Страхование титула, эскроу и за что вы платите на самом деле

Титул (право собственности) и escrow (эскроу: нейтральная третья сторона, которая держит деньги и документы по сделке) стоят рядом в калифорнийской итоговой ведомости закрытия сделки, и из всех строк на той странице именно об этих двух покупатели спрашивают реже всего.

Покупатели пробегают их глазами. Это не первоначальный взнос, не процентная ставка, и к ним не прилагается фотография кухни. Поэтому они попадают в раздел «бумаги», а бумаги читают по диагонали.

Мне хотелось бы отговорить вас от этого. За тридцать с лишним лет я видел, как эти две строки делают то, чего не делает ничто другое в сделке: одна защищает вас от проблемы, которую кто-то другой создал ещё до того, как вы увидели дом, а вторая остаётся единственной нейтральной стороной за столом.

Что такое дефект титула и почему это важно вдвойне

Когда к недвижимости привязано неурегулированное требование, мы называем это дефектом титула (cloud on the title). Так говорят в нашей сфере. Такой дефект ставит под сомнение, может ли продавец передать вам бесспорное право собственности.

Он принимает разные формы:

• Налоговое обременение IRS за неуплаченные федеральные налоги.
• Налоговое обременение штата, та же идея на уровне штата.
• Залоговое требование подрядчика (mechanic's lien) обычно возникает, когда подрядчику не заплатили за работы на объекте и он зарегистрировал требование об обременении.
• Не снятый с регистрации deed of trust (ипотечный залоговый акт), старый кредит, который погасили, но так и не сняли с регистрации, поэтому на бумаге залоговое обременение (lien) всё ещё существует.
• Зарегистрированное судебное решение о взыскании против прежнего владельца, закреплённое за объектом.
• Сервитут (право прохода или проезда), то есть право другого лица пользоваться частью участка, например коммунальной компании или соседа для проезда.
• Проблема с границами или наследниками дальше по цепочке владения: зарегистрированные документы по-разному указывают границы участка, либо в цепочке не учли наследника или пропустили подпись.

Это важно вдвойне, а большинство покупателей думают только о первом.

Во-первых, ваш кредитор. Кредитор не станет выдавать деньги под объект с дефектом титула. Он получает залоговую позицию, и ему нужно, чтобы она была именно той, какой он её считает. Если впереди него стоит что-то неурегулированное, кредит не финансируется.

Во-вторых, и это уже про вас. Отложим кредит в сторону. Однажды вы будете продавать этот дом или рефинансировать его, и в тот день вам нужно знать, что проблемы прежнего владельца не переехали вместе с недвижимостью. Это ваш капитал в доме, и именно поэтому я хотел бы такую защиту даже в сделке вообще без кредита.

Страхование титула смотрит назад, а не вперёд

Вот момент, который покупатели упускают чаще всего.

Большинство видов страхования защищают вас от того, что ещё не случилось. Ваш полис страхования жилья покрывает пожар, который может произойти в следующем году.

Страхование титула работает в обратную сторону. Оно защищает вас от дефектов, которые уже существовали на момент закрытия сделки, но ещё не были обнаружены. Проблема уже в прошлом, когда выпускается полис. Неизвестно только, нашёл ли её кто-нибудь.

Перед закрытием сделки титульная компания проверяет публичные записи: акты передачи, залоговые обременения, судебные решения, налоговые записи, сервитуты, цепочку владения за прошлые годы. Всё, что всплывает, как правило, должно быть урегулировано до закрытия сделки. А полис затем отвечает за то, что проверка могла пропустить.

По моему опыту, как только покупатель понимает эту разницу, плата перестаёт казаться формальностью. Вы платите за проверку записей и за защиту от того, чего проверка не смогла выявить.

Предварительный отчёт о титуле: тот самый документ, который нужно прочитать внимательно

В начале эскроу вы получите предварительный отчёт о титуле, часто его называют просто prelim. Это отчёт титульной компании о результатах проверки публичных записей по объекту; он приходит, пока ещё действует ваш договорный срок contingency и у вас сохраняются варианты действий.

Прочитайте его. Прочитайте по-настоящему, а не пролистайте между делом.

Вот что делает его достойным получаса вашего времени. В отчёте есть список исключений из покрытия, и люди видят это слово и решают, что исключения и есть то, что покрывается. Всё наоборот. Исключения из покрытия перечисляют то, что полис не будет покрывать, и точно показывают, где заканчивается ваша защита. Именно поэтому его и важно читать.

Сервитут через заднюю часть участка. Зарегистрированное ограничение на то, что можно строить. И то и другое может оказаться в исключениях из покрытия, и то и другое может повлиять на то, как вы будете пользоваться недвижимостью. Если какая-то строка непонятна, спросите о ней напрямую своего агента или сотрудника титульной компании. Обсудить это сейчас гораздо проще, чем после того, как дом станет вашим.

