Die kalifornischen Kosten, die Ihre Monatsrate verändern, und vor denen niemand warnt

Zwei Häuser. Gleiche Größe, gleicher Zustand, gleicher Angebotspreis. Eines davon verursacht jeden Monat deutlich höhere laufende Kosten als das andere, und der Käufer erfährt das erst, wenn das Darlehen in Bearbeitung ist und die Zahlen von seiner Vorstellung abweichen.

Ich habe das über 36 Jahre öfter mit angesehen, als mir lieb ist, und hier ist der Teil, der mich stört. Jede einzelne dieser Kosten ließ sich ermitteln, bevor irgendjemand ein Angebot geschrieben hat. Nicht schätzen. Ermitteln.

Der Kaufpreis ist eine Eingangsgröße. Ihr Zinssatz eine andere. Aber der Betrag, der jeden Monat tatsächlich Ihr Konto verlässt, enthält auch die Grundsteuer, die Wohngebäudeversicherung und, falls das Objekt zu einer Eigentümergemeinschaft gehört, die Beiträge. Ihr Kreditgeber sammelt Steuern und Versicherung im Allgemeinen monatlich zusammen mit Ihrer Darlehensrate ein und bezahlt die Rechnungen bei Fälligkeit, eine Regelung, die als Impound-Konto bezeichnet wird. Die Beiträge gehen direkt an die Gemeinschaft.

Alle drei hängen von genau diesem Objekt ab. Keine dieser Kosten erscheint im Inserat in einer Form, auf die Sie sich verlassen sollten. Wer sich allein am Kaufpreis orientiert, betrachtet deshalb nur einen Teil der tatsächlichen monatlichen Kosten. Im Folgenden erkläre ich diese drei Kosten, wovon sie jeweils abhängen und wie Sie die tatsächlichen Werte ermitteln, bevor Sie gebunden sind.

Die Grundsteuer ist keine landesweit einheitliche Zahl

Es gibt den verbreiteten Glauben, die kalifornische Grundsteuer sei ein einziger Prozentsatz, den alle zahlen. Das stimmt nicht, und Käufer, die davon ausgehen, rechnen mit der falschen Zahl.

Kalifornien besteuert Immobilien nach dem veranlagten Wert, und nach dem System, das Proposition 13 begründet hat, setzt ein Verkauf diesen Wert im Allgemeinen auf Grundlage Ihres Kaufpreises neu fest. So weit ist es ziemlich einheitlich. Nicht einheitlich ist der Satz, der darauf angewendet wird.

Ihr Satz wird zunächst vom Landkreis und innerhalb des Landkreises von dem Steuergebiet bestimmt, in dem Ihr Grundstück liegt. Von Wählern beschlossene Anleihen für Schulen, Wasser und örtliche Infrastruktur hängen an bestimmten Bezirken, und diese Bezirke decken sich nicht genau mit den Stadtgrenzen. Zwei Häuser im selben Landkreis, eine kurze Fahrt auseinander, können unterschiedliche Sätze tragen.

Genau deshalb helfen Ihnen Verallgemeinerungen nicht, und ich biete auch keine an. Die einzige Zahl, die zählt, ist die, die an dem konkreten Grundstück hängt, auf das Sie bieten.

Sonderumlagen, und was Mello-Roos eigentlich ist

Jetzt zu dem Punkt, der die Leute am meisten überrascht, denn er steckt gar nicht im Steuersatz.

Eine kalifornische Steuerrechnung kann zusätzlich zur Basissteuer direkte Umlagen als eigene Posten aufführen. Sie finanzieren konkrete örtliche Dinge: Bezirke für Grünanlagen und Beleuchtung, Abwasser oder Schädlingsbekämpfung, Erschließungsanleihen aus einem älteren Projekt.

Die bekannteste heißt Mello-Roos. Der korrekte Begriff ist eine Community-Facilities-District-Umlage, ermöglicht durch den Mello-Roos Community Facilities Act. Wenn eine neue Siedlung Straßen, Kanäle, Wasserleitungen, Parks oder Schulen brauchte, wurde ein Bezirk gegründet, der diese Infrastruktur über Anleihen finanziert, und die Häuser im Bezirk zahlen eine Umlage, die diese Anleihen bedient. Sie kommt auf die Basissteuer obendrauf, und sie kann erheblich sein.

