Verzichten Sie nie auf die Hausinspektion: So gehen Sie mit den Befunden um

Es gibt eine Handvoll Dinge in diesem Geschäft, zu denen ich Ihnen beide Seiten darlege, weil es wirklich zwei Seiten gibt. Das hier gehört nicht dazu.

Sofern das Haus kein Neubau ist, sollte aus meiner Sicht niemand ein Haus kaufen, ohne eine Hausinspektion machen zu lassen, im Englischen home inspection. Ich kann das nicht genug betonen, und ich sage es mit aller Herzlichkeit der Welt. Ein Kauf dieser Größe ergibt keinen Sinn, ohne dass vorher jemand Qualifiziertes durch das Objekt gegangen ist.

Käufer widersprechen hier gelegentlich, und der Grund ist fast immer derselbe. Der Verkäufer hat einen Stapel Offenlegungen übergeben, der Verkäufer wirkt geradeheraus, und das Haus zeigt sich von seiner besten Seite. All das kann vollkommen stimmen, und trotzdem kaufen Sie am Ende etwas, das Sie nicht ganz verstehen.

Gehen wir also durch, wozu die Inspektion wirklich da ist, und dann durch den Teil, mit dem Käufer die meisten Schwierigkeiten haben: was mit dem Bericht zu tun ist, sobald er im Posteingang liegt.

Ein ehrlicher Verkäufer weiß trotzdem nicht, was er nicht weiß

Bei einem kalifornischen Kauf erhalten Sie Offenlegungen des Verkäufers. Zwei der großen sind das Real Estate Transfer Disclosure Statement, die schriftliche Erklärung des Verkäufers zum Zustand der Immobilie, und der Seller Property Questionnaire, der ihn durch eine längere Liste konkreter Fragen führt.

Und hier ist der Punkt, den die Leute übersehen. Ein Verkäufer kann beide völlig ehrlich ausfüllen, gründlich, nach absolut bestem Wissen, und Sie können trotzdem einen Bericht voller Punkte bekommen, die er nie erwähnt hat. Nicht weil er etwas versteckt hätte. Weil er es nicht wusste.

Überlegen Sie, was eine Offenlegung eigentlich ist. Sie ist eine Erklärung dessen, was dem Verkäufer bekannt ist. Und ein Verkäufer lebt in dem Haus. Er lebt nicht darunter und nicht darauf. Niemand verbringt seinen Samstag im Kriechkeller. Niemand klettert hinauf, um die abgewandte Seite des eigenen Dachs anzusehen.

Diese Lücke zwischen dem, was ein Eigentümer weiß, und dem, was eine Immobilie gerade tut, ist genau der Raum, in dem ein Hausinspektor arbeitet. Ein guter findet Dinge, von denen der Verkäufer wirklich nichts wusste, und ich habe das öfter erlebt, als ich zählen kann.

Die zwei Stellen, an denen am meisten zum Vorschein kommt

Wenn Sie mich fragen, woher die Überraschungen kommen, gebe ich Ihnen dieselben zwei Antworten wie seit Jahren: das Dach, und, bei einem erhöhten Fundament mit Kriechraum, der Raum unter dem Haus.

Ein erhöhtes Fundament mit Kriechraum heißt, das Haus sitzt auf einem umlaufenden Streifenfundament mit einem Kriechkeller unter dem Boden, statt auf einer direkt auf den Grund gegossenen Betonplatte. Viele kalifornische Häuser sind so gebaut, und das ist kein Mangel. Es heißt nur, dass es einen ganzen Bereich der Immobilie gibt, in dem Leitungen, Tragwerk, Lüftungskanäle, Dämmung und Feuchtigkeit sitzen und in den im Grunde nie jemand hineingeschaut hat. Verkäufer meist nicht. Käufer bei der Sonntagsbesichtigung ganz sicher nicht. Ein Inspektor schon.