Два полиса и кто за какой платит

Если вы берёте кредит, в вашей ведомости будет не один титульный полис, а два. Это не задвоенная строка. Они защищают двух разных людей.

Полис кредитора. Его требует ваш кредитор. Он защищает интерес кредитора в объекте, как правило, в пределах суммы кредита, и привязан к этому кредиту, а не к вам. Такой полис будет у каждого покупателя с кредитом.

Полис владельца. А этот защищает вас. Он покрывает ваше собственное право собственности и ваш капитал в доме и остаётся с вами, пока вы остаётесь собственником. Полис кредитора лично вам ничего не даёт, и именно поэтому существует вторая строка.

Кто за какой платит, решается по договорённости, как почти всё, что записывается в договор купли-продажи, и этот вопрос стоит поднять, а не додумывать. Калифорния большой штат, практика различается по регионам и, что важнее, зависит от того, о чём стороны договорились письменно. Спросите своего агента, что принято там, где вы покупаете, и убедитесь, что в вашем предложении прямо сказано, кто платит за какой полис.

Эскроу: нейтральная третья сторона в центре сделки

Эскроу представляет собой нейтральную третью сторону, которая держит средства и документы до завершения сделки и следует письменным инструкциям, подписанным обеими сторонами.

Поймите, что значит «нейтральная», потому что именно здесь покупатели ошибаются. Ваш специалист эскроу не работает на вас. Он не работает и на продавца, на агента продавца или на кредитора. Его задача состоит в том, чтобы исполнить условия сделки. Он не может встать на вашу сторону, и это не холодность, в этом весь смысл. Ни одной из сторон не нужно доверять другой, потому что деньги не держит ни одна из них.

Эскроу открывается, когда договор купли-продажи полностью подписан, и дальше последовательность довольно стабильна:

• Эскроу заводит дело по вашей сделке, и ваш депозит уходит в эскроу, а не продавцу.
• Эскроу выпускает письменные инструкции, составленные по договору, чтобы обе стороны их заполнили и подписали.
• Эскроу заказывает предварительный отчёт о титуле и работает с титульной компанией по всему, что требует урегулирования.
• Эскроу отслеживает выполнение условий по мере продвижения сделки: договорные сроки contingency, согласованный ремонт и требования кредитора.
• Эскроу координирует кредитные документы, вашу встречу для подписания, ваши средства и погашение действующего кредита продавца.
• Эскроу проводит итоговое распределение средств и отправляет акты в округ на регистрацию.

Ваши бумаги можно оформить двумя способами. Ваш агент может сесть с вами и помочь их заполнить, так делает большинство, и это совершенно нормально. Или вы можете прийти в офис эскроу и заполнить их лично вместе со специалистом эскроу.

Моё мнение, и это рекомендация, а не правило: если у вас есть вопросы, приходите лично. Спросите человека, вся работа которого состоит из этих документов. Это займёт у вас час, а отвечать на такие вопросы и есть его работа.

Получите цифры по титулу и эскроу письменно до подачи предложения

Одно правило, которого я твёрдо держусь: не подавайте предложение без письменной оценки ваших расходов.

Титул и эскроу должны быть в этой оценке, и именно их покупатели чаще всего упускают. Ваш кредитный специалист рассчитывает расходы со стороны кредитора. По титулу и эскроу нужен отдельный звонок, который ваш агент может сделать в титульную компанию и в компанию эскроу, чтобы получить эти сборы письменно.

Отдельные строки расходов я разбираю в статье этой серии про расходы на закрытие сделки. Здесь важна последовательность: получите оценку до того, как решитесь подавать предложение, а не после его принятия. Если её у вас нет, получите.

Подписание, нотариус и момент, когда дом становится вашим

В конце эскроу, когда выпущены ваши финальные кредитные документы, специалист эскроу приглашает вас на подписание. Два документа подписываются перед нотариусом:

• Grant deed (акт передачи права собственности), который переводит право собственности от продавца к вам.
• Deed of trust (ипотечный залоговый акт), который закрепляет залог вашего кредитора на объект.

Оба должны быть нотариально заверены, прежде чем округ их примет, поэтому возьмите с собой действующее удостоверение личности.

После подписания и финансирования эскроу отправляет акты в офис регистратора округа. Регистрация и есть тот момент, когда право собственности официально переходит и становится частью публичных записей. Не рукопожатие, не подпись, не перевод денег. Регистрация. Ваш специалист эскроу получает подтверждение и сообщает всем, и это тот день, когда вы становитесь домовладельцем. Завершающие этапы разобраны в статье этой серии про эскроу.

Я испытываю огромное уважение к специалистам эскроу, и говорю это искренне. Они держат деньги, добиваются выполнения каждого условия и снова и снова координируют полдюжины спешащих участников сделки. Большинство покупателей никогда не видят этой работы. Когда ваш специалист эскроу позвонит сказать, что сделка зарегистрирована, поблагодарите и его.