Никогда не пропускайте инспекцию дома, и что делать с тем, что она найдёт

В нашем деле есть несколько тем, по которым я покажу вам обе стороны, потому что обе стороны действительно существуют. Эта тема не из их числа.

Если дом не новостройка, я считаю, что никому не стоит покупать жильё без проведённой инспекции дома. Для меня это принципиально, и говорю я об этом со всей теплотой. Покупка такого масштаба не имеет смысла, если квалифицированный человек сначала не прошёл по объекту.

Покупатели иногда возражают, и причина почти всегда одна и та же. Продавец передал пакет документов с раскрытием информации, продавец производит впечатление прямого человека, а дом смотрится прекрасно. Всё это может быть чистой правдой, и вы всё равно купите то, чего до конца не понимаете.

Поэтому давайте разберём, для чего инспекция на самом деле нужна, а затем ту часть, с которой покупатели справляются хуже всего: что делать с отчётом, когда он придёт вам на почту.

Честный продавец всё равно не знает того, чего не знает

При покупке в Калифорнии вы получите от продавца документы с раскрытием информации. Два из основных документов: Real Estate Transfer Disclosure Statement, письменное заявление продавца о состоянии недвижимости, и Seller Property Questionnaire, где продавец отвечает на длинный список конкретных вопросов.

Вот что люди упускают. Продавец может заполнить оба документа совершенно честно, тщательно, в меру всех своих знаний, а вы всё равно получите отчёт, полный пунктов, о которых он ни разу не упоминал. Не потому, что он что-то скрыл. Потому что он не знал.

Подумайте, чем раскрытие информации является по своей сути. Это заявление о том, что продавцу известно. А продавец живёт внутри дома. Он не живёт под ним или на нём. Никто не проводит субботу в техническом подполье. Никто не забирается наверх посмотреть на дальний скат собственной крыши.

Разрыв между тем, что знает владелец, и тем, что происходит с домом, и есть то пространство, в котором работает инспектор. Хороший инспектор найдёт то, о чём продавец искренне не знал, и я видел это столько раз, что сбился со счёта.

Два места, где сюрпризы всплывают чаще всего

Если бы вы попросили меня назвать, откуда берутся сюрпризы, я дал бы те же два ответа, что даю уже много лет: крыша и, при приподнятом фундаменте, пространство под домом.

Приподнятый фундамент (raised foundation) означает, что дом стоит на ленточной опоре по периметру, а под полом остаётся техническое подполье (crawl space), в отличие от бетонной плиты, залитой прямо по грунту. Так построена немалая часть жилья в Калифорнии, и это не дефект. Это просто значит, что в доме есть целая зона с трубами, каркасом, воздуховодами, утеплителем и влагой, на которую, по сути, никто никогда не смотрел. Продавцы обычно туда не заглядывали. Покупатели на воскресном показе тем более. Инспектор заглянет.

Крыша идёт вторым пунктом, и о ней стоит говорить точно, потому что именно здесь покупатели сами уговаривают себя не замечать проблему.

«Не течёт» ещё не значит «крыша в порядке»

Возьмём крышу из битумной черепицы. Она может разрушаться на участках, которых не видно ни со двора, ни при проходе по дому. Чтобы увидеть эти участки, нужно физически подняться на крышу или запустить над ней дрон. Если продавец никогда не делал ни того ни другого, а большинство владельцев не делали, то состояние крыши не относится к вещам, о которых он может вам рассказать. Без всякого злого умысла. Он просто этого не видел.

Теперь возьмём черепичную крышу. Часть плиток треснула, а нескольких нет вовсе. Такая крыша может сегодня вовсе не протекать. Это всё равно проблема, и о ней всё равно стоит знать до того, как дом станет вашим.

Запомните: фразы не течёт и крыша в порядке означают не одно и то же. Крыша, которая пока не течёт, всё равно может требовать ремонта или замены в ближайшем будущем, и разницу между тем, чтобы узнать об этом в период действия условий (contingency), и тем, чтобы узнать в первый сильный шторм после переезда, вы почувствуете сполна.

Теперь прочитайте отчёт как следует

Именно здесь, как я вижу, покупатели сбиваются с правильного порядка действий. Отчёт приходит, он длинный, полон фотографий, и слово «дефект» встречается в нём в сотне мест. Люди пробегают его глазами, пугаются или, наоборот, перестают воспринимать замечания всерьёз и идут дальше.