Das Dach ist die andere Stelle, und hier lohnt sich Präzision, denn genau hier bringen sich Käufer leicht selbst in Schwierigkeiten.

„Es ist nicht undicht“ ist nicht dasselbe wie „das Dach ist in Ordnung“

Nehmen Sie ein Dach mit Bitumenschindeln. Es kann in Bereichen verschleißen, die niemand sieht, der im Garten steht oder durchs Haus geht. Um diese Bereiche zu sehen, müsste man physisch aufs Dach steigen oder eine Drohne darüber schicken. Wenn der Verkäufer beides nie getan hat, und die meisten Eigentümer haben das nie, dann ist der Zustand des Dachs nichts, worüber er Ihnen Auskunft geben kann. Nicht aus bösem Willen. Er hat es schlicht nie gesehen.

Nehmen Sie nun ein Ziegeldach. Einige Ziegel sind gerissen, ein paar fehlen ganz. Dieses Dach ist heute vielleicht überhaupt nicht undicht. Es ist trotzdem ein Problem, und es ist trotzdem etwas, das Sie wissen wollen, bevor es Ihnen gehört.

Das ist die Unterscheidung, die Sie mitnehmen sollen: nicht undicht und in Ordnung sind zwei verschiedene Befunde. Ein Dach, das noch nicht leckt, kann trotzdem eine echte Reparatur oder einen Austausch in naher Zukunft vor sich haben, und der Unterschied, ob Sie das in Ihrer Vorbehaltsfrist erfahren oder beim ersten großen Sturm nach dem Einzug, ist einer, den Sie spüren werden.

Und jetzt lesen Sie den Bericht richtig

Hier sehe ich oft, wie Käufer einen guten Ablauf unnötig aus der Hand geben. Der Bericht geht ein, er ist lang, voller Fotos, und er verwendet an hundert Stellen Wörter wie „Mangel“. Die Leute überfliegen ihn, sind entweder alarmiert oder abgestumpft, und gehen weiter.

Tun Sie das nicht. Setzen Sie sich mit Ihrem Makler hin und gehen Sie ihn durch. Laut, Punkt für Punkt.

Was Sie in diesem Gespräch tun, ist, jeden Befund in einen von drei Stapeln zu sortieren:

• Dinge, mit denen Sie leben können. Jedes Haus hat sie, auch neue. Kosmetische Punkte, gewöhnliche Abnutzung, Kleinigkeiten, die Sie lieber selbst an einem Wochenende erledigen.
• Dinge, die vor dem Kauf repariert werden sollen. Echte Punkte mit echten Kosten oder echten Folgen.
• Dinge, die infrage stellen, ob Sie das Haus überhaupt wollen. Die sind selten, und sie sind der Grund, warum wir das alles machen.

Die meisten Berichte ergeben einen langen ersten Stapel, einen kurzen zweiten und einen leeren dritten. Das ist ein normales Ergebnis und ein guter Tag. Aber Sie wissen erst, in welchen Stapel etwas gehört, wenn Sie es wirklich gelesen und nachgefragt haben.

Die Reparaturanfrage, und die zwei Arten zu bitten

Sobald Sie wissen, was in Stapel zwei liegt, füllt Ihr Makler eine Reparaturanfrage aus. Für diese Anfrage gibt es zwei Wege, und die Wahl ist wichtiger, als die meisten Käufer ahnen.

Den Verkäufer bitten, die Arbeiten ausführen zu lassen. Der Verkäufer beauftragt den Handwerker, die Arbeiten werden vor dem Abschluss erledigt, und Sie erhalten das Objekt repariert.

Um einen Geldausgleich anstelle der Reparaturen bitten. Statt dass der Verkäufer die Arbeiten macht, einigen Sie sich mit ihm auf einen Betrag, der sie berücksichtigt, und Sie kümmern sich nach dem Kauf selbst um die Reparaturen.