Am häufigsten sind sie in neueren Siedlungen, und das lohnt sich zu wissen, denn viele Käufer nehmen an, neuer heiße einfacher. Zwei identische Häuser zu identischem Preis, eines innerhalb eines Community Facilities District und eines außerhalb, tragen nicht dieselbe jährliche Steuerlast. Nichts am Haus verrät Ihnen, welches welches ist.

Diese Umlagen bestehen im Allgemeinen für eine an die Anleihen gebundene Laufzeit, nicht für immer; fragen Sie also, wie viele Jahre noch verbleiben. Verkäufer eines Hauses in einem solchen Bezirk sind verpflichtet, eine Mitteilung über die Sondersteuer bereitzustellen. Bitten Sie darum und lesen Sie sie.

Hier ist meine Anweisung, und es ist dieselbe, die ich seit Jahren gebe. Bevor Sie ein Angebot machen, verschaffen Sie sich das vollständige Steuerbild für genau dieses Objekt: die Basissteuer auf Ihren Kaufpreis, jede direkte Umlage auf der Rechnung und die Restlaufzeit jeder einzelnen. Ihr Makler kann den Datensatz der Steuerstelle des Landkreises für das Grundstück ziehen und ihn mit Ihnen Zeile für Zeile lesen. Vor dem Angebot, nicht wenn Sie schon im Escrow sind.

Ein verwandter Punkt. Nachdem Ihr Kauf eingetragen ist, veranlagt Kalifornien neu auf Ihren Kaufpreis, und der Landkreis stellt eine einmalige zusätzliche Steuerrechnung über die Differenz für den Rest des Steuerjahres aus. Sie ist normal und vorübergehend, aber viele sind nicht darauf vorbereitet. Der Escrow-Beitrag dieser Serie behandelt, wann sie eintrifft.

Die Wohngebäudeversicherung richtet sich nach der Immobilie, nicht nach dem Preisschild

Lage und Eigenschaften eines Hauses beeinflussen seine Versicherungskosten weit stärker, als Käufer erwarten, und dieser Posten kann die Monatsrate schnell verändern.

Ein Haus in einer High Fire Hazard Severity Zone, einer staatlich kartierten Brandgefahrenzone, oder in einem kartierten Überschwemmungsgebiet, oder mit anderen baulichen Eigenschaften, die ein Versicherer als erhöhtes Risiko einstuft, kann deutlich teurer zu versichern sein als ein ansonsten vergleichbares Haus. Es geht um das Objekt: Zoneneinstufung, Alter und Material des Dachs, Bauweise, freigehaltener Brandschutzbereich rund um das Gebäude, Zufahrt für Löschfahrzeuge, örtliche Wasserversorgung, frühere Schäden am Gebäude. Sonst nichts.

Für einen Käufer mit knappem Budget ist dieser Unterschied nicht nur eine Komfortfrage. Die Versicherungsprämie ist Teil Ihrer monatlichen Wohnkosten. Eine höhere Prämie erhöht also die Rate, und eine höhere Rate erhöht Ihre Schuldenquote. Das kann beeinflussen, wofür Sie infrage kommen, nicht nur, wie sich der Monat anfühlt.

Holen Sie sich also vor dem Angebot ein echtes Angebot für die konkrete Adresse von einem lizenzierten Versicherungsvertreter, schriftlich, keine Faustregel. Und stellen Sie die zweite Frage, denn in Kalifornien zählt sie so viel wie die erste: Wird ein Versicherer diese Police überhaupt zeichnen? Bei manchen Objekten dauert es länger, Versicherungsschutz zu finden, und manche landen bei einem Surplus-Lines-Versicherer oder im FAIR Plan des Bundesstaats, der Grundabsicherung als letzter Ausweg. Finden Sie das vorher heraus, nicht mitten im Escrow mit nahendem Abschlusstermin.

Eigentümergemeinschaften, und was Sie da eigentlich unterschreiben

Typischerweise gehören diese Objektarten zu einer Eigentümergemeinschaft: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Planned Unit Developments und altersbeschränkte Wohnanlagen, deren Belegungsregeln die Gemeinschaft festlegt.

