Wie Ihr Kredit-Score beim Hauskauf wirklich verwendet wird

Für Kreditgeber sind ein zusammengeführter Bericht aller drei Auskunfteien und Ihr mittlerer FICO-Score maßgeblich, nicht der Wert aus einer App und auch kein Durchschnitt. Hier erfahren Sie, was diese Zahl beeinflusst.

Jemand setzt sich zu mir, zieht das Handy heraus und zeigt mir einen Kredit-Score aus einer App. Meistens ist die Person stolz auf diese Zahl, und oft zu Recht. Dann ziehen wir den Bericht, den wir tatsächlich für das Darlehen verwenden, und darauf stehen drei Scores. Keiner davon stimmt mit dem Handy überein. Und der, den wir verwenden werden, ist nicht der höchste der drei.

Das ist kein Trick, und meistens ist es auch keine schlechte Nachricht. Es ist einfach die Art, wie Hypothekenkredite funktionieren. Aber fast niemand erklärt es einem Käufer, bevor es darauf ankommt, und bis dahin hat der Käufer seinen ganzen Plan schon um die falsche Zahl herum gebaut.

Meine Erfahrung ist, dass diese eine Lücke die Menschen mehr kostet, als ihnen bewusst ist. Sie kostet Zeit, schwächt die Verhandlungsposition ein wenig und kostet hin und wieder auch das gewünschte Haus, weil der Käufer davon ausging, für eine Finanzierung infrage zu kommen, für die er sich tatsächlich nicht qualifizierte.

Gehen wir es also ordentlich durch: welchen Score ein Kreditgeber verwendet, woher er kommt und was er tatsächlich steuert.

Der Score auf Ihrem Handy ist nicht der Score auf Ihrem Darlehen

Wenn Sie Ihre Kreditwürdigkeit selbst prüfen, über einen Kartenanbieter, eine kostenlose App oder einen Abo-Dienst, sehen Sie fast immer nur eine einzige Auskunftei. Vielleicht TransUnion. Vielleicht Equifax. Vielleicht Experian. Eine.

Wenn Sie ein Haus kaufen, zieht Ihr Kreditgeber einen sogenannten tri-merged credit report, also einen zusammengeführten Kreditbericht. Das ist ein einziger Bericht, der Ihre Daten bei allen drei großen Auskunfteien gleichzeitig abruft und nebeneinanderlegt, jede mit ihrem eigenen Score.

Diese drei Scores sind selten identisch, und dafür gibt es einen ganz banalen Grund. Nicht jeder Gläubiger meldet an alle drei Auskunfteien, und die, die es tun, melden nicht alle am selben Tag. Jede Auskunftei hält also ein leicht anderes Bild von Ihnen, und ein leicht anderes Bild ergibt einen leicht anderen Score.

Und hier ein Detail, das die meisten Menschen verkehrt herum im Kopf haben. Die Auskunfteien erzeugen Ihren Score nicht. TransUnion, Equifax und Experian halten die Kreditdaten. Der Score selbst ist ein FICO-Score, erzeugt, indem ein Bewertungsmodell über die Daten läuft, die die jeweilige Auskunftei gerade hält. Drei Datensätze, ein Bewertungsmodell, drei Ergebnisse.

Es wird kein Durchschnitt gebildet. Zwei der drei werden aussortiert.

Das ist das Missverständnis, das ich häufiger richtigstelle als jedes andere, und ich möchte deutlich sein.

Drei Scores kommen zurück. Zwei werden beiseitegelegt. Der mittlere ist Ihr Score, und er ist kein Durchschnitt der drei.

Ein Kreditgeber zählt Ihre drei Scores nicht zusammen und teilt durch drei. Es gibt keinen Durchschnitt. Stattdessen werden der höchste und der niedrigste Score beiseitegelegt. Der mittlere Score ist der, mit dem gearbeitet wird.

Bei einem Käufer kommt dieser mittlere Score von Experian. Beim nächsten von TransUnion. Es gibt kein Muster, und es spielt auch kaum eine Rolle, von welcher Auskunftei er stammt. Was zählt, ist, dass es der mittlere ist.

Wenn Sie also eine Zahl im Kopf behalten wollen, während Sie sich auf den Kauf vorbereiten, dann diese. Nicht Ihre beste. Die mittlere.

Was dieser mittlere Score tatsächlich steuert

Im Allgemeinen drei Dinge.