Meine Erfahrung ist, dass viele Käufer die zweite Variante bevorzugen, und ihre Überlegung ist vernünftig. Wenn Sie den Handwerker beauftragen, kontrollieren Sie die Qualität der Arbeit. Sie wählen aus, wer sie macht, Sie legen den Umfang fest, und Sie nehmen die Arbeit am Ende ab. Ein Verkäufer, der gerade auszieht, achtet verständlicherweise eher darauf, dass die Arbeit erledigt wird, als auf besonders hohe Qualität.

Keine der beiden ist in jedem Fall richtig. Wenn eine Reparatur abgeschlossen sein muss, bevor Ihr Kreditgeber auszahlt, bestimmt das zum Beispiel, welche Lösung sinnvoll ist. Besprechen Sie es mit Ihrem Makler, und denken Sie daran, dass es eine Bitte zwischen zwei privaten Parteien ist; über ihre Form kann also verhandelt werden.

Dann antwortet der Verkäufer. Er kann Ihrer Bitte zustimmen, einem Teil zustimmen oder ganz ablehnen. Mit jeder dieser drei legitimen Antworten müssen Sie rechnen.

Die Vorbehaltsfrist ist das, was Sie wirklich schützt

Lehnt der Verkäufer ab, müssen Sie sich entscheiden. Sie können trotzdem weitermachen und das Objekt nehmen, wie es steht, und das tun Käufer ständig und mit offenen Augen. Oder Sie treten zurück.

Und das ist der Teil, den Sie ganz klar hören sollen, denn alles oben hängt davon ab.

Ihr Recht zum Rücktritt ergibt sich aus der im Kaufvertrag vereinbarten Inspektions-Vorbehaltsfrist, einem konkreten Zeitfenster, um Ihre Inspektionen zu machen und auf deren Ergebnisse zu reagieren. Ein Käufer, der innerhalb dieses Zeitfensters zurücktritt, hat nach den Bedingungen des Vertrags im Allgemeinen Anspruch auf Rückzahlung des Earnest Money Deposit, also der im Escrow hinterlegten Sicherheitsleistung. Aber es gilt der Vertrag, nicht meine Zusammenfassung davon, und Vorbehalts- und Rücktrittsklauseln unterscheiden sich. Lesen Sie Ihre. Lassen Sie sich von Ihrem Makler Ihren konkreten Zeitplan und Ihre konkreten Rücktrittsbedingungen schriftlich erklären, früh, bevor Sie darauf angewiesen sind.

Daraus folgt die praktische Anweisung, die sich aus allem ergibt: Terminieren Sie Ihre Hausinspektion sofort. Nicht in Woche drei. Nicht erst, wenn sich der Papierkram beruhigt hat. Sobald Sie im Escrow sind.

Dieser Schutz ist real, aber zeitlich befristet, und einer Vorbehaltsfrist ist es gleichgültig, warum Sie zu spät waren. Der Bericht ist nur so lange etwas wert, wie Sie noch darauf reagieren können.

Der andere häufige Weg, auf dem eine gute Transaktion zerbricht

Wo wir bei Dingen sind, die eine ansonsten ausgezeichnete Transaktion beenden, nenne ich auch den anderen.

Das Wertgutachten. Ihr Kreditgeber beauftragt eine unabhängige Werteinschätzung, denn die Immobilie ist die Sicherheit, und ihr Wert muss das Darlehen tragen. Liegt diese Einschätzung unter Ihrem Vertragspreis, muss jemand die Lücke schließen. Sie können den Verkäufer um eine Preissenkung bitten. Sie können die Differenz selbst tragen. Sie können sich auf einen Betrag dazwischen einigen. Und wenn keine Seite sich bewegt, kann auch diese Transaktion scheitern, mit einem gut qualifizierten Käufer und ohne dass jemand schuld wäre.

Dieselbe Lehre wie bei der Inspektion: Beauftragen Sie es so schnell Sie irgend können. Das Wertgutachten und den Rest des Escrow-Zeitplans gehe ich im Escrow-Beitrag dieser Serie durch.