От принятого предложения до ключей: что на самом деле происходит в эскроу

Раздаётся звонок с хорошей новостью, которую все так ждали. Ваше предложение принято. А затем, чаще всего, звучит следующий вопрос в той или иной форме: хорошо, а что происходит теперь?

На этот вопрос стоит ответить до подачи предложения, а не после. Для большинства людей это самая крупная инвестиция в жизни, и в тот момент, когда договор возвращается подписанным, начинается отсчёт, о котором никто не рассказал.

Многие покупатели проходят этот путь по наитию, и за 36 лет я не раз видел, что всё складывалось. Но наитие не заменяет план, а идти в escrow (эскроу: нейтральная третья сторона, которая держит деньги и документы по сделке), не понимая процесса, неразумно.

Поэтому вот весь процесс, по порядку. Если удобно, распечатайте.

Эскроу открывается на основании договора, и договор управляет сделкой

Договор купли-продажи считается подписанным всеми сторонами, когда его подписали вы, продавец и оба агента. Не тогда, когда продавец сказал «да» по телефону. Не тогда, когда ваш агент прислал радостное сообщение. Подписан, причём всеми.

С этого момента всем управляет договор. На его основании открывается эскроу, и специалист эскроу действует по его условиям. Каждая дата и каждое обязательство любой из сторон определяются этим документом. Если какое-то условие вас не устраивает, исправьте его до подписей.

Дальше документы движутся в обе стороны: это формы Калифорнийской ассоциации риелторов, которые наша отрасль использует по всему штату. Ваш агент отправляет документы агенту продавца, а агент продавца отправляет документы вам, включая заявление о раскрытии состояния недвижимости (transfer disclosure statement) и опросник продавца о состоянии объекта (seller property questionnaire).

Эскроу присылает и собственные инструкции, которые нужно заполнить и подписать. Ваш агент может помочь с заполнением, или вы можете прийти в офис эскроу и сделать это лично со специалистом эскроу. Если что-то на этих страницах непонятно, придите лично и пройдите всё строка за строкой. Никто там не подумает о вас хуже из-за вопросов.

Календарь важнее любого другого документа в вашей сделке

Вот главное, что я хочу, чтобы вы вынесли из этой статьи. С момента принятия вашего предложения время пошло, и каждый срок отсчитывается от этой даты.

От неё отсчитываются ваши периоды действия условий (contingency): сколько времени у вас есть, чтобы провести инспекции, вернуть документы эскроу и выполнить условие по кредиту. Большинство договоров купли-продажи составлены на 30 дней, реже встречаются 45, а некоторые доходят до 60. Это ваше окно.

Поэтому в первый же день сядьте с агентом и перенесите каждую дату из договора в календарь, на который вы действительно смотрите. Не в ящик стола. На холодильник или в телефон с настроенными напоминаниями. По моему опыту, сделки редко становятся напряжёнными из-за настоящей проблемы. Чаще это происходит потому, что кто-то упустил из виду дату.

Зафиксируйте ставку в день, когда договор подписан

Позвоните вашему кредитному специалисту в тот день, когда договор подписан всеми сторонами. Вас спросят, хотите ли вы зафиксировать ставку. Продлённая фиксация ещё до того, как вы нашли объект, возможна, и о ней стоит спросить, но большинство людей фиксируют ставку после подписания договора.

Моя рекомендация, из опыта, а не как правило: зафиксируйте ставку на весь срок эскроу. Не играйте с рынком на собственной сделке. Если ставки в середине эскроу пойдут против вас, ваш платёж вырастет, вместе с ним и долговая нагрузка, а это может поставить покупку под угрозу.

В день фиксации задайте два прямых вопроса: какая у меня процентная ставка и сколько мне стоит эта фиксация? Запишите оба ответа и поставьте рядом дату. Эта страница вам ещё понадобится.

Инспекция и оценка: начните обе немедленно

Это две самые частые причины, по которым может сорваться сделка даже у покупателя, уверенно проходящего по требованиям кредитора. Не кредитная история. Не доход. Именно эти две. Закажите обе как можно быстрее, чтобы, если проблема есть, вы нашли её, пока у вас ещё остаются варианты.

Инспекция дома. Если дом не новостройка, я считаю, что покупать без неё не стоит никому. Продавцы добросовестно, в меру своих знаний, заполняют заявление о раскрытии состояния недвижимости и опросник продавца. Инспектор всё равно регулярно находит то, о чём они и не подозревали, включая износ крыши, который с земли не разглядеть.

Когда приходит отчёт, у вас есть выбор. Принять объект как есть. Или поручить агенту подготовить запрос на ремонт, а он бывает двух видов: попросить продавца выполнить работы или попросить денежную компенсацию от продавца (seller credit) вместо ремонта, чтобы нанять своих специалистов.

Продавец может и отказать. Если он не готов ни ремонтировать, ни компенсировать, вы решаете, продолжать сделку или расторгнуть её в пределах периода действия условий и вернуть депозит. Даже вполне удачная сделка может закончиться прямо здесь, хотя покупатель не сделал ничего плохого.

Оценка недвижимости (appraisal). Закажите её сразу. Независимый оценщик даёт вашему кредитору заключение о стоимости, потому что кредитор выдаёт деньги под дом, а не только под вас. Если оценка окажется ниже цены по договору, вам предстоит решение: попросить продавца снизить цену, покрыть разницу самостоятельно, если позволяют ваши средства и программа, или сойтись посередине. Если стороны не договорятся, сделка может быть расторгнута на условиях вашего договора.