Welches Darlehensprogramm zu Ihnen passt. Konventionelle Finanzierung, ein FHA-Darlehen, ein High-Balance-Darlehen für höherpreisige Immobilien in Landkreisen, deren Kreditgrenzen das zulassen, oder ein Jumbo-Darlehen oberhalb dieser Grenzen. Jedes davon hat andere Erwartungen an die Kreditwürdigkeit, und Ihr mittlerer Score entscheidet zu einem großen Teil, welche Tür offen steht.
Welcher Zinssatz für Sie infrage kommen kann. Im Allgemeinen gilt: Stärkere Kreditwürdigkeit geht mit besseren Konditionen einher. Was einem bestimmten Käufer angeboten wird, kann ich nicht sagen, denn Zinsen bewegen sich, und jede Akte ist ein Fall für sich.
Was dieser Zinssatz Sie kostet. Damit rechnet niemand. Die Preisgestaltung von Darlehen ist nach Kreditwürdigkeit gestaffelt. Zwei Käufern kann derselbe Zinssatz genannt werden, und trotzdem zahlen sie nicht dasselbe, um ihn zu bekommen. Der Zinssatz und die Kosten des Zinssatzes sind zwei verschiedene Fragen, und Ihr mittlerer Score steckt in beiden.

Das allgemeine Bild, und bitte lesen Sie die Einschränkungen mit

Hier ist die grobe Landschaft des Marktes, mit einer Warnung versehen: Das ist Kontext, keine Vorhersage über Sie. Niemand kann auf eine Zahl auf einem Bildschirm schauen und Ihnen sagen, wofür Sie eine Genehmigung bekommen. Dafür gibt es den eigentlichen Antrag.

Die FICO-Skala reicht von 300 bis 850. In 36 Jahren habe ich noch nie einen Score an einem der beiden Enden gesehen.

Im Allgemeinen möchten die meisten Kreditgeber einen mittleren Score über 580 sehen. Es gibt Programme und Situationen unterhalb dieser Zahl, aber oberhalb von 580 wird das Gespräch normalerweise leichter.

Von dort an ist es ein Gefälle, keine Treppe. Je höher der mittlere Score, desto besser sind tendenziell die Konditionen. Nach meiner Erfahrung stehen einem Käufer mit einem mittleren Score über 720 die meisten Darlehensprodukte im Allgemeinen offen. Das ist eine allgemeine Beobachtung darüber, wie sich der Markt verhält, kein Versprechen über Ihre Akte.

Und falls Ihr Score niedriger ist, als Ihnen lieb wäre: Das ist ein Ausgangspunkt, kein Urteil. Scores bewegen sich. Ich habe viele Menschen erlebt, die einen Meldefehler korrigiert oder ein paar Salden abgetragen haben und wenige Monate später in einer anderen Position waren.

Ihr Score ist die eine Hälfte. Ihre Schuldenquote ist die andere.

Die Kreditwürdigkeit bekommt die ganze Aufmerksamkeit, aber kein Underwriter schaut auf einen Score allein. Er schaut darauf, was Sie verdienen, gemessen an dem, was Sie bereits schulden.

Die Rechnung ist nicht kompliziert. Ein Kreditgeber addiert jede monatliche Mindestrate, die in Ihrem Kreditbericht auftaucht: Autoraten, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestzahlungen, Ratenkredite, dazu die Wohnkosten, die Sie übernehmen wollen. Diese Summe wird durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen geteilt, also Ihr Einkommen vor Steuern. Das Ergebnis ist Ihre Schuldenquote, im Englischen debt-to-income ratio.

Nach meiner Erfahrung gehen Underwriter im Allgemeinen nur ungern deutlich über den mittleren 40-Prozent-Bereich hinaus, irgendwo in der Gegend von 47 Prozent. Mit dieser Zahl möchte ich vorsichtig sein. Sie ist eine allgemeine Beobachtung aus langer Berufspraxis, keine Linie, auf die sich jemand festnageln lässt, und sie verschiebt sich je nach Programm und Akte.

Manche Fälle liegen höher. Dann gleichen meist andere Stärken in der Akte den höheren Wert aus. In unserer Branche heißen diese Stärken compensating factors, also ausgleichende Stärken. Die, die ich am häufigsten sehe:

Nennenswerte Rücklagen. Geld, das nach Anzahlung und Abschlusskosten noch auf dem Konto liegt.
Eine geringe Schuldenlast, bei der die neue Wohnrate im Grunde die ganze Quote ausmacht und sonst wenig im Bericht steht.
Eine saubere Zahlungshistorie über lange Zeit, jemand, der seine Salden nicht hochgefahren hat.

Am Ende klärt diese Frage aber meist das automatisierte Underwriting. Bei konventioneller Finanzierung kann Ihre vollständige Akte durch das automatisierte Underwriting-System von Fannie Mae laufen, und was Sie sehen möchten, ist ein Approve/Eligible-Ergebnis auf dem Fannie Mae Desktop Underwriter (DU)-Zertifikat. Das ist eine weit bessere Antwort als jedes Kopfrechnen, meines eingeschlossen.

