Что вам на самом деле нужно для первоначального взноса в Калифорнии

Об этом меня спрашивают чаще, чем о чём-либо ещё в моей работе, и спрашивают уже больше трёх десятилетий. В том или ином виде: Джон, сколько денег мне на самом деле нужно, чтобы купить дом?

Я хочу ответить честно, а это значит начать с того, чего я сделать не могу. Я не могу назвать вам сумму в долларах. Не потому, что что-то утаиваю, а потому, что число целиком зависит от цены дома, который вы в итоге выберете, а в тот день, когда меня спрашивают, ни вы, ни я ещё не знаем, что это будет за дом.

Зато я могу дать вам ту часть, которая не двигается. У каждой кредитной программы есть опубликованный минимальный первоначальный взнос, и выражен он процентом от цены покупки. Выучите проценты, и арифметика станет вашей собственной: на любом доме, в любой вечер, без единого звонка.

А ещё есть часть, на которой спотыкаются, и спотыкаются многие. Первоначальный взнос не является итоговым числом. Это только первое число.

Почему честный ответ звучит в процентах

Если вы спросите меня на барбекю, сколько наличных вам нужно, и я назову цифру навскидку, я не скажу вам почти ничего. Один и тот же процент даёт очень разные суммы в зависимости от того, что вы покупаете. Два покупателя могут работать по одинаковым правилам программы и войти в escrow (эскроу: нейтральная третья сторона, которая держит деньги и документы по сделке) с банковскими чеками, которые совсем не похожи друг на друга, только из-за цены дома, который выбрал каждый из них.

Так что процент остаётся устойчивым фактом, а сумма в долларах зависит от конкретного дома. Приведённые ниже проценты действуют уже давно. Их публикуют сами агентства и программы, и применяются они одинаково в любой точке штата.

Арифметика здесь несложная. Возьмите цену покупки, умножьте на процент вашей программы, и вот ваш первоначальный взнос. Это действительно весь расчёт, и это тот кусочек математики покупки жилья, который можно сделать на телефоне, стоя на подъездной дорожке.

Минимальные взносы по каждой программе

Вот как выглядит картина на сегодня. Термины я буду объяснять по ходу, потому что названия страшнее самих понятий.

• FHA: взнос 3.5%. FHA является кредитной программой с государственным страхованием, и часто именно здесь дверь открыта покупателям с более короткой кредитной историей. Три с половиной процента от цены покупки.
• Обычный (conventional) кредит: взнос от 3%. Обычным называют кредит, который следует правилам Fannie Mae или Freddie Mac, а не государственной программе страхования. Отдельные обычные программы опускаются до 3%. Не каждый покупатель проходит на самую низкую ступень, но ступень существует на самом деле.
• High balance: как правило, взнос от 5% до 10%. В округах Калифорнии с высокой стоимостью жилья существует категория кредитов, сумма которых выше обычного лимита Fannie Mae и Freddie Mac, но которые всё ещё выдаются по правилам этих агентств. Мы называем такой кредит high balance. Как правило, более сильный кредитный профиль открывает нижний край диапазона, а более слабый сдвигает вас к верхнему. В нашем деле сильные стороны досье называют компенсирующими факторами: это всё, кроме первоначального взноса, включая кредитную историю, резервы и ваше соотношение долгов и доходов.
• Jumbo: как правило, взнос 10% и больше. Кредит jumbo целиком превышает окружной кредитный лимит. Это значит, что агентства за ним не стоят, и кредитор напрямую несёт больше риска. Без существенных компенсирующих факторов закладывайте 10% как нижний край, а иногда и больше.
• VA: возможен нулевой взнос. Если вы ветеран с правом на программу, финансирование VA может вообще не требовать первоначального взноса. Вам понадобится DD-214, то есть документы об увольнении со службы, и Certificate of Eligibility, документ, подтверждающий ваше право по линии VA. Это единственное место на рынке, где нулевой взнос действительно возможен, и за 36 лет мне не надоело говорить об этом ветеранам.

Это минимумы программ. Они задают нижнюю планку, но не рассказывают историю целиком.

Ипотечное страхование: та часть, которую люди упускают

Именно с этой частью покупатели чаще всего приходят, не зная о ней, и я предпочитаю, чтобы вы услышали о ней от меня сегодня, а не обнаружили, читая раскладку своего платежа.

Ипотечное страхование защищает кредитора, а не вас, если заёмщик перестаёт вносить платежи по кредиту. Это плата за взнос меньше традиционных 20%, и работает оно по-разному в зависимости от программы:

• Обычный кредит, взнос меньше 20%: ипотечное страхование будет. Большинство знает его как PMI, частное ипотечное страхование. Внесите по обычному кредиту 20% или больше, и оно, как правило, не применяется.
• FHA, любой размер взноса: ипотечное страхование будет. В FHA его называют MIP, страховая премия по ипотеке. Это правило действует, даже если вы внесли больше минимальных 3.5%. Программа просто так устроена.