Обработка досье, андеррайтинг и Closing Disclosure

Когда документы эскроу сданы, инспекция позади и оценка готова, самое трудное, как правило, уже пройдено. Сделка, преодолевшая эти два барьера, обычно доходит до закрытия, если не случается чего-то из ряда вон выходящего, например потери работы. Слово «гарантия» я произнести не могу. Но именно здесь я немного выдыхаю.

Дальше основную работу ведёт кредитор. Ваше досье попадает к специалисту по обработке, который собирает всё необходимое и передаёт его на андеррайтинг (проверку кредитного досье): андеррайтер подтверждает доход и активы, изучает кредитную историю и оценку и применяет правила кредитной программы. Все решения по кредиту остаются предметом финального андеррайтинга.

Прежде чем будут выпущены финальные кредитные документы, по электронной почте вам приходит Closing Disclosure (итоговое раскрытие условий кредита), который мы называем просто CD. В нём в окончательном виде изложены условия кредита, ваш платёж и расходы на закрытие сделки.

В разъяснении Бюро финансовой защиты потребителей (Consumer Financial Protection Bureau), последняя редакция от 2 мая 2023 года, сказано, что кредитор обязан выдать вам Closing Disclosure не менее чем за три рабочих дня до закрытия сделки.¹ Используйте это время. Это ваша возможность сравнить финальные условия и расходы с предварительной оценкой условий кредита (Loan Estimate) и задать вопросы до дня подписания.

Вот что нужно сделать сразу после его получения, и именно этот шаг люди пропускают. Достаньте страницу, где вы записали ставку и стоимость в день фиксации, и сравните. Ставка должна быть той, которую вы зафиксировали, а платёж по основному долгу и процентам должен совпадать с тем, который вам называли. Если совпадения нет, позвоните кредитному специалисту до того, как что-либо подписывать.

Есть обоснованные причины, по которым итоговый платёж может отличаться от расчётного. Стоимость страховки или сумма налога на недвижимость могут отличаться от первоначальной оценки. И то и другое входит в резервную часть платежа (impound), сумму, которую кредитор собирает ежемесячно, чтобы платить за вас налоги и страховку. Основной долг и проценты меняться не должны, потому что именно эту часть контролирует ваша зафиксированная ставка.

Подписание, финансирование, регистрация и ключи

Когда вы подписали CD, кредитор выпускает финальные кредитные документы, и эскроу приглашает вас на подписание. Два документа подписываются в присутствии нотариуса: grant deed (акт передачи права собственности), который передаёт право собственности вам, и deed of trust (ипотечный залоговый акт), который закрепляет залоговое право кредитора. Оба должны быть нотариально заверены, иначе округ их не зарегистрирует.

Затем эскроу просит вас отправить банковским переводом остаток ваших средств. Совет без всякой романтики: сначала позвоните вашему специалисту эскроу по номеру из ваших собственных записей и подтвердите реквизиты перевода голосом. Именно на этом этапе особенно активны мошенники.

Дальше всё идёт быстро:

• Специалист эскроу комплектует финальные документы: часть возвращается кредитору, часть идёт на регистрацию.
• Кредитор проверяет пакет и перечисляет кредитные средства.
• Специалист эскроу сообщает всем, что кредит профинансирован.
• Акты уходят в бюро регистрации округа и регистрируются.
• Специалист эскроу получает подтверждение регистрации.

Это подтверждение и есть тот самый момент: регистрация в округе делает ваше право собственности публичной записью.

Позвольте сказать то, что я имею в виду совершенно искренне. В специалистах эскроу я вижу незаметных героев нашего дела. Они держат деньги и документы, добиваются выполнения каждого условия и сделку за сделкой координируют людей, которые все куда-то спешат. Люди даже не представляют, как много они работают. Когда ваш специалист позвонит, чтобы поздравить вас, поздравьте и его.

Одно замечание о сроках. День регистрации и день переезда не всегда совпадают. Очень часто продавец договаривается о коротком периоде после закрытия сделки, чтобы выехать: иногда это тот же день, иногда несколько дней, и всё согласуется письменно до закрытия. Передача владения относится к условиям, которые стороны решают между собой. Как только продавец выехал, вы въезжаете.

Два дела, которыми стоит заняться, когда вы уже собственник

Быстро переоформите коммунальные услуги на своё имя. Вода, электричество, газ, вывоз мусора, всё, что нужно дому. Если получится, позвоните ещё до переезда. Это самый обыденный пункт в списке, и именно о нём чаще всего забывают.

Ждите разовый дополнительный счёт по налогу на недвижимость. В Калифорнии налог на недвижимость считается от оценочной стоимости, а продажа запускает переоценку по вашей цене покупки. Налог прежнего владельца рассчитывался по другой, иногда намного более старой базе, поэтому обычный годовой счёт отражает его сумму. После регистрации вашей сделки округ выставляет отдельный разовый счёт на разницу за остаток налогового года.

Он приходит отдельно от обычного налогового счёта, часто через несколько месяцев после закрытия сделки, и обычно делится на два платежа. Даже при наличии резервного счёта (impound) он не всегда оплачивается из него, поэтому уточните у кредитора и в налоговой службе округа.

Это разовый счёт, а не постоянное повышение, и это не ошибка. Но это настоящий счёт с настоящим сроком оплаты, и он застаёт людей врасплох.