Einen Vorbehalt gebe ich jedem Käufer mit, und ich sage ihn lieber selbst laut: DU-Ergebnisse sind keine endgültige Kreditgenehmigung. Ein DU-Zertifikat ist ein starkes, konkretes Signal zu Ihrer Akte. Die endgültige Genehmigung kommt weiterhin von einem Underwriter, der Ihre tatsächlichen Unterlagen prüft. Wer Ihnen etwas anderes erzählt, verkauft Ihnen eine Beruhigung, die er nicht einlösen kann.

Wenn Sie FHA oder VA wählen, wird auch das Haus benotet

Dieser Teil überrascht die Leute, und er hat mit Ihrer Kreditwürdigkeit eigentlich gar nichts zu tun. Ich bringe ihn hier unter, weil er die andere Hälfte desselben Gesprächs ist.

FHA ist bei Kredit-Scores und Schuldenquoten im Allgemeinen nachsichtiger als konventionelle Finanzierung. Diesen Vorteil kennen die meisten Käufer. Was sie oft nicht wissen: FHA und VA sind deutlich strenger, was den Zustand der Immobilie selbst angeht.

Bei einem FHA- oder VA-Wertgutachten beurteilt der Gutachter im Allgemeinen das Haus, nicht nur seinen Wert. Punkte, die ich vermerkt sehe:

Ein Warmwasserboiler, der nicht gesichert verankert ist
Abblätternde Farbe
Keine funktionierende Heizquelle im Haus
Ein Bitumenschindeldach, das verschlissen ist, mit Schindeln, die sich wölben, abheben oder fehlen

Ein konventionelles Wertgutachten prüft diese Punkte im Allgemeinen nicht in derselben Schärfe. Gleiches Haus, gleicher Käufer, andere Darlehensart, und ein anderes Maß an Aufmerksamkeit für den Zustand.

Und darum ist das praktisch statt akademisch: Schreiben Sie ein Angebot auf ein Haus mit zwei oder drei dieser Mängel, während Sie mit FHA finanzieren, und Sie haben mitten im Escrow ein Reparaturgespräch am Hals, mit laufender Uhr und einem Verkäufer, der mitspielen kann oder auch nicht. Reparaturen sind so verhandelbar wie jede andere Klausel im Kaufvertrag, aber es verhandelt sich weit leichter, bevor Sie im Vertrag sind, als danach.

Das ist einer der handfesten Gründe, mit einem erfahrenen Makler durch die Häuser zu gehen. Ein guter Makler schaut auf ein Dach und einen Boiler mit Ihrer Darlehensart bereits im Hinterkopf und sagt etwas, bevor Sie das Angebot schreiben, statt danach.

Was ich an Ihrer Stelle tun würde

Lassen Sie früh einen Kreditgeber den zusammengeführten Bericht ziehen, bevor Sie an einem bestimmten Haus hängen. Früh ist billig. Spät ist teuer.
Bitten Sie Ihren Kreditgeber, den mittleren Score laut auszusprechen, und schreiben Sie ihn auf. Das ist Ihre Zahl, und um sie herum planen Sie.
Lesen Sie den Bericht selbst, nicht nur den Score. Fehler kommen vor. Sie lassen sich beheben, und im ersten Monat sehr viel leichter als im Escrow.
Lassen Sie Ihre Schuldenquote berechnen, bevor Sie auf die Suche gehen, nicht danach. Die Rate zu kennen, die Sie bequem tragen können, ist nützlicher als einen Preis zu kennen.
Wenn Sie zu FHA oder VA tendieren, sagen Sie es von Anfang an, damit Ihr Makler vom ersten Besichtigungstermin an auf den Zustand der Immobilie achtet.
Raten Sie nicht. Ein Einzel-Auskunftei-Score aus einer App ist eine grobe Orientierung und nicht mehr. Wenn es zählt, gelten der zusammengeführte Bericht und der mittlere Score.

Nehmen Sie sich dafür die nötige Zeit. Es ist wenig Arbeit am Anfang eines sehr großen Kaufs, und sie macht Sie in jedem Gespräch zum informierten Käufer statt zum hoffenden.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information über den Hauskaufprozess in Kalifornien. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung und keine Kreditzusage dar. Jede Transaktion ist anders. Alle Kreditentscheidungen stehen unter dem Vorbehalt der abschließenden Kreditprüfung. cahbi bekennt sich zu den Grundsätzen des Fair Housing Act und handelt im Einklang mit den bundesweiten, einzelstaatlichen und örtlichen Gesetzen zur Chancengleichheit am Wohnungsmarkt (Equal Housing Opportunity).