Не делайте так. Сядьте с вашим агентом по недвижимости и пройдите отчёт. Вслух, пункт за пунктом.

В этом разговоре вы раскладываете каждую находку в одну из трёх стопок:

• То, с чем можно жить. Такое есть в каждом доме, включая новые. Косметика, обычный износ, мелочи, которые вы охотнее сделаете сами в выходные.
• То, что вы хотите отремонтировать до покупки. Пункты, с которыми связаны реальные расходы или последствия.
• То, что меняет сам ответ на вопрос, нужен ли вам этот дом. Такое встречается редко, и ради этого мы всё и делаем.

Из большинства отчётов получается длинная первая стопка, короткая вторая и пустая третья. Это нормальный результат и хороший знак. Но вы не узнаете, в какую стопку что положить, пока не прочитали отчёт и не задали вопросы.

Запрос на ремонт и два способа попросить

Когда понятно, что попало во вторую стопку, ваш агент заполняет запрос на ремонт. Этот запрос может пойти по одному из двух путей, и выбор между ними важнее, чем кажется многим покупателям.

Попросить продавца выполнить работы. Продавец нанимает подрядчика, работы завершаются до закрытия сделки, и вы получаете объект уже отремонтированным.

Попросить денежную компенсацию от продавца (seller credit) вместо ремонта. Вместо того чтобы продавец делал работы, вы с ним согласуете компенсацию, учитывающую стоимость работ, а ремонтом занимаетесь сами, когда дом уже ваш.

По моему опыту, многие покупатели предпочитают второй путь, и их логика здравая. Когда подрядчика нанимаете вы, вы контролируете качество работ. Вы выбираете исполнителя, вы определяете объём, и вы же принимаете результат, когда всё готово. Продавцу, который готовится передать дом, по понятным причинам важнее просто закончить работу, чем добиться идеального результата.

Ни один из двух путей не универсален. Если, например, ремонт должен быть завершён до того, как кредитор профинансирует сделку, это влияет на выбор. Обсудите это с агентом и помните: это запрос между двумя частными сторонами, поэтому его условия можно обсуждать.

Затем продавец отвечает. Он может согласиться со всем, согласиться с частью или отказать полностью. Все три ответа допустимы, и продавец может выбрать любой из них.

На самом деле вас защищает срок действия условия об инспекции

Если продавец отказал, вам нужно принять решение. Можно осознанно продолжить сделку и принять объект как есть. А можно расторгнуть сделку.

И вот часть, которую я прошу услышать особенно ясно, потому что всё сказанное выше держится на ней.

Возможность выйти из сделки обеспечивается условием об инспекции (contingency), прописанным в вашем договоре купли-продажи. Оно устанавливает конкретный срок для проведения инспекций и действий по их результатам. Покупатель, который расторгает сделку до истечения этого срока, как правило, имеет право на возврат депозита на условиях договора. Но решающим является ваш договор, а не мой пересказ; положения о contingency и расторжении различаются. Прочитайте свой договор. Попросите агента заранее и письменно разъяснить конкретные сроки и условия расторжения, прежде чем вам придётся на них опираться.

Отсюда практический вывод, который следует из всего сказанного: назначьте инспекцию дома немедленно. Не на третьей неделе. Не когда уляжется бумажная суета. Сразу, как только вы в escrow (эскроу: нейтральная третья сторона, которая держит деньги и документы по сделке).

Защита реальна, но ограничена сроком, и причина опоздания этот срок не продлевает. Отчёт ценен для вас только до тех пор, пока вы ещё можете на него отреагировать.

Второй частый способ, которым срывается хорошая сделка

Раз уж мы говорим о том, что обрывает в остальном отличную сделку, назову и второй пункт.

Оценка недвижимости (appraisal). Ваш кредитор заказывает независимое заключение о стоимости, потому что объект служит залогом и его стоимость должна подтверждаться независимо. Если это заключение окажется ниже цены по договору, кому-то придётся компенсировать разницу. Можно попросить продавца снизить цену. Можно покрыть разницу самому. Можно сойтись где-то посередине. А если ни одна из сторон не готова уступить, такая сделка тоже может сорваться даже у покупателя, уверенно проходящего по требованиям кредитора, причём никто не будет виноват.

Урок тот же, что и с инспекцией: закажите её как можно скорее. Оценку и остальной график эскроу я подробно разбираю в статье этой серии про эскроу.