Как ваш кредитный балл на самом деле используется, когда вы покупаете жильё

Человек садится напротив, достаёт телефон и показывает мне кредитный балл из приложения. Обычно он гордится этим числом, и часто заслуженно. Потом мы запрашиваем отчёт, который действительно используется для кредита, и в нём три балла. Ни один не совпадает с тем, что в телефоне. А работать будет не самый высокий из трёх.

Это не фокус, и обычно это даже не плохая новость. Просто так устроено ипотечное кредитование. Но покупателю почти никто этого не объясняет до момента, когда оно становится важным, а к тому времени человек уже выстроил целый план вокруг не того числа.

По моему опыту, этот единственный пробел обходится людям дороже, чем они думают. Из-за него люди теряют время и часть переговорных преимуществ, а иногда и желанный дом, потому что ошибочно считают, что соответствуют требованиям выбранной кредитной программы.

Так что давайте разберём всё по порядку: какой балл использует кредитор, откуда этот балл берётся и чем он на самом деле управляет.

Балл у вас в телефоне не тот балл, что в вашем кредите

Когда вы проверяете кредит самостоятельно, через банк, выпустивший вашу карту, бесплатное приложение или платную подписку, вы почти всегда смотрите на данные одного бюро. Может быть, TransUnion. Может быть, Equifax. Может быть, Experian. Одного.

Когда вы покупаете дом, кредитор запрашивает так называемый объединённый отчёт трёх бюро (tri-merged). Это единый отчёт, который объединяет данные трёх крупных кредитных бюро и показывает рядом три отдельных балла, по одному от каждого бюро.

Эти три балла редко совпадают, и причина вполне будничная. Не каждый кредитор передаёт данные во все три бюро, а те, кто передаёт, делают это не в один день. Поэтому у каждого бюро складывается своя, немного отличающаяся картина, а немного другая картина даёт немного другой балл.

И деталь, которую большинство понимает наоборот. Бюро не создают ваш балл. TransUnion, Equifax и Experian хранят кредитные данные. Сам балл, который вы видите, является баллом FICO: его получают, прогоняя скоринговую модель по тем данным, которые держит конкретное бюро. Три набора данных, одна модель, три результата.

Три балла не усредняют. Два из них откладывают в сторону.

Это заблуждение я поправляю чаще любого другого, и хочу сказать об этом прямо.

Кредитор не складывает три ваших балла и не делит сумму на три. Никакого среднего арифметического нет. Он берёт самый высокий и самый низкий баллы и откладывает оба в сторону. В работу идёт тот балл, который остался посередине. Его называют срединным.

У одного покупателя срединный балл приходит из Experian. У следующего из TransUnion. Закономерности тут нет, и не так важно, из какого бюро он пришёл. Важно, что это тот, который посередине.

Так что если вы собираетесь носить в голове одно число, пока готовитесь к покупке, носите именно его. Не самый высокий. Срединный.

Чем этот срединный балл управляет на самом деле

Как правило, тремя вещами.

• Какая кредитная программа вам подходит. Обычное (conventional) финансирование, кредит FHA, кредит увеличенного размера (high balance) для более дорогой недвижимости в округах, где это позволяют кредитные лимиты, или кредит jumbo сверх этих лимитов. У каждой программы свои ожидания к кредитной истории, и от срединного балла во многом зависит, какая из дверей открыта.
• На какую процентную ставку вы можете претендовать. Как правило, более сильная кредитная история связана с более выгодными условиями. Что предложат конкретному покупателю, я сказать не могу: ставки движутся, и каждое досье живёт своей жизнью.
• Сколько эта ставка вам стоит. Вот этого не ожидает никто. Цена кредита разбита на ступени по кредитной истории. Это значит, что двум покупателям могут назвать одну и ту же ставку, и заплатят они за неё по-разному. Сама ставка и стоимость её получения представляют собой два разных вопроса; срединный балл влияет на оба.

Общая картина, и, пожалуйста, не пропускайте оговорки

Вот общий рисунок рынка, с предупреждением: это контекст, а не прогноз про вас. Никто не может посмотреть на число на экране и сказать, что вам одобрят. Для этого существует настоящая заявка.

Шкала FICO идёт от 300 до 850. За 36 лет я ни разу не видел балл на самом краю этой шкалы.

Как правило, большинство кредиторов хотят видеть срединный балл выше 580. Есть программы и ситуации, которые работают и ниже этого числа, но выше 580 разговор обычно идёт легче.