Вот структурная деталь, которая важна для вашего бюджета. В обеих программах обычно есть разовая часть и ежемесячная. Разовая попадает в ваши расходы по кредиту при закрытии сделки. Ежемесячная входит в сам платёж, рядом с основным долгом, процентами, налогом на недвижимость и страховкой жилья. Поэтому, когда вы решаете, какой ежемесячный платёж вам комфортен, ипотечное страхование входит в это число, а не стоит сноской под ним.

VA стоит особняком. По кредитам VA, как правило, нет ежемесячного ипотечного страхования, хотя большинство заёмщиков VA платят разовый сбор funding fee, который часто можно включить в сам кредит, а часть ветеранов освобождена от него полностью. Спросите своего кредитного специалиста, в какую категорию попадаете вы, прежде чем считать так или иначе.

Минимум задаёт нижнюю, а не верхнюю границу

Всё перечисленное выше относится к минимумам программ, которые устанавливают агентства и государственные программы. Кредитор, который фактически выдаёт кредит, может устанавливать более строгие требования, и многие кредиторы именно так и делают.

В отрасли такие условия называют overlays: дополнительные требования, которые кредитор накладывает поверх опубликованных правил, обычно вокруг кредитного балла, резервов или соотношения долгов и доходов. Они законны, они распространены, и из-за них два кредитора могут посмотреть на одного и того же покупателя и попросить разные суммы взноса. По моему опыту, это застаёт людей врасплох чаще, чем почти что угодно другое в разговоре о финансировании.

Поэтому относитесь к этим процентам как к знаку ограничения скорости на шоссе. Это настоящая опубликованная информация, и всё же не она одна определяет, как пройдёт поездка. Нужная лично вам сумма берётся из письменного расчёта по вашей конкретной сделке, с учётом вашей кредитной истории, дохода, долгов и данных конкретного объекта. Только такой расчёт показывает ориентир для вашей ситуации.

Первоначальный взнос не финишная черта

Вот что я хочу сказать прямо, и говорю это по-доброму. Я встречаю покупателей, которые копили с настоящей дисциплиной, точно вышли на цифру первоначального взноса и не отложили ни доллара на всё остальное. Потом открывается эскроу, приходят остальные расходы, и вести этот разговор на таком позднем этапе тяжело.

Расходы на закрытие сделки ложатся поверх первоначального взноса. Это совершенно отдельная категория денег. В нашем деле их делят на два вида. Разовые расходы на закрытие сделки: единовременные платежи, которые вы вносите за время эскроу и никогда больше после его закрытия. Регулярные расходы: те, что продолжаются, когда дом уже ваш.

Часть этих расходов неизбежна, если вы берёте кредит. Другие обсуждаются между двумя сторонами сделки, и понимание того, что есть что, относится к подготовке, которая окупает себя. Я не стану расписывать их здесь по пунктам: они заслуживают отдельной статьи и получат её позже в этой серии. Сегодня я хочу, чтобы вы держали в голове два числа вместо одного: первоначальный взнос, и поверх него расходы на закрытие сделки.

Как добраться до собственного числа

Начните с математики, которую вы можете сделать сами. Цена покупки, умноженная на процент вашей программы, даёт первоначальный взнос для любого дома, который вы рассматриваете. Прогоните расчёт по нескольким ценам, и вы быстро почувствуете диапазон, в котором на самом деле работаете.

Затем получите это в письменном виде. Когда вы подали кредитную заявку, федеральные правила, как правило, требуют, чтобы кредитор выдал вам Loan Estimate, стандартизированную форму раскрытия информации, в течение трёх рабочих дней. Именно в этой форме живёт ваша расчётная сумма к оплате при закрытии. Читайте её внимательно и спрашивайте о каждой строке, которую не понимаете. Ни один вопрос об этом документе не бывает слишком мелким, а я и после 36 лет читаю в них каждую строку.

Есть и шаг, который я иногда могу сделать ещё раньше. Для некоторых подходящих покупателей с обычным (conventional) финансированием я могу подкрепить проверку на предварительное одобрение (pre-approval) заключением автоматической системы андеррайтинга Fannie Mae (андеррайтингом называют проверку кредитного досье), которая выдаёт сертификат Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). Он показывает, как досье читает собственная система агентства, а не как его прикидывает человек. Такой шаг доступен не каждому покупателю и не для каждого типа кредита, поэтому спросите, подходит ли он в вашей ситуации. Там, где сертификат DU применим, относитесь к нему как к весомой отправной точке, и не более: заключение DU не является окончательным одобрением кредита. Каждый кредит остаётся предметом окончательного андеррайтинга, когда передо мной оказываются реальная недвижимость и подписанный договор.