오퍼 수락부터 열쇠까지. 에스크로에서 실제로 벌어지는 일

모두가 기다리던 좋은 소식과 함께 전화가 옵니다. 오퍼가 수락되었습니다. 그리고 대개 다음 질문은 이런 식입니다. 좋아요, 그럼 이제 무슨 일이 벌어지죠?

그 질문은 오퍼를 넣은 뒤가 아니라 넣기 전에 답해 둘 가치가 있습니다. 대부분의 분들에게 이것은 평생 하게 될 큰 투자 중 하나이고, 계약서가 서명되어 돌아오는 순간 설명받지 못한 계약상 기한이 시작됩니다.

많은 구매자가 감으로 헤쳐 나가고, 36년 동안 그렇게 거래를 마치는 경우도 봤습니다. 하지만 감은 계획이 아니고, 절차를 이해하지 못한 채 에스크로에 들어가는 것은 나쁜 생각입니다.

그러니 전체 절차를 순서대로 설명드리겠습니다. 도움이 되신다면 출력해 두세요.

에스크로는 계약을 근거로 시작되며, 거래는 계약서에 따라 진행됩니다

매매 계약은 여러분, 매도인, 그리고 양쪽 에이전트 모두가 서명했을 때 완전히 체결됩니다. 매도인이 전화로 예라고 했을 때가 아닙니다. 에이전트가 좋은 소식이라고 문자를 보냈을 때도 아닙니다. 모든 당사자가 서명해야 합니다.

그 순간부터 모든 절차는 계약서에 따라 진행됩니다. 에스크로는 그 계약을 근거로 개설되고, 에스크로 담당자는 계약서에 정해진 지시를 따릅니다. 양쪽의 모든 일정과 의무도 그 문서에 정해져 있습니다. 어떤 조건이 원하는 대로가 아니라면 서명 전에 고치세요.

그다음 서류가 양방향으로 오갑니다. 우리 업계가 주 전역에서 쓰는 California Association of Realtors 양식들입니다. 여러분의 에이전트가 리스팅 에이전트에게 서류를 보내고, 리스팅 에이전트는 부동산 양도 고지서(Transfer Disclosure Statement)와 매도인 부동산 질문서(Seller Property Questionnaire)를 포함한 서류를 여러분에게 보냅니다.

에스크로도 여러분이 작성하고 서명할 자체 지시서를 보냅니다. 에이전트가 작성을 도와줄 수도 있고, 에스크로 사무실에 가서 담당자와 직접 작성할 수도 있습니다. 그 페이지에 낯선 내용이 있으면 직접 가서 한 줄씩 짚어 보세요. 질문한다고 얕보지 않습니다.

계약 일정표를 먼저 확인하세요

이 글에서 꼭 가져가셨으면 하는 것이 이것입니다. 오퍼가 수락되는 순간 계약 일정이 시작되고, 모든 기한은 그 날짜부터 계산됩니다.

컨틴전시(contingency, 계약 해제 조건) 기간이 거기서 출발합니다. 인스펙션을 마칠 기한, 에스크로 서류를 돌려보낼 기한, 대출 컨틴전시를 충족할 기한입니다. 대부분의 매매 계약은 30일로 작성되고, 45일이 그다음으로 흔하며, 60일까지 가는 경우도 있습니다. 그 기간 안에 필요한 절차를 마쳐야 합니다.

그러니 첫날, 에이전트와 함께 앉아 계약서의 모든 날짜를 자주 확인하는 캘린더에 옮기세요. 서랍 속이 아니라, 냉장고 위나 알람을 맞춘 휴대폰에요. 제 경험상 긴장되는 거래 중에는 실제 문제보다 누군가 기한을 놓쳐서 생긴 경우가 많았습니다.

계약이 체결된 날 대출 금리를 고정하세요

계약이 완전히 체결된 날 대출 담당자에게 전화하세요. 금리를 고정할지 물어볼 것입니다. 매물을 찾기 전에 장기간 금리를 고정하는 상품도 있으니 물어볼 가치가 있지만, 대부분은 계약 체결 후 금리를 고정합니다.

