Калифорнийские расходы, которые меняют ваш платёж и о которых вас никто не предупреждает

Два дома. Одинаковый размер, одинаковое состояние, одинаковая запрашиваемая цена. Один из них каждый месяц обходится владельцу заметно дороже другого, и покупатель узнаёт об этом только тогда, когда кредит уже оформляется и цифры приходят не такими, как он себе представлял.

За 36 лет я видел это чаще, чем хотелось бы, и вот что меня в этом беспокоит. Каждый из этих расходов можно было узнать до того, как кто-либо подал предложение. Не прикинуть примерно. Узнать точно.

Цена покупки задаёт только часть картины. Процентная ставка задаёт другую часть. Но сумма, которая на самом деле уходит с вашего банковского счёта каждый месяц, включает также налог на недвижимость, страхование жилья и, если у объекта есть ассоциация, её взносы. Как правило, кредитор собирает налоги и страховку ежемесячно вместе с платежом по кредиту и сам оплачивает эти счета, когда приходит срок. Такая схема называется резервным счётом (impound account). Взносы платятся ассоциации напрямую.

Все три расхода привязаны к конкретному объекту, ни один из них не указан в объявлении в виде, на который стоит полагаться, а покупатель, который сравнивает дома только по цене покупки, сравнивает неполные цифры. Вот эти три расхода: что влияет на каждый из них и как узнать реальные суммы до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Налог на недвижимость не является единой ставкой для всего штата

Существует распространённое мнение, что налог на недвижимость в Калифорнии составляет единый процент, который платят все. Это не так, и покупатели, которые из этого исходят, попадают впросак.

В Калифорнии налог считается от оценочной стоимости объекта, и по системе, установленной Proposition 13 (Предложение 13), продажа, как правило, устанавливает эту оценочную стоимость на уровне вашей цены покупки. В этой части всё довольно единообразно. А вот ставка, которая к ней применяется, единообразной не является.

Вашу ставку сначала определяет округ, а округа не одинаковы. Затем, внутри округа, она зависит от налоговой зоны, в которой находится ваш участок. Одобренные избирателями облигации на школы, воду и местную инфраструктуру привязаны к конкретным районам, и границы этих районов не совпадают точно с границами городов. Два дома в одном округе, в нескольких минутах езды друг от друга, могут иметь разные ставки.

Именно поэтому обобщения вам не помогут, и я не буду их предлагать. Значение имеет только одна цифра: та, что привязана к конкретному участку, на который вы подаёте предложение.

Специальные сборы и что такое Mello-Roos на самом деле

Теперь о том, что удивляет людей больше всего, потому что этого вообще нет в ставке.

Калифорнийский налоговый счёт может включать прямые сборы отдельными строками, сверх базового налога. Они финансируют конкретные местные нужды: районы озеленения и уличного освещения, канализацию или санитарный контроль, облигации на благоустройство от давнего проекта.

Чаще всего вы услышите название Mello-Roos. Корректный термин: сбор Community Facilities District (района общественной инфраструктуры), учреждённый по закону Mello-Roos Community Facilities Act. Когда новой застройке требовались дороги, канализация, водопровод, парки или школы, создавался район, который финансировал эту инфраструктуру через облигации, и дома внутри района платят сбор, обслуживающий эти облигации. Он добавляется сверх базового налогового счёта и может быть существенным.

Такие сборы чаще всего встречаются в новых застройках, и это стоит знать, потому что многие покупатели считают, что новее значит проще. Два одинаковых дома по одинаковой цене, один внутри Community Facilities District и один за его пределами, несут разную годовую налоговую нагрузку. Сам дом никак не подскажет вам, который из них какой.

Как правило, эти сборы действуют в течение срока, привязанного к облигациям, а не бессрочно, поэтому спросите, сколько лет осталось. Продавец дома внутри такого района обязан предоставить уведомление о специальном налоге. Попросите его и прочитайте.

Вот моя инструкция, и она не меняется уже много лет. Прежде чем подавать предложение, выясните полную налоговую картину по этому конкретному объекту: базовый налог от вашей цены покупки, каждый прямой сбор в счёте и оставшийся срок по каждому из них. Ваш агент может запросить запись налогового сборщика округа по участку и прочитать её с вами строка за строкой. До предложения, а не после того, как сделка уже открыта в escrow (эскроу: нейтральная третья сторона, которая держит деньги и документы по сделке).

И ещё один связанный момент. После регистрации вашей сделки Калифорния проводит переоценку по вашей цене покупки, и округ выставляет разовый дополнительный налоговый счёт, покрывающий разницу за остаток налогового года. Это нормально, это временно, и это застаёт людей врасплох. В статье этой серии про эскроу рассказано, когда он приходит.

Страхование жилья оценивается по самому объекту, а не по цене

Расположение и характеристики дома влияют на стоимость страховки гораздо сильнее, чем ожидают покупатели, и это быстро отражается на ежемесячном платеже.