Wenn Sie eines davon kaufen, erhalten Sie im Escrow ein Paket der Homeowners Association, kurz HOA, der Eigentümergemeinschaft, damit die Mitgliedschaft vom Verkäufer auf Sie übergeht. Verstehen Sie, was die Unterschrift bedeutet. Sie erklären sich damit einverstanden, an die Regelwerke der Gemeinschaft gebunden zu sein: an die CC&Rs sowie an die Satzung und die Betriebsregeln. Die Abkürzung CC&Rs steht für covenants, conditions, and restrictions; dieses eingetragene Regelwerk ist dauerhaft mit dem Grundstück verbunden. Die Gemeinschaft kann sie durchsetzen, und Durchsetzung kann vor Gericht enden.

Die Vorteile sind real, und ich möchte sie nicht kleinreden. Alle müssen das Äußere ihres Objekts in Ordnung halten, die Pflegestandards bleiben also in der ganzen Anlage einheitlich. Wer alles verkommen lässt, hört davon, und der Nachbar auch. Gemeinschaften bieten außerdem oft gemeinsame Einrichtungen: einen Pool, einen Picknickbereich, einen Festsaal. Viele Menschen kaufen genau deswegen.

Der eigentliche Nachteil ist die Kehrseite derselben Medaille. Es gibt Grenzen dafür, was Sie am Äußeren Ihres eigenen Hauses tun dürfen.

Zwei Geschichten, beide aus erster Hand. Mein Bruder besaß ein Haus in einem Planned Unit Development und hat den Vorgarten neu gemacht. Es war mit weitem Abstand der schönste Vorgarten der Straße. Die Gemeinschaft beanstandete ihn und verlangte den Rückbau, weil er aus ihrer Sicht nicht zum Rest der Objekte passte. Schöner war nicht der Maßstab. Passend war der Maßstab.

Ich habe auch ein eigenes Beispiel. Ich habe gerade ein Objekt im Angebot und bekam eine Mitteilung der Gemeinschaft, weil mein Schild ein paar Zentimeter größer war als erlaubt. Ich habe das Objekt ins Escrow gebracht und das Schild umgehend abgenommen. So etwas kann eine Gemeinschaft tun, und es ist ihr gutes Recht, denn alle dort haben dieselben Unterlagen unterschrieben, die ich Ihnen zu lesen rate.

Die Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie gebunden sind

Nichts davon ist ein Grund, ein Objekt mit Gemeinschaft zu meiden. Es ist ein Grund zu wissen, wem Sie beitreten. Ihr Vertrag gibt Ihnen eine Frist zur Prüfung der Unterlagen, nutzen Sie sie, und fragen Sie direkt:

• Lesen Sie die CC&Rs, die Satzung und die Betriebsregeln. Besonders alles, was Außenveränderungen, Gartengestaltung, Parken, Vermietung und Haustiere regelt. Fragen Sie nach allem, was zweideutig klingt, so klein es auch ist.
• Gibt es anhängige oder drohende Rechtsstreitigkeiten rund um die Gemeinschaft? Fragen Sie schriftlich, und fragen Sie nach der Anlage genauso wie nach der Gemeinschaft selbst.
• Wann wurden die Beiträge zuletzt erhöht, und ist eine Erhöhung geplant? Beide Hälften zählen. Eine lange Zeit ohne Erhöhung ist nicht automatisch eine gute Nachricht.
• Sind die Rücklagen gefüllt? Bitten Sie um die Rücklagenstudie und die Offenlegung zur Rücklagenfinanzierung. Eine Gemeinschaft, die kein Geld für das Dach, den Pool oder die Privatstraßen zurückgelegt hat, hat eine Rechnung vor sich, die irgendwoher kommen muss.
• Ist eine Sonderumlage absehbar? Die natürliche Anschlussfrage zu den Rücklagen, und die Antwort steht oft in den Protokollen.

Und darum zählen die Beitragsfragen mehr, als Käufern bewusst ist. Die Beiträge der Gemeinschaft werden bei Ihrer Qualifikation in Ihre Schuldenquote eingerechnet. Sie können heute die Voraussetzungen für das Darlehen erfüllen, abschließen, und dann erhöht die Gemeinschaft die Beiträge, wenn das Haus Ihnen gehört. Niemand qualifiziert Sie dann neu. Sie zahlen einfach. Waren Ihre Quoten schon knapp, kann eine Erhöhung ein Budget einengen, das am Abschlusstag gut funktioniert hat.