규칙이 아니라 경험에서 나온 제 권고입니다. 금리를 고정하고 에스크로 내내 유지하세요. 에스크로 기간에는 금리를 변동 상태로 둔 채 시장 움직임을 노리지 마세요. 에스크로 중에 이자율이 불리하게 움직이면 월 상환액이 올라가고 부채 비율도 함께 올라가며, 그것이 구매를 위험에 빠뜨릴 수 있습니다.

금리를 고정하는 날 두 가지를 분명하게 물으세요. 내 이자율이 얼마인가, 그리고 이 고정에 비용이 얼마인가. 두 답을 날짜와 함께 적어 두세요. 그 종이가 나중에 필요합니다.

인스펙션과 감정 평가, 둘 다 즉시 시작하세요

구매자에게 충분한 자격이 있어도 거래가 무산될 수 있는 흔한 두 가지 이유가 이것입니다. 신용이 아닙니다. 소득도 아닙니다. 이 둘입니다. 문제가 있다면 아직 선택지가 있을 때 발견하도록, 둘 다 최대한 빨리 시작하세요.

주택 인스펙션. 새로 지은 집이 아닌 이상, 인스펙션 없이 집을 사서는 안 된다고 생각합니다. 매도인은 부동산 양도 고지서와 매도인 부동산 질문서를 성실하게, 아는 범위 안에서 작성합니다. 그런데도 인스펙터는 매도인이 전혀 몰랐던 문제를 흔히 찾아냅니다. 땅에서는 보이지 않는 지붕 노후를 포함해서요.

보고서가 돌아오면 선택지가 있습니다. 매물을 있는 그대로 받아들이거나, 에이전트를 통해 수리 요청서를 준비하는 것입니다. 요청은 두 갈래입니다. 매도인에게 공사를 해 달라고 하거나, 직접 업체를 부를 수 있도록 수리비에 상응하는 크레딧을 요청하는 것입니다.

매도인은 거절할 수도 있습니다. 수리도 크레딧도 거부한다면, 그대로 진행할지, 아니면 컨틴전시 기간 안에 취소하고 계약금을 돌려받을지 여러분이 결정합니다. 구매자에게 잘못이 없어도 거래가 그 단계에서 무산될 수 있습니다.

감정 평가. 즉시 주문하세요. 독립 감정인이 대출 기관에 가치 의견을 제시합니다. 대출 기관은 여러분만 보고 빌려주는 것이 아니라 집을 담보로 빌려주기 때문입니다. 감정가가 계약 가격보다 낮게 나오면 결정할 일이 생깁니다. 매도인에게 가격 인하를 요청하거나, 자금과 프로그램이 허용한다면 차액을 직접 메우거나, 중간에서 만나는 것입니다. 양쪽이 합의하지 못하면 계약 조건에 따라 거래가 취소될 수 있습니다.

프로세싱, 언더라이팅, 그리고 Closing Disclosure

에스크로 서류가 들어가고, 인스펙션이 끝나고, 감정 평가가 완료되었다면 일반적으로 큰 고비는 지난 것입니다. 그 두 관문을 넘은 거래는 실직 같은 이례적인 일이 없는 한 대개 클로징까지 갑니다. 보장이라고는 말할 수 없습니다. 하지만 제가 조금 숨을 돌리는 지점이 거기입니다.

이제 작업은 대출 기관 안으로 들어갑니다. 서류는 필요한 것을 모으는 프로세서에게 갔다가, 소득과 자산을 검증하고 신용과 감정 평가를 검토하고 프로그램 가이드라인을 적용하는 심사관에게 갑니다. 모든 대출 결정은 최종 언더라이팅을 거쳐야 확정됩니다.

최종 대출 서류가 나오기 전에 한 문서가 먼저 이메일로 도착합니다. Closing Disclosure, 저희끼리는 그냥 CD라고 부릅니다. 대출 조건, 월 상환액, 클로징 비용을 최종 형태로 정리한 문서입니다.

Consumer Financial Protection Bureau의 안내(2023년 5월 2일 최종 검토)에 따르면, 대출 기관은 클로징 최소 3영업일 전에 Closing Disclosure를 제공해야 합니다.¹ 그 3영업일 동안 최종 조건과 비용을 Loan Estimate와 비교하고, 클로징 전에 질문하세요.