Дом в зоне повышенной пожарной опасности (это официальное обозначение на картах штата), или в отмеченной на картах зоне затопления, или с другими физическими характеристиками, которые страховщик считает повышенным риском, может обходиться в страховке заметно дороже сопоставимого во всём остальном дома. Дело именно в объекте: обозначение зоны, возраст и материал крыши, тип конструкции, защитное пространство вокруг дома, подъезд для пожарной техники, местное водоснабжение, прежние страховые случаи по строению. И ни в чём другом.

Для покупателя с ограниченным бюджетом эта разница касается не только комфорта. Страховка входит в ваши жилищные расходы, поэтому более высокая премия увеличивает платёж, а более высокий платёж увеличивает вашу долговую нагрузку. Это может повлиять на то, на какую сумму кредита вы проходите, а не только на ваш ежемесячный бюджет.

Поэтому получите письменный расчёт стоимости страхования для конкретного адреса у лицензированного страхового агента до того, как напишете предложение. Письменно, а не по прикидке. Затем задайте второй вопрос, потому что в Калифорнии он важен не меньше первого: согласится ли страховая компания вообще выписать этот полис. Для некоторых объектов поиск страховщика занимает больше времени; иногда полис оформляют через страховщика нестандартного рынка (surplus lines) или по государственной программе FAIR Plan, которая предоставляет базовое покрытие как крайнюю меру. Выясните это заранее, а не посреди эскроу, когда дата закрытия сделки уже приближается.

Ассоциации домовладельцев и что вы на самом деле подписываете

Типы недвижимости, где обычно есть ассоциация: кондоминиумы, таунхаусы, комплексы плановой застройки (planned unit developments, PUD) и сообщества с возрастными ограничениями, где ограничения на проживание устанавливает сама ассоциация.

Когда вы покупаете такое жильё, во время эскроу вы получите пакет документов от ассоциации домовладельцев, чтобы членство перешло от продавца к вам. Поймите, что означает его подписание. Вы соглашаетесь соблюдать регулирующие документы ассоциации: CC&Rs (covenants, conditions, and restrictions, то есть зарегистрированный свод правил, закреплённый за землёй), а также устав и внутренние правила. Ассоциация может добиваться их исполнения, и дело может дойти до суда.

Плюсы реальны, и я не хочу их принижать. Все обязаны поддерживать внешний вид своей недвижимости, поэтому стандарты содержания остаются одинаковыми по всему сообществу. Если вы запустите участок, вам об этом скажут, и вашему соседу тоже. Кроме того, ассоциации часто предлагают общие удобства: бассейн, зону для пикника, банкетный зал. Многие покупают именно ради них.

Настоящий минус: обратная сторона той же медали. Есть ограничения на то, что вы можете делать с внешней частью собственного дома.

Две истории, обе из первых рук. Мой брат владел домом в комплексе плановой застройки и переделал палисадник. Его палисадник был заметно ухоженнее остальных на улице. Ассоциация посмотрела на него и потребовала всё убрать, потому что, по её мнению, он не соответствовал остальным участкам. Критерием была не красота. Критерием было соответствие.

И себя тоже не выведу за скобки. Прямо сейчас у меня в продаже есть объект, и я получил уведомление от ассоциации, потому что моя вывеска оказалась на пару дюймов больше разрешённой. Я довёл сделку до эскроу и сразу снял вывеску. Вот что может делать ассоциация, и это её право, потому что все там подписали те же бумаги, которые я советую вам прочитать.

Вопросы, которые нужно задать, пока вы ещё не связаны обязательствами

Всё это не повод избегать недвижимости с ассоциацией. Это повод знать, куда вы вступаете. Договор даёт вам срок на изучение документов, так что используйте его и задайте эти вопросы напрямую:

• Прочитайте CC&Rs, устав и действующие правила. Особенно всё, что касается внешних изменений, озеленения, парковки, сдачи в аренду и домашних животных. Спрашивайте обо всём, что читается неоднозначно, каким бы мелким это ни казалось.
• Есть ли текущие судебные разбирательства с участием ассоциации или заявленные намерения начать такое разбирательство? Спросите письменно, и спросите как про сообщество, так и про саму ассоциацию.
• Когда взносы повышали в последний раз и планируется ли повышение? Важны обе половины вопроса. Долгий период без повышения не обязательно хорошая новость.
• Достаточно ли средств в резервах? Попросите исследование резервов и раскрытие информации о финансировании резервов. Если ассоциация не откладывала деньги на крышу, бассейн или частные улицы, счёт откуда-то придёт.
• Ожидается ли какой-либо специальный сбор? Естественное продолжение вопроса о резервах, и ответ часто находится в протоколах собраний.

Вот почему вопросы о взносах важнее, чем кажется покупателям. Взносы ассоциации учитываются в вашей долговой нагрузке, когда вас проверяют на кредит. То есть вы можете спокойно пройти проверку сегодня, закрыть сделку, а потом ассоциация повысит взносы, когда дом уже ваш. В этот момент никто заново не проверяет вашу кредитоспособность. Вы просто платите. Если ваши показатели были на пределе, повышение может лишить вас запаса в бюджете, которого вполне хватало в день закрытия сделки.