로 나눕니다. 일회성 클로징 비용은 에스크로 기간에 한 번 내고, 클로징이 끝나면 다시는 내지 않는 비용입니다. 반복성 비용은 집을 소유하는 동안 계속 이어지는 비용입니다.

융자를 쓰신다면 피할 수 없는 비용도 있습니다. 두 당사자 사이에 협상할 수 있는 비용도 있고, 어느 비용이 어느 쪽인지 아는 것이 준비의 핵심입니다. 여기서 항목별로 나열하지는 않겠습니다. 별도의 글로 다룰 가치가 있고, 이 시리즈 뒷부분에서 다룹니다. 오늘은 머릿속에 숫자를 하나가 아니라 둘 들고 계시면 됩니다. 다운페이먼트, 그리고 그 위의 클로징 비용입니다.

나의 숫자에 도달하는 방법

직접 할 수 있는 계산부터 시작하세요. 매매가에 프로그램 퍼센트를 곱하면 어떤 집이든 다운페이먼트가 나옵니다. 몇 가지 가격을 대입해 보면 실제 예산 범위를 금방 파악할 수 있습니다.

그다음 서면으로 받으세요. 대출 신청을 하고 나면, 연방 규정상 일반적으로 대출 기관은 3영업일 안에 표준 공시 양식인 Loan Estimate(대출 견적서)를 제공해야 합니다. 클로징까지 필요한 예상 현금이 실제로 적혀 있는 곳이 그 양식입니다. 꼼꼼히 읽고 이해가 안 되는 줄은 전부 물어보세요. 그 문서에 관한 질문 중 사소해서 못 물어볼 것은 없고, 36년이 지난 지금도 저는 그 양식을 한 줄 한 줄 읽습니다.

그보다 앞서 제가 할 수 있는 단계도 있습니다. 컨벤셔널 융자를 쓰는 일부 적격 구매자의 경우, Fannie Mae 자동 언더라이팅 시스템의 판정으로 사전 승인 검토를 뒷받침할 수 있고, 그 결과가 Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) 인증서입니다. 사람의 짐작이 아니라 기관의 시스템이 서류를 어떻게 읽는지 보여 줍니다. 모든 구매자, 모든 대출 유형에 가능한 것은 아니니 본인 상황에 맞는지 물어보세요. DU 인증서가 적용되는 경우에도, 신뢰할 만한 출발점 그 이상으로는 여기지 마세요. DU 판정은 최종 대출 승인이 아닙니다. 실제 매물과 서명된 계약서가 제 앞에 놓인 뒤에도, 모든 대출은 최종 언더라이팅을 거쳐야 확정됩니다.