도착하는 순간 할 일이 있는데, 사람들이 건너뛰는 단계입니다. 금리를 고정한 날 이자율과 비용을 적어 둔 그 종이를 꺼내 비교하세요. 이자율은 고정한 이자율이어야 하고, 원금과 이자 상환액은 안내받은 상환액이어야 합니다. 일치하지 않으면 서명하기 전에 대출 담당자에게 전화하세요.

총 상환액이 다르게 나올 수 있는 정당한 이유는 있습니다. 보험이나 재산세가 추정과 다르게 나왔을 수 있습니다. 둘 다 임파운드 부분, 즉 대출 기관이 세금과 보험을 대신 내 주려고 매달 걷는 금액에 들어 있습니다. 원금과 이자는 움직여서는 안 됩니다. 고정한 이자율에 따라 결정되는 부분이기 때문입니다.

서명, 실행, 등기, 그리고 열쇠

CD에 서명하면 대출 기관이 최종 대출 서류를 발급하고 에스크로가 서명하러 오시라고 연락합니다. 두 서류는 공증인 앞에서 서명합니다. 소유권을 여러분에게 이전하는 양도 증서(grant deed)와 대출 기관의 담보권을 설정하는 신탁 증서(deed of trust)입니다. 둘 다 공증되어야 카운티가 등기해 줍니다.

그다음 에스크로가 잔금 송금을 요청합니다. 소박하지만 중요한 조언 하나를 드리겠습니다. 본인 기록에 있는 번호로 에스크로 담당자에게 직접 전화해서 송금 정보가 맞는지 먼저 확인하세요. 범죄자들이 노리는 순간이 정확히 이 순간입니다.

거기서부터는 빠르게 진행됩니다.

• 에스크로 담당자가 최종 서류를 꾸려 일부는 대출 기관으로, 일부는 카운티 등기소로 보냅니다.
• 대출 기관이 서류를 검토하고 대출을 실행합니다.
• 에스크로 담당자가 대출 실행을 모두에게 알립니다.
• 증서들이 카운티 등기소로 가서 등기됩니다.
• 에스크로 담당자가 등기 완료 확인을 받습니다.

등기가 완료되는 순간 소유권 이전이 공적 기록에 남습니다.

진심으로 드리고 싶은 말이 있습니다. 에스크로 담당자들은 우리 업계의 숨은 영웅입니다. 돈과 서류를 보관하고, 모든 조건을 쫓아다니고, 하나같이 바쁜 사람들을 조율합니다. 서류철 하나가 끝나면 또 하나. 이분들이 얼마나 애쓰는지 사람들은 모릅니다. 담당자가 축하 전화를 걸어오면, 마주 축하해 주세요.

시점에 대한 메모 하나. 등기하는 날과 이사하는 날이 늘 같지는 않습니다. 매도인이 클로징 후 짧은 기간을 협상해 이사 나가는 일은 아주 흔합니다. 같은 날일 수도, 며칠 뒤일 수도 있고, 모두 클로징 전에 서면으로 합의합니다. 점유는 두 당사자가 서로 정하는 조건입니다. 그들이 나가면, 여러분이 들어갑니다.

집주인이 된 뒤 처리할 두 가지

공과금 명의를 바로 옮기세요. 수도, 전기, 가스, 쓰레기, 그 집이 쓰는 것 전부입니다. 가능하면 입주 전에 전화하세요. 평범해 보이지만 쉽게 잊는 항목입니다.

일회성 추가 재산세 고지서를 예상하세요. 캘리포니아 재산세는 과세 기준액에 매겨지는데, 매매가 이루어지면 매매가로 재평가됩니다. 이전 소유주의 고지서는 다른, 때로는 훨씬 오래된 기준액으로 나갔으니 그해 정기 고지서도 이전 소유주의 과세 기준액을 바탕으로 산정되었습니다. 매매가 등기되면 카운티는 남은 과세 연도에 대한 차액을 별도의 일회성 고지서로 발급합니다.

정기 고지서와 따로, 종종 클로징 몇 달 뒤에 도착하고, 보통 두 번에 나뉩니다. 임파운드 계좌가 있어도 거기서 항상 납부되는 것은 아니니 대출 기관과 카운티 세무과에 확인하세요.

일회성이지 영구 인상이 아니고, 착오도 아닙니다. 하지만 실제 납부 기한이 있는 실제 고지서이고, 사람들의 허를 찌릅니다.