Дальше начинается пологий склон, а не лестница. Чем выше срединный балл, тем лучше, как правило, условия. По моему опыту, когда срединный балл выше 720, этому покупателю обычно доступно большинство кредитных продуктов. Это общее наблюдение о поведении рынка, а не обещание насчёт вашего досье.

А если балл ниже, чем хотелось бы: это отправная точка, а не приговор. Баллы двигаются. Я много раз видел, как люди исправляли ошибку в отчёте или гасили пару остатков по картам и через несколько месяцев оказывались в другом положении.

Балл отвечает за половину дела. За вторую отвечает соотношение долгов и доходов.

Всё внимание достаётся кредитной истории, но ни один андеррайтер (так называют специалиста, который проверяет кредитное досье) не смотрит на балл сам по себе. Он смотрит на то, что вы зарабатываете, рядом с тем, что вы уже должны.

Арифметика несложная. Кредитор складывает каждый минимальный ежемесячный платёж из вашего кредитного отчёта: платежи за машину, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам, платежи по рассрочкам, вместе с жилищным платежом, который вы собираетесь на себя взять. Итог делится на ваш валовый месячный доход, то есть доход до удержания налогов. Результат и есть ваше соотношение долгов и доходов.

По моему опыту, андеррайтеры обычно не любят подниматься сильно выше середины 40-х, где-то в районе 47 процентов. С этим числом я хочу быть аккуратным. Это общее наблюдение за много лет работы, а не жёсткий порог или обещание. Показатель зависит от программы и конкретного досье.

Некоторые досье проходят андеррайтинг и при более высоком соотношении. Обычно в таких случаях досье усиливают другие обстоятельства. В нашем деле их называют компенсирующими факторами. Чаще всего я вижу вот эти:

• Ощутимые резервы. Деньги, которые остаются в банке после того, как закрыты первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки.
• Лёгкая долговая нагрузка, когда новый жилищный платёж составляет практически всё соотношение, а больше в отчёте почти ничего нет.
• Чистая многолетняя история платежей, когда человек не наращивал остатки по картам.

Впрочем, в конечном счёте вопрос обычно решает автоматический андеррайтинг. При обычном (conventional) финансировании ваше полное досье можно прогнать через автоматическую систему андеррайтинга Fannie Mae, и нужным вам результатом будет заключение approve/eligible в сертификате Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). Это куда более надёжный ответ, чем чья угодно арифметика в уме, включая мою.

Одну оговорку я делаю каждому покупателю, и пусть лучше её произнесу я сам: заключение DU не является окончательным одобрением кредита. Сертификат DU даёт сильный, конкретный сигнал о вашем досье. Но окончательное одобрение всё равно выносит андеррайтер, который просматривает ваши настоящие документы. Тот, кто говорит вам иное, продаёт спокойствие, которое не может обеспечить.

Если вы идёте через FHA или VA, оценивают и сам дом

Этот момент застаёт людей врасплох, и к вашей кредитной истории он почти не относится. Я ставлю его сюда, потому что это вторая половина того же разговора.

FHA, как правило, допускает более слабый кредитный профиль и более высокую долговую нагрузку, чем обычное финансирование (conventional). Об этом преимуществе большинство покупателей знает. Не знают они другую сторону: FHA и VA заметно строже к состоянию самой недвижимости.

При оценке недвижимости (appraisal) по FHA или VA оценщик, как правило, оценивает сам дом, а не только его стоимость. Вот что я вижу в замечаниях:

• Водонагреватель, не закреплённый ремнями
• Облупившаяся краска
• Отсутствие работающего источника отопления в доме
• Изношенная крыша из битумной черепицы, где пластины загибаются, приподнимаются или отсутствуют

Обычная (conventional) оценка, как правило, не рассматривает эти пункты с той же строгостью. Тот же дом, тот же покупатель, другой тип кредита, и другой уровень внимания к состоянию.

Вот почему это практика, а не теория. Подайте предложение о покупке дома с двумя-тремя такими проблемами, используя финансирование FHA, и вам предстоит разговор о ремонте посреди escrow (эскроу: нейтральная третья сторона, которая держит деньги и документы по сделке), когда сроки ограничены, а продавец может пойти навстречу, а может и не пойти. Условия ремонта можно обсуждать так же, как любое другое условие договора купли-продажи, но такие переговоры намного легче провести до подписания договора, чем после.

Это одна из конкретных причин ходить по домам с опытным агентом. Хороший агент смотрит на крышу и водонагреватель, уже держа в голове ваш тип кредита, и говорит об этом до того, как вы подадите предложение, а не после.